Hyresgäster börjar knorra?

I fastighetssektorn har fredagsmorgonen bjudit på niomånadersrapporter från två av börsens storbolag. I båda fallen är lätt vikande nettouthyrning en negativ datapunkt att ta fasta på.

Castellum, som av många i marknaden ses som börsens välskötta mellanmjölksalternativ med stor riskspridning på många tillväxtregioner och flera kommersiella fastighetssegment, rapporterat.

• Noterbart är lätt negativ nettouthyrning. Nettouthyrningen på –38 miljoner kronor i  tredje kvartalet svarar mot ungefär 1 procent av bolagets totala hyresvärde. Det kan låta lite, men det är som bekant bra hävstång i fastigheter.
• Av rapporten framgår att det är ett antal större uppsägningar av kontrakt som pressat nettot, och inte nyuthyrningen (brutto). I rapportkommentaren medger vd Henrik Saxborn att den negativa nettouthyrningen handlar om ”en viss tröghet” i hyresmarknaden, men också delvis om en ”timingeffekt” i bolagets uthyrningsarbete av nya projekt.
• Castellums hyresnivåhöjningar har hittills 2019 varit i genomsnitt 5,5 procent på hela bolagets jämförbara bestånd.
• Avrundat så ligger Castellums vakansgrad (epra), det vill säga hyresvärdet för outhyrda lokaler exklusive projekt, still på samma 7 procentsnivå som för ett år sedan.

Atrium Ljungberg, stora inom dels butikshandelsplatser men också inom kontor i inte minst Stockholm, är morgonens rapportör nummer två.

• Här är nettouthyrningen relativt sett än mer negativ i tredje kvartalet, på -61 miljoner kronor eller motsvarande ungefär 2 procent av det totala hyresvärdet.
• Även här hänvisar bolaget delvis till projektfastigheter, som ska ha stått för knappt hälften av tappet, men också till uppsägningar från hyresgästers sida, där specifikt Hagastaden och Södermalm i Stockholm nämns.
• För Atrium Ljungberg uppges de jämförbara hyresnivåhöjningarna ha varit 6,5 procent för niomånadersperioden jämfört med samma period i fjol, varav 7,9 procent inom handel och 5,1 procent inom kontor.
• Vakansgraden (epra), det vill säga hyresvärdet för outhyrda lokaler exklusive projekt, har ökat till 7 procent, upp från 5 procent vid samma tillfälle i fjol.

Affärsvärlden har inget skarpt aktieråd i Castellum i nuläget medan vi har en klart negativ syn på Atrium Ljungberg-aktiens risknivå ställt mot potentialen.

KOMMENTAR: UPPTRISSAD SEKTOR GER LITET UTRYMME FÖR OSÄKER MARKNAD

Vikande nettouthyrning tyder på att hyresgästerna – åtminstone kortsiktigt – inte kastar sig efter utökade ytor till de höjda hyresnivåer som Castellum, Atrium Ljungberg och andra välpositionerade bolag i branschen kunnat ta ut på senare år.

Det råder samtidigt höga förväntningar på inte minst värdeskapande projektutveckling från fastighetssektorns större bolag. Då sektorns investeringsutrymme och expansionslusta samtidigt har drivits extremt mycket av nollränteklimat så är det självklart inte bra om “motorn” – i förvaltningens löpande kassaflödestillväxt – börjar bromsa in. Här är viss motvind från konjunkturnedgång svårundviklig. Ökat utbud av modern yta från tillkommande projekt är däremot ett “hemmabryggt” och självförstärkande problem till följd av ihållande riskvilja inom sektorn.

Nästa intressanta datapunkt för noterade svenska fastighetsaktier får vi på måndag. Då rapporterar Fabege, det storbolag som tydligast är exponerat mot de volatila kontorshyror i Stockholm som drivits upp högst. Även där är Affärsvärlden negativa till risk-potential i aktien.