Husnotan ingen vill plocka upp (än)

Som del i centralbankernas globala finanskrishantering blev ett av Riksbankens huvudbidrag till svenska folket en svensk penningpolitik med rekordlåg styrränta. Därutöver har Sveriges centralbank bjudit på kvantitativa lättnader, specifika former av pengatryckande som pressar ned låneräntor även på längre löptider, samt – under de akuta krisåren – på nödfinansiering till banksystemet, till enskilda banker samt till centralbanker i de krisande grannländerna Lettland, Estland och Island.

LÄGSTA SVENSKA RÄNTEMILJÖN PÅ 350 ÅR

Reporäntan, som i praktiken sätter golvet för banksystemets och kapitalmarknadens in- och utlåningssräntor i svenska kronor, har inte varit norr om 2 procentsstrecket sedan finanskrissänkningen i december 2008. Den har inte varit positiv sedan oktober 2014, då den för första gången i Riksbankens nu 351-åriga historia sänktes till noll, och den har varit negativ sedan februari 2015.

Rätt eller fel har dessa ingrepp i marknadsmiljön (plus liknande åtgärder från större västländers centralbanker, nollräntepåeldad och förlängd högkonjunktur med låg arbetslöshet samt lättnader på skatteområdet) bidragit till att driva upp de räntekänsliga priserna på de svenska hushållens bostäder samt på svenska kommersiella fastigheter.

Rekord på rekord har slagits i nominella och reala kvadratmeterpriser på både bostäder (kan ha toppat sent 2017 sett till Valueguard HOX Sverige-index) och fastigheter. Samma rekordläge gäller även bland annat de bostadslånedrivna skuldkvoterna bland hushållen respektive de låga avkastningskraven (riskpremier) bland fastighetsinvesterare.

FINANSREGLERARE SKRUVAR PÅ SIG

Finansiella stabiltetsrådet är ett forum där företrädare för regeringen och de finansiella regleringsmyndigheterna Finansinspektionen, Riksgälden och Riksbanken sedan 2013 träffas för att diskutera Sveriges finansiella stabilitet samt åtgärder mot finansiella obalanser. Även om de deltagande parterna i allra högsta grad är delansvariga i att inte ha tagit bort de inslag i svensk penningpolitik (minusränta) och finanspolitik (ränte-/rot-avdrag, sänkt inkomst- och kapitalbeskattning) som eldat på prisökningarna och skuldbeteendet så uttrycker diskussionen olika förhoppningar om att det ska gå att lindra risker via eftersläpande justeringar här och där.

I det senaste halvårsvisa mötets protokoll, från den 10 juni, upprepas en samlad bedömning från alla tre finansregleringsmyndigheter att den kommersiella fastighetssektorns skuldsättning samt räntekänslighet ökar, inte minst via ökad finansiering från kapitalmarknad (läs obligationer).

I samma protokoll föreslår rådet nu en kommande regeländring, i form av att bankerna ska behöva hålla (ännu) mer kapital för sin kommersiella fastighetsutlåning (s. 3). En teori om varför: Även om kapitalmarknaden är ett möjligt substitut till banksystemet så drivs riskerna för bankerna upp när obligationer snarare används som komplement, det vill säga för att få låna till en högre riskprofil än vad banksystemet i dag kan och till ta sig an (utifrån allt striktare kapitalkrav). Obligationerna har större refinansieringsrisk, varpå fastighetsbolag med låneproblem i obligationsled i slutändan ändå kan bli bankers problem. Och vid större, breda prisfall på belånade fastighetstillgångar sprids bankernas problem snabbt, och blir regleringsmyndigheternas och snart även de svenska skattebetalarnas problem.

Vad gäller bostäderna är där inte mycket nytt från rådet. Myndigheterna är överens om att regeringen bör försöka genomföra strukturreformer av både skattesystem och bostadspolitiken. Rådets ordförande från regeringssidan, finansmarknadsminister Per Bolund (MP), hänvisar till att regeringen avsierat en skatteöversyn, dock med tillägget att om bostadsrelaterade skatter ska ändras så ”måste bedömningar göras av de samlade åtgärdernas effekter, inklusive införda makrotillsynsåtgärder”.

Därtill är såväl myndigheterna som regeringen överens om att det inte minst i media förs fram en överdriven bild av de negativa effekterna av de åtgärder som Finansinspektionen ändå har fått genomföra mot skuldökningstakten, däribland amorteringskraven på nya bolån.

Där Finansinspektionen och Riksgälden ser tillfredsställande motståndskraft hos svenska banker, och en dämpad riskbild kring hushållens stora skulder, förblir Riksbanken den myndighet som är mer oroad, och ser oförändrat höga risker kring hushållsskulderna. Riksbanken uttrycker behov av stärkt kapitalisering och likviditet i banksystemet.

LÄS AFFÄRSVÄRLDEN ANALYS+ GENOMGÅNG

Den här bakgrunden inleder Affärsvärlden Analys+ genomgång av de svenska storbankernas exponeringar mot svenska bostäder och fastigheter. I den besvaras frågor som:

• Hur ser det egentligen ut med de svenska storbankernas exponeringar mot svenska bostäder och fastigheter? Vilken storbank har mest?
• Var bör en värdepappersportfölj dra ned sin exponering för att undvika att behöva dela den eventuella notan?
• Och går det ens att som svensk skattebetalare  att undvika husprisrisker mot svensk ekonomi och svenskt banksystem?

Prenumeranter på tilläggstjänsten läser undersökningen här.