Ramsbury
H&M-magnaten äger fastigheter värda 37 miljarder – letar nya köp på Manhattan
I en intervju med Affärsvärlden avslöjar Lars Drangel, en av nyckelpersonerna inom Ramsbury, var de vill göra nästa stora köp.
Han berättar också om:
✓ Miljardlånen från Stefan Persson: "Det är i stort sett familjebanken"
✓ Motvinden från svenska kronan: "Kan lika gärna lyssna på mormor"
✓ Långsiktigheten: "Det vi förvärvar ska behållas för alltid"
Klädjätten H&M:s tidigare VD och styrelseordförande Stefan Persson toppar listan över de rikaste i Norden. I våras beräknade Affärsvärlden att hans förmögenhet uppgick till 16,2 miljarder dollar.
En mindre känd sida av H&M-magnaten är att han även plöjt ner åtskilliga miljarder i fastigheter på några av världens mest exklusiva adresser.
Fokus ligger på kommersiella fastigheter med butiks- och kontorshyesgäster, och via det helägda moderbolaget Ramsbury Property har Stefan Persson genomfört fastighetsaffärer på gator som Champs de Elysees i Paris och Regent Street i London.
Ingvar Kamprad drog sig ur affären
Första köpet genomfördes år 2000 av det så kallade Åhlénshuset i Stockholm. Fastigheten hade genom ett antal konkurser hamnat i händerna på den nederländska kemikoncernen Akzo Nobel i slutet av 1980-talet.
“Vi tyckte att det kanske inte var den lämpligaste ägaren så vi uppvaktade dem i Holland och frågade om de kunde tänka sig att sälja fastigheten”, har Lars Drangel tidigare sagt till Afv.
Han var en av de två personer som ansvarade för affären på Catella. Akzo Nobel hade velat bli av med fastigheten i tio års tid, så det kan förmodas att uppvaktningen var tämligen friktionsfri.
Inledningsvis visade IKEA intresse för att köpa, men drog sig ur i affärens slutskede. Med IKEA ute ur bilden fick Lars Drangel och hans Catellakollega, Per Asplund, återgå till skissbordet. Vem kunde vara intresserad av Åhlénshuset? Varuhuset höll på att moderniseras och bli mer inriktat på mode och skönhet. Stefan Persson, som då var ordförande för H&M och med stor kunskap om retail, hamnade snart i blickfånget.
”Det är ingen rocket science. Man måste kunna analysera och bedöma om det finns en bra och stabil marknad för fastighetens läge och dess utvecklingspotential på sikt”, sa Lars Drangel apropå hur de resonerade kring köpare, och la till att det handlade om att förstå om läget kunde attrahera retailhyresgäster i framtiden.
”Stefan Persson har en väldigt bra känsla för det, han om någon förstår sig på retail. Det behöver inte vara mer komplicerat än så.”
Yielderna har gått ner
I dag äger och förvaltar Ramsbury Property fastigheter i bland annat Rom, München, New York och Washington DC – byggnader och mark som i slutet av 2022 värderades till 37 miljarder kronor.
Lars Drangel har lämnat Catella och är numera ansvarig för fastigheterna på Ramsbury Property, moderbolaget i en koncern bestående av 16 bolag.
Han menar att de stigande räntorna inte haft någon nämnvärd effekt på marknadsklimatet för AAA-fastigheter eller objekten som de är intresserade av att förvärva.
“När det blir lite oro på marknaden är A-, B-och C-lägen de som drabbas hårdast. Men trippel A-lägen gör inte det”, säger han och fortsätter:
“Det blir aldrig rea på de fastigheter vi fokuserar på. Vissa kan bli tvungna att sälja, men det finns många som är intresserade av köpa fastigheterna, så prisnivån hålls ganska väl uppe”.
Stigande räntor har dock påverkat koncernens avkastning.
“Många av våra förvärv har vi gjort i början på 2000-talet. De har vi haft en fantastisk avkastning på. Yielderna har gått ner och anpassats efter rådande marknadsförutsättningar, vilket gör att vi tidigare kunde köpa till en avkastning på 7-8%. Idag ligger marknaden på kanske 4%. Men portföljmässigt så har vi en väldigt bra avkastning som vi är nöjda med”, säger Lars Drangel.
13 miljarder från Stefan Persson
Ramsbury gjorde nedskrivningar på en miljard kronor under 2022, vilket ledde till ett negativt rörelseresultat det året: -337 Mkr, jämfört med året innan då rörelsevinsten låg på närmare 500 Mkr. En viss nedgång i värdet på AAA-fastigheter kan alltså noteras, även om det rör sig om en relativt låg procentsats.
“Värdena på fastigheterna har fallit eftersom räntorna har gått upp mot förgående år”, säger Lars Drangel.
Är det något som kommer gå igen under 2023?
“Ja, jag tror det. I takt med att räntorna går upp så kommer värdena att tryckas ner. Det är en ständig våg. Det viktiga för oss är fortfarande vad fastigheterna avkastar i förhållande till vad vi har investerat. Om värdena går upp eller ner är oväsentligt för oss. Vi är en väldigt långsiktig aktör och har aldrig sålt någonting. Varenda fastighet vi förvärvar gör vi med visionen om att den ska behållas för alltid”.
Skuldsättningen i Ramsbury Property är till synes relativt hög: över 19 miljarder kronor. Av det uppgick långfristiga och kortfristiga skulder “till närstående” i slutet av 2022 till 13 miljarder kronor.
Är det Stefan Persson som avses här?
“Ja, det är ju internt. I bolagsstrukturen har vi Ramsbury Invest och Ramsbury Property. Ramsbury Invest har H&M-portföljen, det är i stort sett familjebanken”.
I praktiken innebär det att skuldsättningen snarare är runt 6 miljarder kronor på ett fastighetsbestånd som värderas till 37 miljarder kronor.
Skyndar långsamt med nya förvärv
När det kommer till köp och sedermera ägande gör Ramsbury alltså inte några kortsiktiga affärer.
“Det vi köper vi så ska vi behålla det för evigt. Det är vår filosofi”, säger Lars Drangel.
Allkonstnären Akelius står stark i krisande sektorn: ”Behövs kapital kan Cypern fixa det på en vecka”
För tillfället verkar det inte vara någon brådska med kommande förvärv. Den senaste affären som gick i lås var köpet av en fastighet på Nybrogatan på Östermalm där hotell Villa Dagmar ligger. Köpet genomfördes i november 2021 och köpeskilling var 525 Mkr.
Tidigare har snittet varit ett förvärv om året, men 2022 blev ett undantagsår.
“Vi utvärderar nya förvärv löpande. Det är först och främst utomlands vi tittar. Samtidigt är det så att en stor del av vår finansiering är genom svenska kronan. Våra köp blir då på dollar- och euromarknaden. Det blir valutamotvind för oss”, säger Lars Drangel.
Har det påverkat er vilja att investera internationellt?
“Lite har det gjort det. Vi har vissa intäkter i dollar. Men vi måste ändå toppa upp med svenska kronor i och med att vi vid förvärv använder en stor del egen equity. Om vi tittar på någonting i USA där vi kan få väldigt bra avkastning, 5-6% yield-mässigt, då får vi titta på lån och räntor i USA, som är ganska höga. Men vi har inte heller hittat något som har varit helt klockrent för oss”, säger Lars Drangel.
Svårt med kronan: “Kan lika gärna lyssna på mormor”
Platser som just nu är i blickfånget för nya förvärv är Italien, München, Hamburg, London och Manhattan. Även om Ramsbury inte är bostadsutvecklare har även de noterat att kostnaderna för produktion ökat. Bland annat har man rivit en fastighet i London för att bygga till tre våningar med kontorsplatser på sammanlagt 50 000 kvadratmeter.
“Vi har också haft ett väldigt högt kostnadsläge på produktionen. Och haft extremt höga byggnadspriser framför allt runt storstäderna och den ekvationen går inte ihop. Vi ser att det är väldigt mycket returer på markanvisning och annat där producenten inte klarar att producera”, säger Lars Drangel och fortsätter:
“Jag är faktiskt spänd på att se hur hur kronan utvecklar sig mot de övriga valutorna och ränteutvecklingen det kommande halvåret. Det är ju det som är de stora samtalsämnena, både om man tittar på hemmafruar, affärsvänner och politiker.”
Vad är ditt stalltips?
“Jag tror att räntan kommer… Nej, det jag vill inte uttala mig om. Det är jättesvårt. Det är alltid lika intressant när man läser analyser från bankerna som förutspår att räntan kommer vara si och så om ett halvår. Man kan konstatera att de där profetiorna i stort sett aldrig stämmer. Där kan jag lika gärna lyssna på min mormor om vad hon tror.”
Kommentera artikeln
I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.
Grundreglerna är:
- Håll dig till ämnet
- Håll en respektfull god ton
Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.
