Herre på täppan

Det krävs stor uthållighet, vilja och fokus. Samtidigt måste snabba beslut fattas hela tiden.”

Detta kunde vara Ulrika Hallengren­s sammanfattning av sitt jobb, men när hon säger det så är det hennes beskrivning av sin hobby – att köra enduro på motorcykel. Hon började köra och tävla i motorcross efter att hon fyllt 30. På senare år, hon fyller 50 nästa år, har en viss självbevarelsedrift i kombination med passionen för fart och vad hon beskriver som ”det köttiga” styrt in henne på enduro, sporten där man kör motorcykel på oländiga och gyttjiga skogsstigar.

– Jag har alltid gillat skidåkning utför, och fart i allmänhet. Jag ville hitta på något att göra utomhus året runt, och golf är för stillsamt för mig, säger hon.

Hon framhäver gärna att karaktärsdragen som krävs av en enduroåkare även gäller för de krav som ställs på hennes jobb som vd för Öresundsregionens största kommersiella fastighetsbolag – uthållighet i långsiktiga projekt samtidigt som snabba vägval måste göras när man stöter på hinder. Wihlborgs är ett fastighetsbolag som på aktiemarknaden har gjort sig känt som långsiktigt och finansiellt stabilt, samtidigt som bolaget genom projektutveckling spelar en central roll i den snabba utvecklingen av stadsbilden i Malmö, Helsingborg och Lund.

Wihlborgs är ett unikt bolag på den svenska fastighetsmarknaden i så måtto att bolaget har en stenhård geografisk inriktning. År 2005 delades Wihlborgs fastigheter upp i två bolag där innehaven i Stockholmsområdet lades i det som nu är Fabege. Fastigheterna i Öresundsregionen lades i det som i dag heter Wihlborgs. Båda bolagen har Erik Paulsson som största enskilda ägare med 10,2 procent i Wihlborgs och 15,2 procent i Fabege. Wihlborgs är helt inriktat på kontor och lokaler för lättare industri och logistik.

– Vi ska ha hög densitet där vi är. Då kan vi möta kundernas olika behov när de förändras. Och förändringstakten hos företagen blir allt högre, säger Ulrika Hallengren.

En aktieanalytiker som Affärsvärlden samtalar med beskriver poängen med den geografiska koncentrationen som att det handlar om att bli hyressättare. Den som dominerar ett område kan sätta sina hyror utan konkurrens. Ulrika Hallengren värjer sig för den beskrivningen, säger att om Wihlborgs hade agerat på det sättet så hade konkurrenterna snabbt fått nya kunder. I Malmö, Lund och Helsingborg finns nämligen mycket ledig mark som ligger till hands för projektutveckling. Marken finns där som ett ständigt alternativ, vilket pressar hyrorna. Och hyresskillnaden mellan en nybyggd central lokal i Malmö jämfört med Stockholm är astronomisk. En topphyra i Malmö når knappt 3 000 kronor per kvadratmeter och år medan man i Stockholm får betala 10 000 kronor eller mer. I Stockholm är det dessutom slut på centralt belägen byggbar mark.

I Malmö finns byggbar mark mitt i stan, det som varit varvs- och hamnområden. Efter utbyggnaden av Västra Hamnen, där skyskrapan Turning Torso står och där Wihlborgs utvecklat 160 000 kvadratmeter kontor i det som kallas Dockan, är det dags för Nyhamnen, ett område med förfallna industrilokaler och spannmålssilos som ligger precis intill centralstationen. Wihlborgs siktar på att spela en central roll i den utbyggnaden.

Ulrika Hallengren pekar på att Malmö växer snabbt. När vi går upp på taket till byggnaden Gängtappen för att fotografera, konstaterar vi att inget av det man ser i Västra Hamnen fanns för 20 år sedan. Hon säger att Malmös arbetsmarknad växer snabbare än Stockholms och att Malmö har positiv inhemsk inflyttning, medan Stockholm haft negativ sedan 2013.

– Det vitala näringslivsklimatet drar hit människor och skapar behov av arbetsplatser. För Wihlborgs långsiktiga tillväxt är detta mycket viktigt, och därför är det en fördel att vara stor som aktör inom vår begränsade region. Då blir det enkelt att motivera samarbeten om stadens utveckling med kommunen, regionen, och andra utvecklings­aktörer, säger hon.

Hon pekar också på vikten av att Wihlborgs samarbetar med både bostadsbolag och kommunen om infrastruktursatsningar. Allt måste hänga samman – bostäder, arbetsplatser och transportmöjligheter – för att kunderbjudandet ska bli attraktivt. Wihlborgs har till exempel erbjudit kommunen att bekosta en tunnel eller bro mellan norra och västra hamnen för att knyta Nyhamnen närmare innerstaden.

Detsamma gäller Lund och Helsingborg. Båda är expansiva städer med universitet, forskning och företag med höga förädlingsvärden. I Lund dominerar Wihlborgs det norra området med forskarbyn Ideon. Nyligen förvärvades tre fastigheter i det stora komplex som tidigare huserat Ericsson, i dag kallat Mobile Heights, för 1,8 miljarder kronor. I Helsingborg förvärvade Wihlborgs i år Tretornfabriken intill centralstationen för 1,2 miljarder kronor. Fastigheten huserar i dag bland annat universitet, Ikea IT, Capgemini och Helsingborgs stad.

Som vd driver Ulrika Hallengren även en expansion i Köpenhamn, där fastighetsvärdet nu närmar sig 8 miljarder kronor av koncernens totala fastighetsvärde på 44 miljarder. Här saknar Wihlborgs den lokala styrkan. Men satsningen sker i en orubblig tro på Öresund som en gränsöverskridande region mellan Sverige och Danmark, gränshinder och andra motgångar till trots.

– Sverige har en viktig exportvara i förhållande till Danmark, och det är arbetskraft. Vi har överskott och Danmark har underskott. Det är en av många viktiga saker som knyter oss samman, säger hon.

Hon är inte orolig för den konjunkturnedgång som i princip alla ekonomer nu anser står för dörren. Hon anser att risken för stora vakanser och nedåtpress på hyrorna är mycket begränsad i Skåne eftersom utvecklingen inte har varit lika snabb som i Stockholm. Ett kvitto på detta lugn kom i våras då Wihlborgs sålde en fastighet i Lund med ett 20-årigt hyresavtal till Region Skånes klinik för vuxenpsykiatri. 27 500 kvadratmeter såldes för 1,4 miljarder kronor.

Är detta ett sätt att vara aggressiv? Att sälja färdigutvecklade fastigheter för att satsa på nya projekt? Lönsamheten i projektutveckling är klart högre än i uthyrning av befintliga fastigheter. Nja, Ulrika Hallengren säger att det inte är tillgång till kapital som hindrar att projekt ska sättas igång. Det avgörande är detaljplaner och efterfrågan från hyresgäster.

– Projektutveckling tar den tid det tar. Det gäller att vara redo när möjligheterna uppstår. Och ibland får man sälja fastigheter som man gärna hade velat behålla. Gängtappen, där vi har vårt huvudkontor, är ett exempel på det, säger hon.

Gängtappen är en ikonisk byggnad i Malmö och var tidigare huvudkontor för stadens stora varvsjätte, Kockums. (Den trekantiga byggnaden med konkava väggar har samma form som en gängtapp, vilket är det verktyg med vilket man skapar gängor i en bult.) Försäljningen av byggnaden för 720 miljoner kronor är Ulrika Hallengrens senaste affär. Köpare är Länsförsäkringar Skåne, som har flyttat in i en större del av huset. Wihlborgs kommer att fortsätta ha sitt huvudkontor i huset, men får nu finna sig i att vara hyresgäst.

Aktiemarknaden har applåderat Ulrika Hallengrens insatser så här långt. Aktien har stigit med cirka 45 procent hittills i år, vilket kan tyckas inte är så märkvärdigt i en bransch där i princip alla aktier har gått upp, men det är bättre än genomsnittet i sektorn. Några aktier som gått bättre är Corem, Klövern och Sagax. Men aktier som Kungsleden, Fabege och Hufvudstaden har gått sämre.

Analytiker som Affärsvärlden har talat med anser att ”Wihlborgs ska ingå i en basportfölj för en investerare”. Det är inte bostadsutvecklings-rajtantajtan, men det är heller inte mossigt. Och man uttrycker förtroende för Ulrika Hallengrens ledarskap. Och då har hon ändå fått axla manteln efter Anders Jarl som under lång tid på ett karismatiskt sätt personifierat Wihlborgs. Anders Jarl är i dag Wihlborgs styrelseordförande.

– Visst har jag varit lite fundersam över hur jag ska uppfattas som vd. Jag är ju ingenjör från början, en Byggare Bob, och har kanske inte den gängse vd-bakgrunden. Anders och jag delar samma syn på vad som är en bra affär, med det finns förstås andra sätt där vi är olika, säger hon.

Som Byggare Bob har hon sitt hjärta i projektutveckling, en del som förra året endast utgjorde 15 procent av den totala affären. Resten kommer från egen fastighetsförvaltning. Men enduroåkaren Hallengren har tålamod. Wihlborgs bygger inget förrän man med stor säkerhet kan anta att lokalerna blir uthyrda.

– Tajmingen och uthyrningsgraden vid projektstart är viktig. Det är beroende av var projektet ligger och även av konjunkturen, säger hon.

Icke desto mindre är det ingen vild gissning att Ulrika Hallengren kommer att driva på projektutvecklingen för att, som hon säger, ”ta ansvar för att regionen utvecklas på ett bra sätt, jag gillar att vi bidrar till något större”.

Börsens tio största fastighetsbolag

Wihlborgs är nummer åtta på listan över börsens tio största fastighetsbolag, mätt i fastighetsvärde.

Fastighets- Börsvärde, Kursutv

Bolag värde, mdr mdr i år, %

Balder 129 62 37

Castellum 91 55 24

Fabege 72 52 36

Klövern 55 16 67

Wallenstam 49 35 30

Atrium Ljungberg 47 26 27

Hufvudstaden 45 43 28

Wihlborgs 44 23 45

Hemfosa 39 16 34

Kungsleden 36 19 36

Ulrika Hallengren

Är: Vd och koncernchef för Wihlborgs Fastigheter AB.

Född: 1970.

Bor: I Lomma, en grannkommun till Malmö och Lund.

Familj: Gift och har två barn.

Utbildning: Högskoleingenjör bygg, Lunds tekniska högskola.

Karriär: Projektör och fastighetsutvecklare i olika befattningar på byggkonsultföretaget Tyréns, vd för Fastighets AB ML4 som uppfört och äger forskningsanläggningen Max IV i Lund, projekt- och utvecklingschef på Wihlborgs.

Lön och övriga förmåner 2018: 2,5 miljoner kronor.

Fritid: Enduro, skidåkning, husrenovering.