Fortfarande fördel för fastigheter

Branschfonder har länge varit en ganska impopulär kategori. Kanske är det minnen från it-haussen, då många investerade i internet- och it-fonder, som smärtar. De som finns kvar visar fortfarande på djupröda siffror.

Av de totalt 1 017 miljarder kronor som svenskarna hade placerade i aktiefonder den sista augusti fanns bara 35,7 miljarder i branschfonder, enligt Fondbolagens förening.

Olika typer av regionala fonder är betydligt mer populära, trots att det inte nödvändigtvis är lättare att hålla sig informerad om en hel region än om en bransch. Och trots att placeraren då måste väga in valutarisker.

Men höstens stora intresse för fastigheter kan ha mildrat aversionen mot branschfonder. Efter att ha haft utflöden varje månad under året var insättningarna i augusti större än uttagen i branschfonderna totalt sett, enligt fondstatistiken. Och i fastighetsfonderna har kapitalet sprutat in, i alla fall om man ska tro förvaltarna (statistiken bryts inte ned på olika branscher).

Detta trots att många svenskar redan har en stor andel av sitt sparande i fastigheter, genom att äga sitt hem. Med fastighetsaktier eller fastighetsfonder får man också en exponering mot kommersiella fastigheter, som delvis drivs av andra faktorer än bostadsmarknaden.

Det finns mycket som talar för fastigheter just nu.

* Historiskt stort gap mellan den avkastning fastigheterna ger och räntorna. Räntorna ser ut att förbli låga.

* God ekonomisk tillväxt bäddar för högre hyror och lägre vakanser.

* Ett par större fastighetsaffärer signalerar att transaktionerna på fastighetsmarknaden börjar komma i gång igen.

* Inflationsoro ökar intresset för reala tillgångar.

Det finns en rad fastighetsfonder med olika inriktning att välja mellan och numera också fastighets-ETF:er, börshandlade fonder som skuggar ett branschindex. Och det är en slående skillnad mellan den historiska avkastningen i de olika fonderna. Sämst har de fastighetsfonder gått som placerar i fastighetssektorn globalt. De har ofta en stor andel fastigheter i USA, en marknad där det som bekant varit tufft. Även de europeiska fonderna har gått klart sämre än de med nordiskt fokus. Och överlägset bäst utveckling har de fonder haft som fokuserat på den svenska marknaden.

Branschetta är Länsförsäkringars fastighetsfond. Förvaltaren, Gunnar Lindberg på Alfred Berg, har investerat mycket i mindre eller mellanstora fastighetsbolag med hög belåning, som Balder och Sagax. Dessa har gynnats extra mycket av den låga räntan.

– Balder har 50 procent bostäder och Sagax har mycket lång finansiering och långa hyresavtal, så det handlar om en kalkylerad risk. De är inga orimliga positioner, säger han.

I dagsläget är det Fabege som är fondens största innehav.

Fonden hade vid halvårsskiftet en fondförmögenhet på 1,7 miljarder kronor, men närmar sig nu – efter en mycket stark utveckling i september och stora inflöden – 5 miljarder i förvaltat kapital.

Det låter som att tåget redan har gått?

– Fastigheter är ett bra långsiktigt sparande. Ska jag ge något råd är det att sätta in pengar successivt, säger Gunnar Lindberg.

Men han påpekar att många bolag nu värderas i paritet med sina substansvärden, och en del lite till. Det som krävs för att fastighetsaktier ska fortsätta upp är att fastighetsmarknaden nu utvecklas på det sätt som börsen räknat med: att hyrorna stiger, avkastningskraven sjunker, vakanserna blir allt lägre och räntorna fortsätter att vara låga.

– Om det blir så kan fastighetsaktier fortsätta att utvecklas väl, tror Gunnar Lindberg.

Och det är just de svenska bolagen som gått starkt, bland annat för att utländska placerare köpt fastighetsaktier som ett bet på den starka svenska konjunkturen. I Norge och Finland har det inte alls varit samma utveckling.

– Nu är det dags för en uppgång för de norska aktierna. Där har vi byggt upp stora positioner som vi inte fått betalt för ännu, och det är lite samma sak med finska fastighetsaktier, som Sponda, säger Nils Petter Hollekim, förvaltare av Odin Fastighet.

Han tror även att fastighetsbolag med logistik- och handelsfastigheter har mer att ge.

– Det är lite tråkiga bolag kanske, men med hög direktavkastning. Det finns exempelvis mer att hämta i Corem, säger Nils Petter Hollekim som också väntar på ett nytt bolag på väg till Oslobörsen, Maud Eiendom.

När Länsförsäkringars fastighetsfond startades var tanken att privatpersoner skulle kunna komponera en egen investeringsportfölj efter samma recept som livbolagen använder. Grunda med mellan 5 och 15 procent fastigheter och sedan bygga på med allt från direktägda aktier och fonder till räntebärande placeringar.

Det är också ett slags portföljtänk som ligger bakom Handelsbanksägda Xacts lansering av sju sektor-ETF:er i september. En placerare som har en klar syn på vilken bransch som är het ska billigt och enkelt kunna exponera sig mot just den sektorn, för att sedan byta till en annan “inom familjen”.

Totalt finns ungefär 2 000 börshandlade fonder i världen, som följer allt från väldigt breda marknadsindex ned till ganska smala exponeringar. För den nordiska fastighetsmarknaden finns åtminstone två ETF:er, förutom Xacts version också en från HQ Fonder.

Än så länge är det lite tidigt att dra några slutsatser om intresset för sektor-ETF:er tycker Henrik Norén, vd på XACT Fonder.

– Det har varit handel men ännu ingen stor omsättning. Det är ofta så att det tar ett litet tag innan folk hittar en ny ETF, säger han.

Tanken är att produkten ska locka både institutioner, som en hedgefond som kanske går kort på den breda marknaden men lång i en specifik sektor, till aktiva småsparare.

Fördelen med börshandlade fonder är att de är lätta att handla, de går att köpa och sälja flera gånger per dag, om nu någon skulle ha lust med det. Förvaltningsavgiften är också låg, eftersom fonden följer ett index, i det här fallet ett index som beräknas av Nasdaq OMX på de största och mest likvida fastighets- och byggbolagen i Norden.

Nackdelen är att det inte är en aktiv förvaltning. Index tar inte hänsyn till om bolagen är belånade eller inte, eller vilka som ger högst direktavkastning.

Flera fastighets- och byggbolag, som Skanska, väntas dela ut generöst med pengar till aktieägarna i vår. Det är ytterligare ett skäl till att investera i sektorn, enligt Gunnar Lindberg.

– För placerare som vanligen investerar i räntor och obligationer är fastighetsbolag som ofta har en bra och stabil utdelning ett alternativ nu när räntan är så låg. Det blir en svängigare tillvaro än med obligationer, men det är också ett bra skydd mot inflation, säger han.

– Men man ska inte ha för mycket pengar i en branschfond. Risken är stor att innehaven rör sig kraftigt både uppåt och nedåt, säger Gunnar Lindberg.