”Fler skulle behöva få sparken”

Det är den tiden på året då solen dyker upp undantagsvis, och försvinner gör den lika snabbt på tidig eftermiddag. Ilija Batljan ska fotograferas. Han föreslår taket, där solljuset är bättre. Sagt och gjort. Snabbt rör han sig iväg upp, ut genom ett fönster och uppför en brandstege och sedan kvickt över Strandvägens hala takåsar. Detta har han gjort förr – det säger han själv.

– Taket är viktigt att inspektera när man ska köpa en fastighet. Det är en kostnad som man inte kan ta ut av hyresgästerna, om det skulle behöva bytas ut. Allt annat kan man påföra hyresgästen, säger han i hissen på väg ner till kontoret på första våningen.

Ilija Batljan har haft goda tillfällen till takinspektioner – fastighetsaffärerna har skett i rasande tempo. I början på året tecknade han en femårsplan för Samhällsbyggar­bolaget i Norden, där han är storägare och vd. Fastighetsbeståndet skulle inom fem år vara 20–25 miljarder kronor. Blott några ­månader senare, i slutet av september, nåddes redan 22 miljarder kronor.

Även om de flesta nog känner till den forne S-politikern, kan det vara läge för en rekapitulering.

Ilija Batljan är född i ett arbetarhem i Kolašin i ”gamla Jugoslavien”, som han själv kallar det och som i dag är Montenegro. Han flyttade till Mostar i nuvarande Bosnien-Hercegovina för att läsa programmering och ekonomi på universitet och spela fotboll; han var en lovande spelare i ung­domen. I Mostar lockades han en aning mer av fest än fotboll. Där träffade han också Sanja, som senare blev hans hustru.

När kriget på Balkan bröt ut tvingades familjen att ge sig av. Batljan var 26 år. Tillsammans med hustrun och en ettårig dotter tog han sig genom Europa till Polen. Detta nämner han när vi talar om drivkrafter, höga ambitioner och karriären i politiken.

– Om man överlever ett krig och tvingas fly genom hela Europa och sen hamna i en situation där färjetabellen avgör var man ska bo …, säger han och tystnar en stund.

– Första färjan gick till Sverige, nästa till Danmark. Man hade kunnat bli dansk, gud förbjude, säger han, lite skämtsamt.

– Man vill skapa något, uträtta något. Jag var väldigt frustrerad över att det blev krig på Balkan. För mig blev kriget en personlig frustration. När jag kom till Sverige var jag väldigt fokuserad på att både skapa förutsättningar men också tacka det samhälle som tog emot oss.

Efter flyktingslussen i Flen hamnade ­familjen i Nynäshamn år 1993, en stad de förblivit trogna. Ilija Batljan, vid ett långt konferensbord två decennier senare, berättar hur han utan svenskkunskaper ändå tecknade en DN-prenumeration.

– Jag kunde kombinera mitt samhälls­intresse och lära mig språket genom att kämpa mig igenom en dagstidning, säger han.

Han studerade sedan ekonomi och fick praktik på regeringskansliet år 1996. Där jobbade han sig upp, som analytiker, där­efter departementssekreterare, senare analyschef och departementsråd. Samtidigt hade han tidigt engagerat sig i Socialdemokraterna och gjorde raketkarriär som lokalpolitiker i Nynäshamn. År 1998, efter bara fem år i Sverige, var han föreslagen att bli kommunstyrelsens ordförande.

– Jag valde att hoppa av samma kväll som jag skulle väljas, säger han.

Det var för tidigt – han hade mer att lära sig, förklarar han i dag. År 2004 blev han ändå ordförande i kommunstyrelsen i Nynäshamns kommun. Där satt han fram till 2009, under tiden doktorerade han på Social­högskolan år 2007.

Fanns det tidigt planer på att lämna politiken och fokusera på affärer? Nej, säger han. Personer som känner honom har beskrivit honom som något så ovanligt som en politiker som kan räkna.

Under ett år var han också oppositionellt landstingsråd i Stockholms läns landsting 2010–2011. På sitt bord fick han Nya Karolinska med kostnader som redan då hade skenat iväg.

– Jag gjorde om avtalet för Nya Karolinska och sänkte kostnaderna med 7,8 miljarder kronor utifrån beslut som redan var fattat. Men det verkade som om ingen brydde sig. Jag tänkte själv: Har jag räknat fel? Kanske hade jag kunnat spara ytterligare några miljarder om jag hade fått några månader till.

Varför brydde sig ingen?

– Skanska lade sådana extrema pr-resurser kring det. Och jag hade epitetet politiker. Det förstärkte inte min trovärdighet, tvärtom. Klassisk relativisering. Det är en enorm gåta för mig hur en sådan situation kan ­utveckla sig på det sättet.

När började han leka med tanken på att bli företagare? Han säger att han inte haft så mycket planer. Men det var utifrån sin akademiska karriär som doktorand i statistisk demografi och planering för äldrevård på Socialhögskolan som han såg mönster kring vilka det kunde byggas affärer. Han drog slutsatsen att det i många år framöver kommer att finnas behov av äldrevård och andra samhällsnyttiga bostäder.

Efter att han lämnade rollen som landstingsråd, tog han fram en Powerpoint-presentation, och på ett möte hos Fjärde AP-fonden pitchade han sin affärsidé om att starta ett fastighetsbolag inriktat på samhällsfastigheter. Mötet gick strålande. Han anslöt till Fjärde AP-fonden och Jan-Erik Höjvall som hade köpt ut bostäderna från Vasakronan – det blev sedermera Rikshem, grundat 2011.

På fyra år växte bolaget från nästan ingenting till ett bestånd fastigheter värda ­36–37 miljarder kronor. Men i december 2015, efter att några affärer han gjort utanför ­bolaget fått stor medial uppmärksamhet, fick han sparken. Inga felaktigheter hade ­begåtts, konstaterades senare, men då var det redan för sent. Nu är det några år sedan och Ilija Batljan tycker nu i efterhand att det var en nyttig erfarenhet.

– Hela den resan lärde mig att det är viktigt med uppbackning, man är inte sig själv nog. Det har varit min akilleshäl, att jag har varit mycket mer fokuserad på resultat än att bygga på uppbackning. Utan paralleller i övrigt: Steve Jobs fick sparken från sitt eget bolag. Det är lite av entreprenörens dilemma, viljan att driva på och skapa, samtidigt som man ska ha tid och ork och prioritera till att skapa sig ett stöd, och göra sig till en del av etablissemanget. Det kan behövas i sammanhang där sanningen kan vara väldigt relativ.

När han nu reflekterar kring avsaknaden av uppbackning kopplar han ihop det med sitt tempo. Att det alltid har varit högt och att han därmed kanske inte alltid lagt sig vinn om att skapa en stor bas med stöd. Han säger samtidigt att tempot dragits ner en aning nu.

– Jag håller på att bli gammal, säger han lite skämtsamt. Han fyllde 50 i somras, vilket firades ordentligt.

– Det måste vara fest när man blir vuxen, tillägger han.

Samma kväll som han fick silkessnöret gick han på Fastighetspoddens julmiddag på Operakällaren. Erik Paulsson, grundare av Peab och styrelseordförande för Fabege, tog honom åt sidan efter middagen och sa att han gärna jobbar ihop om Batljan ville fortsätta i branschen. Så blev det: Paulssons bolag Backahill är stor aktieägare i Samhällsbyggarbolaget.

– Erik har varit väldigt stödjande. På det sättet är fastighetsbranschen väldig bra för entreprenörer, för i branschen finns entreprenörer som har gjort en lång och framgångsrik resa. Som vet vad kampen betyder. Dessutom är branschen inte så stor. De flesta vet, har bra bild av både kompetens och driv. Det är en styrka när man som i mitt fall får sparken och får starta om. Jag tror att fler skulle behöva få sparken, säger han.

Våren 2016 drog han alltså i gång sitt nya bolag. Han ser tillbaka på avskedandet från Rikshem som något positivt.

– Hade jag inte fått sparken så hade jag fortsatt vara tjänsteman, säger han.

Eget ägande i Rikshem hade han begränsat av och det var i form av konvertibler. Detta kan ställas i relation till dagens ägande i SBB.

– Jo, jag har betydligt större ägande nu. Men jag kan inte äta mina aktier, utan jag vill skapa ett stort bolag som bidrar till samhället.

Han är enskilt största aktieägare med drygt 40 procent av rösterna och cirka 15 procent av kapitalet; ägarandelen är värd strax under 700 miljoner kronor.

Han tycker möjligheten att äga aktier i bolaget man jobbar i är en viktig fråga. Snart ska man rulla i gång ett incitamentsprogram för de anställda. De är ett dussintal anställda på kontoret och cirka 75 anställda inom förvaltningsorganisationen. Han tycker att diskussionerna kring optioner ofta hamnar fel.

– Antingen har man löntagarfondsdiskussionen, med något slags kollektivt ägande, eller så handlar det om hårdbeskattning av optioner, säger han och konstaterar att Social­demokraterna inte hamnat rätt där.

– Det verkar råda någon slags ideologisk förvirring. För det handlar ju om att alla ska få möjlighet att förverkliga sina egna drömmar. Att då ingripa från någon slags kamrer-perspektiv, för att det är undandragande av beskattning – det är helt paradoxalt. Syftet är att de som inte är födda med guldsked i mun ska kunna vara delaktiga i bolagen, tjäna pengar och senare kunna använda de pengarna till att bygga sina egna bolag. Det är en gåta för mig att vi inte kommit längre när det kommer till sådan typ av uppmuntran och incitamentsprogram.

Samhällsbyggnadsbolaget har vuxit fort vilket också ­varit en tydlig ambition. Ilija Batljan konstaterar att fastighetsbolag är förvaltningsintensiva och därför i behov av en viss intäkts­volym för att täcka kostnaderna. Ett fastighetsbestånd på runt 25 miljarder kronor är en tillräcklig nivå för att kunna ha ihållande god lönsamhet, är logiken.

Nu när beståndet är i nivå med femårsplanen skiftar man fokus, uppger han.

– Vi drar ner på tempot och fokuserar mer på konsolidering. Och på att sänka belåningsgraden, för där ser vi möjlighet att sänka finansiella kostnader och höja förvaltningsresultatet.

– Det är en kassaflödesmaskin det här, säger han och konstaterar att utifrån dagens bestånd kommer man ha ett driftnetto på en miljard kronor på årsbasis.

Han anser att Samhällsbyggarbolaget är lite missuppfattat av marknaden, just för sin snabba tillväxt. Kanske också för att man steg in på börsen genom ett omvänt förvärv.

Sedan saknas exponering mot bostadsrättsmarknaden, men ändå klumpas man ihop med sådana bolag, anser han.

Bolagets hyresgäster utgörs främst av svenska och norska staten, eller så är det kommuner eller äldreboenden. Betalningsförmågan är god, och kontrakten är långa. Förutsägbara hyresintäkter, med andra ord.

Enligt honom är vinsterna så förutsägbara att utdelningar är på agendan.

– Vi har inte tagit ställning om vi ska börja 2018 eller 2019.

Samhälls­byggarbolaget i Norden

Börsnotering: Kom in på börsen i februari 2017 genom ett omvänt förvärv av Effnetplattformen AB.

Börsvärde (per 7/12 2017): 4,6 miljarder kronor.

Storägare: Iljia Batljan (privat och genom bolag) drygt 40 procent av rösterna och 14,9 procent av kapitalet. AB Arvid Svensson 11 procent av rösterna (7,1 procent av kapitalet), Compactor Fastigheter AB har 6,9 procent av rösterna (5,6 procent av kapitalet).

Omsättning jan–sep 2017: 954 miljoner kronor.

Förvaltningsresultat jan–sep 2017: 250 miljoner kronor.

Ilija Batljan

Född: 23 juli 1967 i Kolašin, Montenegro.

Bor: Villa i Nynäshamn. Övernattningslägenhet på Östermalm, Stockholm.

Familj: Hustrun Sanja, vd för Nynäshamnsbostäder. Dotter Mia, 25 år.

Fritid: Promenera med hustrun och familjens mops, Dasha.

Utbildning: Dataprogrammering och ekonomistudier vid universitetet i Mostar. Kandidatexamen i ekonomi och statistik från Stockholms universitet. Doktorerat vid Socialhögskolan, och har även varit gästforskare vid EU-kommissionen.