”Fler fastighetsaffärer och försök till utköp 2021”

I början av förra året sade du att nedgångarna inom fastigheter är överdrivna, och att det skapade bra köpläge. Vad säger du nu?

”Jo, det visade sig vara ett bra köpläge. Under den värsta krisen på våren sjönk ju fastighetsaktie-index i Norden med nästan 40 procent från toppen. Från den nivån steg sedan kurserna omkring 50 procent innan året var slut. Nedgången var alltså betydligt överdriven. För året 2020 levererade aktierna en totalavkastning på omkring noll procent beroende på vilket index man tittar på. Det var en förvånansvärt låg avkastning mot bakgrund av de fina resultat bolagen levererar. Jag tror på att det blir positiv avkastning 2021 istället”.

Varför tror du det?

”Eftersom fastighetsbolagen med stor sannolikhet kommer att leverera ökade kassaflöden per aktie för både helåret 2020 och 2021. Våra prognoser visar att kassaflödena kommer att stiga, även om det skiljer sig åt mellan sektorer: exempelvis hotellfastighetsbolag och butiksbolag kan ha det fortsatt tufft. Men bolagen med fokus på bostäder, samhälls-, kontor- samt lager- och logistikfastigheter går nog upp så mycket som fem procent och i många fall mer än så. Det gör att det finns köptillfällen även nu”.

Du har bytt arbetsgivare och startat en ny fond, varför då?

”Jag ville fortsätta jobba med analys av bygg- och fastighetsbolag. Det är attraktivt för mig att tillhöra en organisation som NRP Anaxo med så tydligt fokus på fastighetsinvesteringar i Norden och med så framgångsrik historik av värdeskapande åt sina kunder. Och den nya fonden är lite annorlunda. Den har förvisso ett huvudsakligt nordiskt fokus men 20 procent kan investeras i andra europeiska länder, och 20 procent i bolag som ännu inte är börsnoterade vilket gör att vi kan komma in som ägare i ett tidigare skede”.

Vilka nya innehav har du från marknader utanför Norden?  

”Det är två bolag inom lager och logistik. Över hela världen är det ett segment som växer, till stor del på grund av ökad e-handel. Ett av bolagen heter Segro och har sitt ursprung i Storbritannien men växer även i övriga Europa. Det andra är ett belgiskt bolag, WDP, som är marknadsledare i Benelux och som har en stigande andel av beståndet i övriga Europa inklusive öst. Båda dessa bolag jobbar i nära samarbete med sina kunder och är duktiga på att växa med dem när de expanderar”.

SBB är ett av fondens största innehav, kan vi tänka oss att Batljan fortsätter i samma takt framåt?

”SBB fokuserar ju på att äga och utveckla samhällsfastigheter som helt eller delvis finansieras av offentliga medel; skolor, äldreboenden, domstolar, polisväsendet. Bolaget kanske inte växer i samma takt framöver eftersom man börjar från helt andra nivåer, men visst kommer det vara ett bolag som växer snabbare än många andra”.

Vilka risker kommer med hastigheten?

”Bolaget har uppenbarligen sett ett fönster att växa i och har tagit chansen innan konkurrensen blir för stor. Med en så snabb expansion har säkert några misstag gjorts, men så länge merparten av investeringarna är bra så skapas aktievärde”.

Ni har även Sagax med David Mindus i spetsen. Vad har Sagax för utmaningar framöver?

”De fortsätter att växa inom lätt industri och lager. De växer mycket i övriga Europa just nu och finns exempelvis i Spanien, Frankrike samt Nederländerna. De har en fantastisk historik av att köpa fastigheter till rimliga värden och förvalta dem framgångsrikt. Det är möjligen svårt att skapa samma tillväxt och värden framöver. David Mindus började med lätt industri och lager för många år sedan, nu har konkurrensen hårdnat vilket gör det hela svårare”.

Vi ser flera internationella spelare i Sverige. Nu senast köper Blackstone lager- och logistiklokaler för fem miljarder kronor av Castellum, minst. Om Entra-affären går igenom ska de köpa för ytterligare 13 miljarder kronor. Kan vi vänta oss fler storaffärer framöver?

”Jag skulle tro det. Bakgrunden är att otroligt stora mängder pensionskapital söker sig till europeiska fastigheter. De letar efter en positiv avkastning och transparens. Jag tror att det kommer bud på börsbolag inom främst lager och logistik samt bostäder. Är man en lite mer långsiktig aktör, som exempelvis pensionsbolag, så spelar nog avkastningen på kort sikt mindre roll. Jag tror därför att även kontorsbolagen som handlas med rabatt är intressant för dem, även om det för närvarande finns en oro för hur framtidens kontorsanvändning kommer se ut”.

Något exempel på bolag som skulle kunna locka internationella storspelare?

”Ja, Fabege. Det är ett jättefint välskött bolag med fantastiska projekt. De har hela Arenastaden och Flemingsberg på sikt, och fina kontorsfastigheter även i centrala Stockholm. Bolaget handlas i dag till rabatt jämfört med det synliga substansvärdet. Det beror förstås på vad familjen Paulsson vill framöver. Möjligt att de kan tänka sig att sälja om det kommer ett bud. Och i det fallet kan det finnas incitament från båda sidor”.

Vad tror du kommer hända i budstriden runt Entra? 

”Det är Balder, Castellum och Folketrygdfondet som sitter på avgörandet. Om Balder och Folketrygdfondet väljer att sälja så beror det nog på vad de kan göra för pengarna istället. Om de bara kan få cash är det inte säkert att de är intresserade, de vill nog behålla exponeringen mot fastigheter framöver. Entra gjorde en uppvärdering i samband med budstriden och då höjdes värdet på fastighetsportföljen. Det visade att portföljen var för lågt värderad, vilket inte är unikt för Entra, utan snarare något som pekar på att det kommer fler fastighetsaffärer och försök till utköp 2021”.

Förut hade du 40 innehav i fonden som du förvaltade på Länsförsäkringar. Nu har ni 25 innehav. Kan du ge exempel på bolag som har försvunnit ur portföljen och varför?

”Vi äger exempelvis inte Castellum eller Hufvudstaden. Det är inget fel på dem men vanligen letar vi efter lite mindre, mer expansiva, bolag.

Pandox har vi inte heller med i denna initiala portfölj. Det är förvisso det bästa hotellfastighetsbolaget i hela världen men de har så pass stark motvind. Jag tror att våra resemönster kommer att förändras permanent. Fritidsresandet består men det kommer inte vara lika många affärsresenärer – som betalar mer per rum. Jag är fortsatt avvaktande. Men vem vet? Det där kanske ändrar sig”.

Vad gäller onoterade innehav inom lager och logistik, har ni gått in i skånska logistikfastighetsbolaget SLP som siktar mot börsen?

”Jag känner den ledningsgruppen och delar av styrelsen sedan tidigare och håller ett öga på deras framfart nu också.  Vi har inget ägande i bolaget idag. Det kommer säkert en strid ström med nya fastighetsbolag eftersom börsen är en bra plats för bolag som behöver kapital till framtida tillväxt. Vi har ett par diskussioner med andra bolag som jag inte kan dela här…”

Trots att det kom sju nya fastighetsbolag till Stockholmsbörsen i fjol och att vi har rekordmånga på börsen så kommer det fler?

”Ja, jag tror det. Både i Sverige, Finland, Norge. Det kommer finnas många möjligheter till bra investeringar framöver”.

Men vad gäller regionala spelare inom industri/logistik så har ni även med NP3 Fastigheter i norra Sverige. Varför? 

”Det är ett bra bolag som är väldigt stabilt då de har höga kassaflöden. De är fortsatt relativt litet men växer snabbt. De jobbar inom lätt industri och lager men har även en del handel och kontor. Och det är faktiskt sådana handelslokaler som i pandemin har gått bättre än tidigare. Att ställa sin bil på en utomhusparkering och gå in på exempelvis Plantagen har uppenbarligen känts tryggt. Och de har en hel del sådana fastigheter med bra handelslokaler inom segmentet externhandel”.