Fastighetsräv till Tobins bord

Efter tisdagsbörsens stängning meddelades att den hårt pressade bostadsprojektören Tobin Properties stärker upp sina finanser. Det sker genom att fastighetsförvaltningsbolaget Klövern ställer sig bakom två nyemissioner.

Tobin Properties stamaktie hade inför affären rasat till kursen 23,3 kronor, ned med hela 72 procent sedan årsskiftet. Bolagets högränteobligationer har handlats till rabatt då långivare varit oroliga för att få tillbaka sina pengar.

Onsdagens inledande aktiereaktion har varit att handla upp kursen med som mest ungefär 28 procent till runt 30 kronor. Ungefär en timme in i handeln har kursen lagt sig runt 27,5 kronor.

Stora rabattemissioner på 20 kronor

Kortfattat sker räddningsaktionen i två delar, som är villkorade av att båda delar genomförs.

Dels får Klövern ensamrätt till en riktad företrädesemission av stamaktier för 150 miljoner kronor.

Dels erbjuds Tobins befintliga aktieägare att teckna en företrädesemission av stamaktier på 52 miljoner kronor, där Klövern har valt att garantera hela emissionen om den inte fulltecknas. Tobins medgrundare och vd Erik Karlin avser teckna sin andel av denna emission, enligt pressmeddelandet från Tobin. Karlin är fram till den planerade Klövern-affären Tobins enskilt största ägare.

I emissionerna sätts aktiekursen till 20 kronor, 14 procent under senaste stängningskurs och lägre än aktien någonsin handlats. I skrivande stund omsätts aktien alltså mycket högt över teckningskursen.

Företrädesemissionen kräver beslut av en extrastämma i Tobin början av januari. Resultatet av de planerade affärerna blir att Klövern i februari kommer att äga minst 35 procent av aktierna och 36 procent av rösterna i Tobin. Skulle Klövern hypotetiskt få ta hela företrädesemissionen som garant så blir ägarandelarna 47 respektive 49 procent.

Oavsett så passerar Klövern en 30 procentig röstgräns. Det innebär att Klövern måste lägga ett lägga budpliktsbud på Tobin nästa år (om ingenting mer förändras kring Tobins aktiefinansiering).

Smart affär – för Klövern

Varför gör då Klövern – som har den starka handen och finanserna – Tobin den här tjänsten?

Genom upplägget får Klövern dels en stor del av Tobin för en begränsad insats. Det ger förstås en investering som skulle kunna stiga våldsamt i pris vid återhämtad styrka i bostadsmarknaden.

Mer sannolikt är affären dock ett smart sätt att köpa en centralt placerad stol vid förhandlingsborden kring Tobins större projekt. Fortsätter nyproduktionsmarknaden att vika så kommer det där att bli tuffa förhandlingar mellan Tobin och dess långivare, projektpartners och bostadsrättsföreningar.

Tobin själva skriver att Klövern som stark huvudägare ger förbättrad förhandlingsposition ”gentemot banker och andra marknadsaktörer” samt flexibilitet inför ”bedömda kapitalbehov som uppstår under 2018”.

Samtidigt är Tobin en möjlig plattform för Klövern att köpa på sig andra aktörers havererade projekt – om marknaden i stort skulle förbli stökig. Klöverns vd och största ägare Rutger Arnhult ger en överraskande tydlig kommentar med det perspektivet i Klöverns pressmeddelande.

“En investering av Klövern i Tobin Properties är inte ett uttryck för att bostadsmarknaden har bottnat ur, tvärtom är det ett sätt att dra nytta av framtida möjligheter som en troligtvis svag marknad under 2018 kommer att erbjuda. Tobin Properties har ett mycket duktigt utvecklingsteam som med starkare finansiella muskler kan ta till vara de möjligheter som kan komma att uppstå i kölvattnet av en svagare bostadsmarknad”, skriver Rutger Arnhult.

Som mångårig fastighetsanalytiker och transaktionsarkitekt har Arnhult sannolikt sparat sina verkliga ess till ett senare skede. Minoritetsägare i Tobin gör således bäst att försöka hänga med i de snabba affärer som kan följa.

Klövern-affären föregicks i november av att lager-/logistikförvaltaren Sagax köpte på sig strax under 5 procent av de befintliga aktierna i Tobin. Rutger Arnhult är Sagax näst största ägare, med 9 procent av rösterna och 13 procent av kapitalet.

Många tog risk på resan mot rekordprisnivåer

Årtionden av i stort sett oavbrutna svenska boprisuppgångar blev extra påeldade av nollränta på slutet. I det klimatet växte många expansiva bostadsprojektörer med Stockholmsinslag snabbt, och en handfull lät notera sina aktier. Tobin är en av dem. Affärsvärlden granskade i våras och ungefär sedan dess har aktierna varit under press. Det bredare sentimentet kring svenska bostadspriser började dock vika nedåt först i höstas.

Nuvarande akt för Stockholms expansiva bostadsprojektörer bör bli fler mer eller mindre påtvingade kapitaltillskott, liknande Tobins, och på sikt även defensiva konsolideringsaffärer där svagare bolag går upp i starkare.

För projektbolag som varken kan presentera trovärdiga planer för att ta sig igenom nuvarande åtaganden eller hittar lösningar på finanserna så kan det bli fråga om nedmonteringar där verksamheten inte fylls på med nya projekt, eller till och med om konkurser.