Fastighetskungarna del 3: Den snabbe risktagaren

Flera av Sveriges största fastighetsbolag har drivits upp av entreprenörer vars förmögenheter blivit hårt knutna till företagens utveckling. Den kraftiga börsnedgången i sektorn påverkar därmed med omedelbar verkan ägarnas privatekonomi.

I en artikelserie kartlägger Affärsvärlden de mest namnkunniga fastighetskungarna och hur deras personliga ekonomiska situation ser ut i dagsläget – något som i vissa fall även får en inverkan åt andra hållet; på bolagens utdelningar, lånevillkor och finansiella frihetsgrader i stort.

Med fallet Ilija Batljan och SBB i färskt minne är det tydligt att huvudägarens privata finansiella ställning utgör ett förtroendekapital som starkt påverkar bolagsvärdet och kan göra skillnaden mellan om det behöver omstruktureras eller ges förutsättningar att fortsätta växa.

Från tid till annan ser det ut att ha varit nära för risktagaren och ask-i-ask-specialisten Rutger Arnhult att hamna i Batljans båt.

Askarnas ask

Fastigheter må stå stilla, men icke Arnhult, som är en imponerande löpare. 2016 sprang han vid 49-års ålder Stockholm Marathon på 2.49.18, och 2018 kom han tvåa i SM i halvmaraton i sin åldersgrupp.

Snabbt ska det helst gå även i affärssammanhang och det senaste året har utan tvekan bjudit på både sprintlopp och en del knuffar i ledarklungan.

Arnhults privata ägande utgår ifrån bolagsgruppen M2 Asset Management, som grundades 1998 och sedan dess samlat ett imponerande antal dotterbolag under sig – 108 enligt Retriever. I princip alla är helägda.

FastighetsbolagArtikel

Fastighetskungarna del 1: Den grå eminensen

Koncernens direktägda fastigheter sorteras in under M2 Gruppen. Entreprenad och projektutveckling drivs genom noterade Wästbygg Group, holdingbolaget Arnia har Locellus-gruppen under sig, logistikrelaterad verksamhet finns sorterad under Logistics Contractor. Och i M2 Capital samlas stora delar av de strategiska investeringar som skapar flest rubriker runt Arnhult: Corem Property, Castellum och tills nyligen även Sagax.

Med M2-strukturen till hjälp (där branschveteranen Jakob Mörndal tillsattes som VD i januari efter att Rutgers hustru Mia lämnat i november) jonglerar Arnhult ett stort antal operativa verksamheter. Samt de alltid påpassade strategiska posterna i andra bolag.

Idag innehar M2 positioner till ett värde av totalt 6,3 miljarder kronor, där Corem är den i särklass mest värdefulla tillgången.

Löper linan ut

Det strategiska ägandet har sörjt för uppmärksammade turer runt Arnhult det senaste året, inte minst eftersom de inneburit närkontakt med flera av de andra fastighetskungarna.

Bland annat inleddes en händelsekedja som ledde till Roger Akelius, när det under tidig höst ifjol stod klart att M2 befann sig i ett överbelånat läge som krävde åtgärder. Efter utgången av Q3 uppgick bolagets skulder till 17 miljarder kronor och i oktober sålde bolaget därför 40 miljoner aktier i Castellum till ett värde av 4,6 miljarder kronor. En manöver som sänkte ägarandelen från 5,4% till 1,9%. Även innehavet i Wästbygg minskades.

Rutger ArnhultArtikel

Rutger Arnhult: Då vänder det för fastighetsaktierna

I en nylig intervju med Afv sa Arnhult själv: “att sälja ut mitt innehav i Castellum och lämna VD-rollen där var tvunget då kostymen vuxit sig alltför stor givet den omställning branschen ställts inför.” En position han för övrigt bara haft i elva månader, efter att ha tillträtt i kölvattnet av kalabaliken om Kungsleden, som fick Biljana Pehrsson att kliva av efter bara 33 dagar som VD.

Köpare av aktierna i Castellum blev alltså Akelius, som i samma veva kritiserade Arnhult för att ha skönmålat bolagets finansiella position. När Corem (till 37% ägt av M2) kort därefter också sålde sitt 2,5%-iga innehav i Castellum, värt 1,3 miljarder kronor, klev Arnhult av styrelsen i Castellum.

Det faktum att han fick släppa Castellum i alla dimensioner uppfattades som ett steg ut i kylan för den högt belånade miljardären. En bild som förstärktes av att han i början av december även storsålde Corems ägande i David Mindus-dominerade Sagax, något som Afv avslöjade. Och av att försäljningarna fortsatte in på det nya året då M2 avyttrade aktier i Sinch, Embracer och snusbolaget Haypp Group. 

Som stämpel på situationen halkade Rutger Arnhult i mars av Forbes lista på dollarmiljardärer, vilken tas fram i samarbete med Affärsvärlden.

MiljardärerArtikel

Hela listan: Sveriges superrika – här är alla dollarmiljardärer

Tillbaka med klöver

I bästa rockstjärne-stil gjorde dock Arnhult en oerhört snabb comeback på den fastighetsscen som “räknas” (en bumerang som Börsgolvet för övrigt plockade upp redan i mars från Stureplans undre kanaler).

KlövernArtikel

Börsgolvet rätt ute som vanligt – Rutger Arnhults bolag i storaffär

Vägen in var bostadsutvecklaren Klövern (före detta Tobin Properties), som är till 90% Corem-ägd. I april kungjordes att 25% av Klövern såldes “till en internationell investerare”, en affär som vid det slutgiltiga offentliggörandet nu i juli innebar att Nrep köper 51% av Klövern från ägar-triaden Corem, ALM Equity och Broskeppet Bostad för drygt 2,5 miljarder kronor. Efter en planerad nyemission i höst ökar Nreps ägande till 65%.

För Corem, och därmed M2 och Arnhult, innebär uppgörelsen en positiv likviditetseffekt på runt 1,4 miljarder kronor under 2023, enligt Finwire. Arnhult själv lät nöjd:

”Affären frigör också likviditet som kan användas till att lösa obligationer vi har med förfall under 2024. Det stärker oss ytterligare.”

Osnygg svensk modell

Arnhults multipla intressen i fastighetssfären har ibland föranlett kommentarer och rockader. Ett exempel var hans tidigare VD-skap i kontorsfastighetsföretaget Klövern (sedemera uppgånget i Corem, alltså inte ovan nämnda Klövern). Det tvingades han lämna när han tog plats i konkurrerande Castellums styrelse, efter oro bland intressenter för potentiella intressekonflikter.

Försäljningarna i Castellum och Sagax gör att Arnhult framledes har fingrar i färre grytor. Trots att avyttringarna var finansiellt nödgade snarare än strategiska val, kan den förbättrade optiken i bilden av M2:s intressen innebära en fördel.

Särskilt utländska investerare tittar med viss skepticism på den svenska egenheten med korsägande i branschen, vilket har sagts innebära högre riskpremier och svagare intresse för affärer. Eftersom Arnhult varit en av de främsta företrädarna för korsägandet, kan det ofrivilliga förenklandet av hans ägarstruktur visa sig välkommet.

Summa sumarum

Men var står då “Republiken Rutger” finansiellt efter årets dramatik och försäljningar?

Enligt Affärsvärldens genomgång av M2:s och Arnhults privata tillgångar visar han sig idag ha en bruttoskuld på 8,1 miljarder kronor. Det är inte en lika imponerande position som David Mindus skuldfria privatekonomi, vilken vi berättade om tidigare i den här artikelserien (del ett), och Sven-Olof Johanssons 1,4 miljarder i skuld (del två). Men inte heller i närheten av Erik Selins 14,7 miljarder dito. Dessa siffror ska givetvis ställas i relation till tillgångarna. Men inte desto mindre innebär en hög skuld omfattande ränte- och säkerhetsåtaganden i ett läge där tillgångsvärdena krymper, kapitalmarknaderna är ogina och räntorna fortfarande stiger.

På tillgångssidan hos Arnhult står 480 miljoner i kassa, privatägda fastigheter till ett värde av 6,6 miljarder kronor, onoterade aktier för 580 miljoner kronor och noterade aktier för 6,5 miljarder, enligt databaserna Holdings och Factset, samt bolagsrapporter. Det summerar till 14,2 miljarder att ställa mot skulderna.

Vid första anblicken motsvarar det en relativt stabil position. En skuldsättningsgrad om 58% hade inte varit alarmerande högt för ett fastighetsbolag. Rutger Arnhults tillgångar består dock till en större del av aktier än fastigheter. Som tumregel räknar man med att fastigheter i dagsläget kan bära ungefär 50% skuld. Aktier tål generellt en mycket lägre belåningsgrad – kanske mellan 0-25%, typiskt sett, beroende på vilka aktier det handlar om.

Sett ur det perspektivet är Rutger efter storförsäljningen i Castellum fortfarande överbelånad med runt 3 miljarder kronor. Värt att ha i åtanke är även att Corem, som är Rutger Arnhults absolut viktigaste tillgång, sticker ut som ett av de högst belånade fastighetsbolagen i Sverige. Arnhult tyngs alltså av hög skuldsättning i två lager och kan hamna i en utsatt situation om räntorna fortsätter att stiga, och fastigheter och fastighetsaktier sjunker i värde.

Tillbaka till skrivbordet?

Vi har inte sagt mycket om Rutger Arnhluts bakgrund hittills, främst för att hans nutida aktiviteter tar upp så stor plats. Men för att göra bilden av mannen något mer komplett, kan sägas att Arnhult pluggade till civilekonom i Lund och tillbringade i princip hela 1990-talet som analytiker hos i tur och ordning Alfred Berg, Öhman Fondkommission och Handelsbanken. Enligt Fastighetsvärlden gjorde han sitt första fastighetsförvärv 1996, genom att i partnerskap med andra investerare köpa ett bostadsbestånd i Jönköping.

Kanske har han efter de senaste årens dramatik hunnit gå varvet runt och vill komma tillbaka till analytikerns mer genomtänkta förhållningssätt. Åtminstone lät det så i vår nyliga intervjun med honom, där den vanligtvis så självsäkre Arnhult visade en mer ödmjuk sida och pratade övertygat om att minska risker, sänka skulder och framför allt göra sig oberoende av obligationsmarkanden, till fördel för banklån.

Orden backas upp av att det både i hans privata bolag och i Corem jobbats målmedvetet med avyttringar och att stärka balansräkningarna. Men även om framsteg gjorts är det alltså enligt Afv:s beräkningar en bit kvar tills Arnhults imperium står stadigt. Där krävs både ytterligare arbete och helst lite tur med räntorna. Men i intervjun sa fastighetskungen själv: “Hopp är inte en strategi.”

Framtiden kommer att utvisa vilken taktik han väljer istället.