Fastighet Fastighetsbolag
Fastighetskungarna del 1: Den grå eminensen
Flera av Sveriges största fastighetsbolag har drivits upp av entreprenörer vars förmögenheter därmed blivit hårt knutna till företagens utveckling. Den kraftiga börsnedgången inom sektorn påverkar alltså inte bara bolagens värderingar utan drabbar med omedelbar verkan även ägarnas privatekonomi.
I en ny artikelserie kartlägger Affärsvärlden de mest namnkunniga fastighetskungarna och hur deras personliga ekonomiska situation ser ut i dagsläget – något som även får en inverkan åt andra hållet; på bolagens utdelningar, lånevillkor på marknaden och finansiella frihetsgrader i stort.
Med fallet Ilija Batljan och SBB i färskt minne är det tydligt att huvudägarens privata finansiella ställning utgör ett förtroendekapital som starkt påverkar bolagsvärdet och kan göra skillnaden mellan om det behöver omstruktureras eller ges förutsättningar att fortsätta växa.
Grå eminens
Sagax störst på börsen. Mindus minst i media. Från grundandet av dåvarande Stockholm Realty vid millennieskiftet, som blev Sagax vid noteringen 2004, har bolagets substansvärde enligt Afv:s beräkningar växt med otroliga 27% per år fram till att vara det sannolikt mest stadigt stående fastighetsbolaget på börsen. Medan Balder, Castellum och SBB rasat 50–95% sedan årsskiftet 2021/2022 har Sagax bara tappat 30%.
Som en av tre grundare, bredvid Staffan Salén och Johan Thorell, har David Mindus förblivit Sagax starke man, i rollen av störste ägare och VD, med 18% av aktierna och 30% av rösterna i det börsvärdesmässigt 73 miljarder kronor starka bolaget.
David Mindus offentliga persona ser ut som antitesen av sektorkollegorna Ilija Batljans och Rutger Arnhults show-men: Mindus uttalar sig sällan i media, förblir tyst om sitt privatliv och kännetecknas även i entreprenörsrollen av förutseende och försiktighet.
”Det är ett extremt strukturerat bygge”, säger Johan Edberg, fastighetsanalytiker på Handelsbanken om Mindus livsverk, och fortsätter:
“Han har varit otroligt konsekvens genom åren, hållit sig till affärsidén så att man kan lita på bolaget och vet vad de gör – i motsats till bolag som poppat upp och vuxit kraftigt de senaste tre till fem åren och som visat sig lynniga både i sina affärsidéer och sitt beslutsfattande. Mindus är en otroligt strukturerad person och det förhållningssättet löper som en röd tråd även genom hans företagande.”
Sprider hög risk tunt
Som framgångsfaktorer pekar han på valet att ingå långa hyresavtal, välja långa kreditlöptider, skapa vältaktade obligationsförfall och bemöda sig om smart geografisk diversifiering. Afv:s analys lägger till handplockade fastighetsköp, utstuderade lägesval och effektiv kapitalallokering som ytterligare strategiskt kloka val.
Johan Edberg menar att Mindus väljer bort de risker han kan påverka på ett ovanligt välgenomtänkt sätt.
“Han köper fastigheter som betingar högre risker och har en avkastning som symboliserar högre risk. Men han gör det på ett finansiellt strukturerat sätt. Han har inte agerat som ett typiskt fastighetsbolag i goda tider och har inte valt den allra lägsta räntan eller optimerat hyresintäkter, utan istället minimerat risken. Det betalar sig nu.”
Ändå har Sagax just genomfört en nyemission på två miljarder kronor.
Det finns olika teorier kring varför de valt den vägen, trots stabila finanser. Har du någon hypotes om Mindus tankegångar?
”De behöver inte den där pengen, på det sättet är det en offensiv emission. Själva säger de att det ger fler förvärvsmöjligheter, men jag tror snarare att det handlar om att skicka signaler till marknaden.”
“Sagax är inte lågt belånat och är väldigt beroende av obligationsmarknaden. Med de förvärv man gjort vill man komma ur andra kvartalet med bibehållen balansräkning och oförändrade nyckeltal. Moodys uppfattning om bolaget är kritisk och detta kan vara ett sätt att visa dem att man tar in pengar utan problem och att inga siffror går åt fel håll”, säger Johan Edberg.
Sanslöst skuldfri
Idag kan David Mindus bestämma det privatekonomiska värdet på hans lyckade riskstrategi till 16,5 miljarder kronor. Det är vad hans ägande i bolaget är värt.
Ägandet i Sagax fördelar sig över 18% A-aktier, 80% B-aktier och 2% D-aktier. Dessa poster har han placerat i två holdingbolag, Mindustri AB och Duco AB, av vilka han idag äger 100% av Mindustri och 95% av Duco, efter att i det senare ha ökat ägandet från drygt 70% under senare år.
I motsats till andra svenska fastighetskungar, utgör aktieposterna i det egna bolaget i princip Mindus samlade förmögenhet. När Afv i samarbete med Forbes gjorde en inventering av tillgångarna hos Nordens dollarmiljardärer i mars, tillkom utöver Sagax-aktierna ”bara” 530 miljoner kronor i kontanter i Mindus plånbok, samt några i sammanhanget försumbara aktieposter i andra noterade bolag. Det står i kontrast till hans gelikar i miljardärligan, som ofta samlat stora värden i yachter, konstsamlingar och avsevärda investeringar i andra bolag.
Mest anmärkningsvärt med Mindus finansiella ställning är dock att han är så när som obelånad i sina privata bolag. De totala tillgångar på 17 miljarder kronor som Afv kunde verifiera i en detaljerad genomgång av hans finanser, placerade Mindus på 1 647:e plats på Forbes världslista.
I andra fastighetsmogulers privata balansräkningar ser det dramatiskt annorlunda ut. Ilija Batljan har lastat sina bolag med en bruttoskuld på 2,8 miljarder kronor, medan Rugter Arnhult släpar på 8,1 miljarder och Erik Selin på hela 14,7. Siffror som kan ställas i relation till omfattande tillgångar, men som inte desto mindre innebär enorma ränte- och säkerhetsåtaganden i ett läge där tillgångsvärdena urholkas.
Hemlighetsfull här, men inte där
Liksom Mindus övriga aktiviteter, bjuder hans CV inte på några konstigheter – i den mån det finns tillgängligt överhuvudtaget. På Linkedin är han listad utan bild och med en enda punkt: CEO Sagax.
Det vi vet inskränker sig till att han föddes 1972 och växte upp i en läkarfamilj. Efter en examen i ekonomi vid Stockholms universitet började han sin yrkesbana som analytiker på Newsec och gick därefter till GE Capital Real Estate. Men snart lockade det egna företagandet och han grundade 2000 Stockholm Realty, ett fastighetsbolag med inriktning på lager- och lätt industri, som omvandlades till AB Sagax 2004.
Medieskyggheten gör även informationen om Mindus modus operandi sparsam, men de han arbetar med har ibland avslöjat hur han fungerar i affärssammanhang. Till Fastighetsvärlden sa NP3:s VD Andreas Wahlén att Sagax chef oförmodat nog förespråkar att inte “vara hemlig” av sig:
“David Mindus sa en gång till mig att om du är hemlighetsfull och ingen vet vad du vill, hur ska du då få förslag på affärer?” sa Wahlén och fortsatte:
“Självklart har man ett regelverk att förhålla sig till, men ändå, vill vi köpa i Karlstad – varför inte säga det?”
Johan Edberg på Handelsbanken tillägger om Mindus ledarskap:
”Han ser ut att ha skapat en struktur som är konstant snarare än föränderlig och i stort självgående. Alla inom bolaget vet hur man arbetar och vilken typ av beslut man tar. Sen är han förstås kritisk för affärsmässig styrning, men jag får uppfattningen att bolaget är kulturellt välfungerande.”
Stockholm är litet. Vet man något om hans relation till de andra fastighetsmogulerna?
”Mindus står ut genom att här i Sverige befinna sig i ett segment där han har få affärsmässiga beröringspunkter med andra. Och idag sker expansionen dessutom i huvudsak ute i Europa. Jag tycker nog att han ska ha en eloge för att han gått sin egen väg och åstadkommit det han gjort”, säger Johan Edberg.
Kommentera artikeln
I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.
Grundreglerna är:
- Håll dig till ämnet
- Håll en respektfull god ton
Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.
