Fastighetshajar jagar nya byten

Det är 2011 och Bollnäs har förlorat SM-finalen i bandy i sudden death mot Sandviken. Men det är inte i den bandytokiga hemmastaden, utan på Strandvägen 5 i Stockholm som laget firar silvermedaljen – eller dränker sorgerna efter sin förlust. Närmare bestämt hemma hos bandy­älskaren, doldisen och fastighetsmiljardären Mikael Andersson.

Andersson är imponerad av Bollnäs Bandys engagemang.

– Vi (…) har varit i samma sits i många bolag genom åren där vi också fått gå genom eld och vatten för att vinna framgång, säger han till internetsajten Bandypuls.se.

Det är bara i bandysammanhang som Mikael Andersson har uttalat sig offentligt. När det gäller sina fastighetsaffärer har han varit knäpptyst. Men han är inte okänd.

I dagarna är han aktuell med en försäljning av ett av sina fastighetsbyggen, Stendörren, som hyr ut kontors- och lagerlokaler. Private Equity-bolaget EQT har betalat nästan en miljard kronor för Mikael Anderssons och hans kompanjoners aktier och har erbjudit övriga aktieägare samma pris. Men budkommittén, institutionella investerare och Aktiespararna säger nej. Priset är för lågt.

***

Vem är han då, Hälsingesonen som redan i unga år blivit fastighetsmiljardär?

I mitten av 1990-talet byggde han tillsammans med sin far Lars Andersson upp fastighetsbolaget Kvalitena. De köpte hyreshus i miljonprogrammen och renoverade lägenhet efter lägenhet i takt med att hyresrättsinnehavarna flyttade ut. På så vis kunde de höja hyran utan att köra ut några boende.

– Vi köper för 10 000 kronor per kvadratmeter, renoverar för 5 000 kronor och höjer hyran så att värdet höjs till 20 000 kronor per kvadratmeter, berättade bolagets tidigare vd Ulf Nilsson för Affärsvärlden för några år sedan.

År 2013 lades fastigheterna i ett separat bolag, som apporterades in i D Carnegie AB. Därefter noterades det. För Mikael Andersson blev det en angenäm börsresa. Han sålde från och med 2016 successivt ut sina aktier till den amerikanska riskkapitaljätten Blackstone. Bolaget var då värt omkring 7,5 miljarder kronor.

Parallellt med byggandet av D Carnegie köpte Mikael Andersson upp fastigheter inom lätt industri och la de i fastighetsbolaget Stendörren. Bolaget hyr framför allt ut kontor och lagerlokaler.

Även det har visat sig vara en affärsidé som ligger rätt i tiden. Lagerlokaler rider på en våg av ökad e-handel och högre krav på varukedjor och logistik. Stendörrens fastigheter och många byggrätter ligger också i närheten av Stockholm, där värdeutvecklingen varit god.

Mikael Andersson uppges vara smart och driven, men inte helt lätt att läsa. Han är tystlåten och har en försiktig framtoning. En person som gjort affärer med honom beskriver honom som en snus- och ölperson. En jordnära kille som gillar det enkla. Den enda kända bilden på honom är från Stendörrens årsredovisning från 2014.

Men även om Andersson verkar vilja hålla låg profil har han gjort privata affärer som vittnar om motsatsen.

Han har köpt SCA:s berömda jaktflygplan och uppmärksammats för sin exklusiva racerbåt, sin specialbeställda skottsäkra bil och sitt ryska stridsfordon. Han har en ranch i Texas som han köpt för över 200 miljoner kronor, där han är granne med den amerikanska presidentfamiljen Bush. Och han har en gård i Södermanland där han enligt uppgift ska ha retat upp adliga grannar med sin överdådiga renovering.

Mikael Andersson styr sitt fastighetsimperium från det gemensamma kontoret och bostaden på Strandvägen 5, en av Sveriges flottaste adresser. Intill porten finns en anspråksfull namnskylt: Stendörren. Inne är det desto mer flärdfullt Från kontoret leder en hemlig trappa till hans våning. Där har Mikael Andersson bland annat en 25 meter lång bassäng på taket.

I byggandet av sitt fastighetsimperium har Mikael Andersson skapat ett lag omkring sig. Till sin hjälp har han haft amerikanen Seth Lieberman, som hjälpte Andersson att skaffa kapital för att göra sina första stora fastighetsaffärer. Bröderna Knut och Harald Pousette är ytterligare två nyckelpersoner.

***

I slutet av november la EQT bud på Stendörren. Mikael Andersson har accepterat budet och sålt sina aktier. Även andra fastighetsprofiler med kopplingar till Kvalitena, Seth Lieberman, Knut Pousette, Hans Lycketorp och Johan Thorell, har sagt ja till försäljning. Det innebär att ägarna till mer än en fjärdedel av aktierna och över hälften av rösterna redan har tackat ja till EQT:s bud.

Men de institutionella ägarna är mer skeptiska. Budet avfärdas som alldeles för lågt.

Samma dag som budet lades köpte Länsförsäkringar aktier för att uppnå en så kallad cornerposition med 10 procent av aktierna. Därmed har de möjlighet att stoppa förvärvet.

Tjänstemän och grundare som inte kommer överens om uppköpsbud. Känns det bekant?

Den med gott minne eller ett bittert hål i plånboken minns budet på Tradedoubler för ett decennium sedan. Den gången satte Alecta stopp för ett uppköp, något som kostade aktieägarna ett ras på 70 procent på ett år. Då, precis som i fallet med Stendörren och EQT, var grundarna och ägarna av kött och blod positiva, medan jänstemännen inte ville godta budet.

Men där slutar likheterna. EQT:s köp är inte villkorat av att man kommer upp i ett visst antal aktier. Ansvarig för köpet hos EQT, Henrik Orrbeck, har uttalat att de gärna driver bolaget i en noterad miljö.

Peter Norhammar, förvaltare på Länsförsäkringar Fonder, är nöjd över att hans köp sätter stopp för en eventuell avnotering.

– Det är inget maktspel, det handlar om att budet är för lågt, säger Peter Norhammar.

Men han är också nöjd över att det kommer in vad han kallar för en bra storägare.

I turerna kring budet har en stor del av diskussionen kommit att handla om vilket värderingsmått som ska användas och vad måtten ska baseras på. Det långsiktiga substansvärdet, EPRA NAV, eller det aktuella substansvärdet, EPRA NNNAV. EQT hänvisar till det sistnämnda.

Men praxis är att använda det långsiktiga substansvärdet, säger Peter Norhammar på Länsförsäkringar.

– Det är ju inget styckningscase, vår uppfattning är att det långsiktiga substansvärdet är någonstans kring 120 kronor nu när vi närmar oss årsskiftet.

Är ni beredda att sälja för 120 kronor, alltså det du anger som långsiktigt substansvärde?

– Det är rimligt att betala mer än så, säger Peter Norhammar.

Humle Kapitals småbolagsfond är en annan av Stendörrens större ägare. Erik Hermansson, ansvarig förvaltare, håller med Peter Norhammar.

– Vi kommer inte att sälja några aktier till det här priset.

Stendörerrens styrelses budkommitté, Aktiespararna och fondbolagen säger alltså nej. Medan grundarkretsen verkar ha sagt ja utan att blinka.

– Det är en bra fråga varför de säger ja till det här budet, men kanske vill de bara ta hem vinsten, säger en analytiker till Affärsvärlden.

Knut Pousette, vd för Mikael Anderssons ägarbolag Kvalitena, ordförande i Stendörren och även en av de största privata ägarna i Stendörren framhäver att Kvalitena fått vinster både när fastigheterna köptes och förädlades, men också genom notering och avkastning.

– Vi är väldigt tillfreds med affären, säger han.

Spekulationerna om varför uppskattningarna av bolagets värde går isär har gått varma. Vissa analytiker hävdar att logistikfastigheter har varit heta länge och att toppen, i alla fall denna gång, är nådd.

En annan anledning uppges vara att flera av detaljplanerna ännu inte är klara och att en del fastighetsvärde är osäkert på grund av renoveringsbehov. Både fastighets- och aktiemarknaden skakar, då kan det var rätt att sitta med kontanter på fickan. Eller investerare de i mer lukrativa projekt.

– De kanske helt enkelt ska använda pengarna till en investering som genererar ännu mer avkastning, säger en analytiker.

En källa säger till Affärsvärlden att de säljande kommer att använda pengarna för att köpa konkursmässiga bostadsutvecklare som inte klarar en svajig marknad. Knut Pousette varken bekräftar eller dementerar att så är fallet.

– Nu bygger vi nya fastighetsbolag för framtiden inom lagerlogistik och bostäder.

***

Allt pekar på att Stendörren kommer att fortsätta finnas på börsen med EQT som storägare, något som flera av ägarna som Affärsvärlden talat med inte har något emot – tvärtom.

EQT:s intåg i Stendörren innebär rentav att fastighetsbolaget stärks upp, kanske kan EQT till och med bidra till att sänka Stendörrens lånekostnader.

– Det kan vara bra att vara resenär på en resa med EQT, säger Jonas Andersson, förvaltare på Alfred Bergs fastighetsfond.

Om budmotståndarna får rätt i att prislappen är för snål, blir det andra gången som ägarkonstellationen säljer för billigt. Sedan Blackstone gick in i D Carnegie, som numera heter Hembla, sommaren 2016 har aktien stigit nära 50 procent, att jämföra med börsen i övrigt som stigit 9 procent.

Men Mikael Andersson och hans kompanjoner behöver inte vara missnöjda för det. De har tjänat en rejäl slant på Stendörren. Det har också de aktieägare som var med sedan bolaget tog bakvägen in på First North hösten 2014. Aktien har stigit med 270 procent sedan första handelsdagen. I våras bytte Stendörren listning från First North till huvudlistan.

Jonas Andersson är den enda som Affärsvärlden talat med som inte avfärdar EQT:s bud på en gång.

– Jag har inte bestämt mig, jag är tudelad, det är en låg premie, men samtidigt har aktien gått väldigt bra på sista tiden.

En och annan aktieägare hoppas säkerligen på en budstrid. Men EQT vill sannolikt inte trissa upp priset ytterligare. Mer troligt är att EQT rentav är nöjda med att vara storägare på den nivån som aktieöverlåtelseavtalen med grundarkretsen innebär. Än så länge i alla fall.

EQT:s bud på Stendörren

I och med ett aktieöverlåtelseavtal med bland andra Kvalitena AB kommer EQT äga minst 28 procent av aktierna och 51 procent av rösterna. Får EQT köpa över 90 procent av aktierna avnoteras Stendörren. Flera stora ägare har dock sagt nej till budet.

Budet gav en premie på 3,8 procent i förhållande till föregående handelsdag och innebär en rabatt på 8,5 procent av Stendörrens långsiktiga substansvärde, EPR NAV.

Två medlemmar i styrelsen är jäviga, Seth Lieberman och Knut Pousette. En enig budkommitté sa nej till budet.

Handelsbanken Capital Markets har bedömt budet som ”icke skäligt ur ett finansiellt perspektiv” för Stendörrens aktieägare. Även Aktiespararna rekommenderar sina medlemmar att tacka nej.