Fastighetsfyndet SBB går snabbt fram

KOMMENTAR. Som sällan skådat förvärvsbygge, med bestånd för över 20 miljarder kronor ihopsamlade på ungefär ett år, är jämförelsetalen mer eller mindre meningslösa för SBB, Samhällsbyggnadsbolaget i Norden. Vad som däremot spelar roll är att fastighetsbolagets mätbara prestationer nu rör sig snabbt i riktning mot den underliggande intjäningsförmåga som ledningen, med grundaren, vd:n och storägaren Ilija Batljan i spetsen, har målat upp.

Både förvaltningen och byggrättsaffären bevisar sig

För den löpande förvaltningen av bostads- och samhällsfastigheter steg andra kvartalets överskottsgrad, andelen driftnetto som blir över av hyresintäkterna efter de underliggande fastigheternas förvaltningskostnader, med hela 10 procentenheter i andra kvartalet. Nivån är redan på klart godkända 65 procent, mot 55 procent i första kvartalet, men Affärsvärlden ser bolagets ambitionsnivå kunna ligga över 70 procent på sikt.

Efter att förhöjda centrala kostnader och den dyra bryggfinansiering som möjliggjort tillväxten dragits så ökade kvartalets förvaltningsresultat till 103 miljoner kronor. En nivå som bättre speglar intjäningen än vad som kunnat ses i redovisningen tidigare.

SBB:s rullande intjäningsförmåga, ej att se som en framåtblickande prognos, är nu uppe i ett förvaltningsresultat på 486 miljoner kronor från förvaltningen. Även justerat för preferensaktier innebär det att stamaktien, med ett börsvärde på strax över 4 miljarder, förblir mycket lågt värderad enbart sett till de löpande förvaltningskassaflödena.

Ovanpå förvaltningsaffären har SBB levererat stora och snabba framgångar i arbetet med att få kommuner att godkänna bostadsbyggrätter inom dess bestånd. Redan i andra kvartalet kunde byggrättsförsäljningar här ge ett resultatbidrag på ytterligare 300 miljoner kronor. Byggrättsförsäljningarna ser dessutom ut att kunna fortsätta in i tredje kvartalet, även om takten är svårprognosticerad.

Löst de stora finansieringsfrågorna

I och med snabb förvärvstillväxt har finansieringen varit SBB-casets svagaste punkt från start. Långtgående planer på en spridningsemission av stamaktier för att stabilisera balansräkningen låg mer eller mindre som en våt filt över aktien i våras.

Starten på byggrättsförsäljningarna, en hybridobligation med ett försäkringsbolag, ökade kassaflöden i den löpande verksamhet och avtagande uppstartskostnader talar nu sammantaget för att akilleshälen kring finansiering är borta. Soliditeten har kommit upp till över 30 procent och lånebördan blir mindre betungande i takt med att tillväxtlånen ersätts med lån till mer normala villkor. Enligt bolagets bedömning är ett kreditbetyg i kvalitetsklassen investment grade nu inom räckhåll. Då står SBB snart vettigare finansieriat än den låneglada sektorns snittbolag.

Förblir ett av få fynd i sektorn

Utifrån SBB:s planer är denna utveckling ingen större överraskning men sedan Affärsvärldens köpråd, inför första rapporten i våras, har än så länge endast Remium-tjänsten Introduce tagit upp bevakning. Det svala intresset för aktien kommer att förändras om SBB fortsätter att göra det de säger att de ska göra.

Substansvärdet enligt EPRA NAV-standarden var uppe i 8,44 kronor per stamaktie vid halvårsskiftet. Den 30-procentiga subtansrabatten gör SBB fyndvärderat relativt andra svenska diversifierade miljardbolag i fastighetssektorn. På andra håll i sektorn betingar SBB:s tyngd mot såväl stabila samhällsfastigheter som bostadsförvaltning börspremier. På det ligger den höglönsamma men svårberäknade byggrättsaffären i huvudsak utanför balansräkningen, så den fås på köpet.

Vilka andra svenska fastighetsaktier erbjuder den kombinationen i dag?