Fastighet Obligationer
Fastighetsanalytiker varnar för tickande bomb: ”För lite fokus på kassaflödet”
I det senaste avsnittet av Realplay gästar Louis Landeman, chef för kreditanalys på Danske Bank, och Michael Johansson, analytiker på Arctic Securities, för att prata om obligationsmarknadens roll inom fastighetssektorn.
Michael Johansson säger att många svenska fastighetsbolag har haft en tydlig tillväxtstrategi de senaste åren och att obligationsmarknaden har blivit ett bra komplement jämte traditionell bankfinansiering.
Obligationer utgör runt omkring en tredjedel av finansieringen för svenska fastighetsbolag enligt Louis Landeman, resterande två tredjedelar kommer från banklån.
Att förbättra sitt kreditratingbetyg har varit i fokus hos många fastighetsbolag för att få bättre finansiering på obligationsmarknaden. Ju bättre ratingbetyg desto billigare kan bolagen låna. Men Michael Johansson höjer ett varningens finger mot ratingmodellerna hos kreditinstituten som han tycker fokuserar för mycket på balansräkningarna och för lite på kassaflödet.
”Nyckeln har varit de stora uppvärderingarna som har pressat ner belåningsgraden, som i sin tur har drivit ratingbetyget uppåt och då har bolagen kunnat låna billigare”, säger Michael Johansson. Han menar att om man tittar på nyckeltalen som fokuserar på kassaflödet istället har det inte skett någon större förändring hos fastighetsbolagen, trots förbättrat kreditbetyg.
Stigande räntor och lägre fastighetsvärden skulle kunna resultera i en dubbelsmäll. Stigande räntor ger högre finansieringskostnader, och fallande fastighetsvärden skulle kunna resultera i sämre kreditrating. Sämre kreditrating resluterar i ytterligare högre finansieringskostnader, särskilt på obligationsmarknaden.
Kommer bli stökigt
Louis Landeman säger att det kommer att bli stökigt på aktiemarknaderna när centralbankerna börjar trappa ner sina stödköp framöver.
”Vi är bara i början av den eran. Vi ser redan hur kraftigt det skakar till och rasar 5% bara Powell nyser.”
Han är även kritisk till att Riksbanken inte har påbörjar åtstramningen tidigare.
”Är det rimligt att man fortsätter med stödköp som man höjde väldigt mycket i början av corona?” frågan han retoriskt.
“Personligen tycker inte jag det, jag tycker att man borde man börja tala om precis som andra centralbanker hur man ska dra sig tillbaka.”
Kommentera artikeln
I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.
Grundreglerna är:
- Håll dig till ämnet
- Håll en respektfull god ton
Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.
