Fastigheter: In från kylan

Börsen har länge haft en avog inställning till allt som heter fastigheter. Inte ens en glödhet fastighetsmarknad i framför allt storstäderna har förmått aktiekurserna att lyfta. Tvärtom har fastighetsaktierna halkat efter under de senaste årens börsuppgång. Men nu är en vändning på gång. Enbart under de senaste två månaderna har fastighetsbolagens branschindex ökat med 18 procent. Rensat från byggbolagen hamnar ökningen på hela 38 procent hittills i år. IT-index har samtidigt rasat med över 30 procent.

Störst uppgång bland fastighetsbolagen noterar Ljungberggruppen som ökat med 105 procent sedan årsskiftet. Bolaget äger huvudsakligen kommersiella fastigheter i Stockholms innerstad och i närförorter som Kista, Sveriges Silicon Valley. I toppen återfinns även Wihlborgs, som stigit med 54 procent och med fastigheter koncentrerade till huvudstaden och Öresundsregionen. Dessa båda företag finns därmed etablerade i områden som starkast gynnas av den explosionsartade uppgången på hyres- och fastighetsmarknaden.

Glödhett i Stockholm…

Hetast är det i Stockholms innerstad där vakansgraden (andel outhyrd yta) ligger på låga 1-2 procent och där kontorshyrorna ständigt noterar nya toppnoteringar med kvadratmeterhyror på uppemot 7.000 kronor. Genomförda fastighetsförsäljningar pekar dessutom på kraftigt höjda priser. Detta gäller även den reglerade bostadsmarknaden, där det blivit allt vanligare att hyreslägenheter köps ut av bostadsrättsföreningar. Utköpen sker till priser som ligger långt över den nivå som traditionella investerare normalt är beredda att betala. Förklaringen är att föreningarna betalar ett pris för varje enskild lägenhet medan de professionella investerarna köper hela fastigheter och då förväntar sig en viss rabatt.

… liksom i Göteborg och Malmö

Den allmänna konjunkturuppgången sätter även sina spår utanför huvudstaden. I Göteborg och Malmö sjunker vakansgraden, inte minst tack vare genomförda moderniseringar av fastighetsbeståndet. Men hyresskillnaderna är fortfarande stora mellan så kallade A- och B-lägen.

Att den ljusa fastighetsmarknaden skulle vara förklaringen till det ökade intresset för fastighetsaktier är dock tveksamt. I stället för fastighetsbolagens fundamentala utveckling är snarast den skakiga börsen för IT-aktier orsak till placerarnas ändrade inställning.

– Många räknar med att IT-bolagen kommer att redovisa ett sämre tredje och fjärde kvartal i år. I det läget framstår fastighetsaktierna med sin höga direktavkastning som ett tryggt placeringsalternativ, säger en analytiker, som vill vara anonym, hos en svensk fondkommissionär.

Fastighetsbolagen har onekligen blivit duktiga på att flirta med placerarna. Mest frikostigt när det gäller utdelningar ��r Kungsleden, som bjuder på en direktavkastning på över 10 procent (räknat på en aktuell aktiekurs på 87 kronor och Affärsvärldens utdelningsprognos). Andra fastighetsbolag lockar med inlösen och återköp av aktier. Bland annat har Castellum sedan årsskiftet löst in aktier för totalt 700 miljoner kronor. På så vis minskas bolagets överkapitalisering och soliditet till förmån för bättre nyckeltal per aktie. Tornet har återköpt tillåtna 10 procent av antalet utestående aktier. Genom att dra in återköpta aktier vill företaget skaffa sig möjlighet att återköpa ytterligare 10 procent av aktierna.

Fastighetsbolagens senaste halvårsrapporter med genomsnittliga vinstökningar på 15 procent är också de en uppiggande läsning. Mest ökade hotellfastighetsbolaget Pandox, vars resultat, framför allt genom köpet av branschkollegan Hotellus, gick upp med 126 procent. Tiden då företagen behövde ta till reavinster för att kunna redovisa vinst är därmed historia. Dagens ökade driftsintäkter tillsammans med stabila räntor minskar risken för att bolagen inte ska nå upp till förväntade kassaflöden.

Uppköpsrykten

Spekulationer om fortsatta uppköp bäddar för en spännande höst. Hittills i år har Diligentia, Balder och Piren köpts ut från börsen. Ytterligare två, Norrporten och Diös, är på gång. I Norrporten uppges köparen NS Holding (med sjätte AP-fonden som huvudägare) ha fått klartecken från huvudägarna medan det fortfarande är oklart om AP-fastigheters (ägs av 1-3 AP-fonden) bud på Diös kommer att accepteras av aktieägarna.Intresserade institutioner

AP-fondernas inblandning belyser institutionernas intresse för fastighetsaktierna. Med rådande substansrabatt blir det billigare att köpa fastigheter via börsen än direkt på marknaden. Dessutom kommer köparen över ett redan strukturerat fastighetsbestånd, som det annars skulle vara svårt att förvärva. Exempelvis kompletterar AP-fastigheter med köpet av Diös sitt befintliga innehav i framför allt Uppsala.

Sjätte AP-fonden motiverar förvärvet av Norrlandsbaserade Norrporten med att den eftersträvar lägre volatilitet i fastighetsportföljen. Men det handlar även om att få ned den totala riskexponeringen i pensionsfondens aktieinvesteringar sedan investeringar i konkursade IT-bolagen Dressmart och Netsys Software Group åsamkat stora förluster.

– Vi har valt att övervikta oss mot fastighetsbranschen för att bättre kunna klara av svängningar i IT-branschen, säger Håkan Bohlin, investmentmanager på sjätte AP-fonden, som äger aktier i bland annat Castellum, Pandox och Wallenstam. Fonden undviker, enligt Bohlin, aktieplaceringar i bolag med ett börsvärde under miljard kronor.

Affärerna i Norrporten och Diös antyder ett ökat intresse bland investerare för universitetsstäder och regionala centra, vilkas marknader ger en betydligt högre direktavkastning än Stockholm. I huvudstadens kärna har direktavkastningen blivit så låg att investerare börjat söka sig till stadens utkanter. Utvecklingen illustreras av ett stort antal pågående bygg- och ombyggnadsprojekt i närförorterna.

På bostadssidan märks ökad aktivitet från utländska bolag som förvärvat fastigheter i Öresundsregionen. Holländska Rodamco Continental Europes köp av Piren, med köpcentra som specialitet, är ett annat exempel.

Att välkända finansmän börjat investera i fastighetsaktier väcker naturligtvis även det placerarnas uppmärksamhet. Aktiegurun László Szombatfalvy har exempelvis köpt en stor post i Lundbergs. Finansmannen Eskil Johannsesson har ökat i Wallenstam. Ett annat exempel är Melker Schörling, känd för framgångsrika aktieaffärer i Securitas och Assa Abloy, som lyckades med konststycket att köpa ett stort antal Diösaktier några veckor innan 1-3 AP-Fonden lade sitt bud. Trots att budet innebär att Schörling kan göra en reavinst på runt 40 miljoner kronor uppges han vara missnöjd. Han har även ökat sitt innehav i Wihlborgs med fastigheter i bland annat Stockholm, Göteborg och Malmö. Wihlborgs har även lockat Sten K. Johnson, ordförande i industrigruppen Midway till köp. Dessutom har han ökat i Lundbergs.

– När det gäller större belopp upplever jag Wilhborgs och Lundbergs som tryggare placeringar än IT-aktier. På köpet får jag en direktavkastning som i praktiken skulle räcka för att totalbelåna hela aktieköpet. Naturligtvis är det också roligt att promenera genom Malmö och veta att jag är med och äger vissa fastigheter, säger Sten K. Johnson.

Fortsatt kursuppgång väntas

Den senaste uppgången till trots räknar optimistiska analytiker med att börsens renodlade fastighetsindex kan komma att öka med ytterligare 20 procent i år. Bland annat hänvisas till fortsatt höga substansrabatter i många av de noterade bolagen. Men de höga rabatterna kan i viss mån vara motiverade. I motsats till vad som gäller för direkt ägda fastigheter drabbas indirekt ägande via aktier av dubbelbeskattning och merkostnader för central administration. Först när bolaget lyckas tillföra en viss procentsats årlig värdetillväxt är en sänkning av rabatten motiverad. En utradering av substansrabatten kan således leda till en övervärdering av vissa bolag. Det gäller särskilt fastighetsbolag med inriktning på bostäder med begränsade förutsättningar att tillföra värde.

Toppen kan vara nådd

Men det finns även andra orosmoln på himlen. Svenskt Fastighetsindex kommande statistik om marknaden får nämligen utvisa om fastighetsbolagens egna substansvärderingar håller. Utanför tillväxtområdena rapporteras fastighetsförsäljningar redan gå trögare än för ett år sedan. Stigande direktavkastningskrav i Stockholms innerstad kan även det tolkas som ett tecken på att ökningstakten för hyreshöjningar kommer att avta. Redan låga vakansgrader begränsar utrymmet att ta in nya hyresgäster och därmed kunna öka hyresintäkterna. I ett sådant läge återstår omförhandlingar av hyreskontrakt och satsningar på projektfastigheter samt effektivisering av förvaltningen som medel för fastighetsbolagen att höja lönsamheten. Högt belånade bolag kan även drabbas av en möjlig räntehöjning under hösten. Fastighetsaktiernas kanske värsta fiende förblir ändå tillväxtaktierna inom IT och telekom. Ett nytt börsrally i dessa aktier skulle sannolikt resultera i ett abrupt slut för fastighetsaktiernas comeback.