FASTIGHETER: Dyra hyres-sänkningar

Det s-ledda beslutet att sänka nyuthyrningshyrorna i kommunägdaSvenska Bostäders nyproduktion vid S:t Erik i Stockholmsinnerstad från ett snitt på 1.450 till 1.100 kronor per kvm ochår, med motivet att hålla nere hyrorna för att inte bara rikaskall ha råd bo i innerstan, visar på en bristande insikt i hurvardagens ekonomi fungerar. Visserligen blir hyrorna i de direktberörda lägenheterna lägre, men för bostadsmarknaden som helhetlär kostnaderna öka, i synnerhet för de som idag står utanförbostadsmarknaden, genom den utbudsbegränsning som blir följdenav beslutet.

Denna politiskt beslutade hyresnivå, innebär ett hyrestak förnyproducerade och totalrenoverade hyreslägenheter iinnerstadslägen. Det leder i praktiken till ett produktionsstoppför nyproduktion och även en stor del planerade ombyggnader avhyresfastigheter i dessa och naturligtvis även i mindreattraktiva lägen hotas. Ett minskat utbud har aldrig varit etthållbart sätt hålla nere priser på, tvärtom lär priserna på densvarta marknaden öka.Detta politiska beslut visar med stortydllighet varför det krävs en ordentlig riskpremie förinvesteringar i denna annars så stabila bransch. En konsekvensav detta är att bostadsprojekt fördyras och därmed inte blir av.Att priserna på den svarta marknaden ökar gör att den redan idaglåsta hyresmarknaden kommer att fungera sämre.

Ett annat resultat av beslutet är att en allt större del avnyproduktionen kommer att styras över mot bostadsrätter, vilketlångsiktigt kan bidra till att bostadsmarknaden i Stockholm kanfå en mera marknadsmässig prisbildning.

Beslutet får också ekonomiska konsekvenser för Svenska Bostädersoch Stockholms Stads ekonomi. För Svenska Bostäder blireffekterna för det enskilda projektet en årlig förlust pånärmare två miljoner kronor.

Därutöver tillkommer för Svenska Bostäders del kostnader för attsänka hyrorna för lägenheter i de nyproducerade fastigheter somidag ligger över den normerande 1.100-kronorsnivån, och denstora risken för utebliven kostnadstäckning för de pågående ochbeslutade byggprojekt, såsom den tänkta OS-byn i HammarbySjöstad. För Stockholms Stads ekonomis del skall sedanmotsvarande intäktsbortfall från de kommunägda Familjebostäderoch Stockholmshem inbegripas. Totalkostnaden för Stockholms Stad,som inte presenterats av politikerna, lär hamna i 100-miljonersklassen.

Vill kommunpolitikerna långsiktigt påverka bostadspriserna iStockholm gäller det snarare att se till att utbudet avnyproducerade bostäder ökar. Då är inte instrumentet attdetaljstyra de kommunala bostadsföretagen företagsekonomiskt.Det gäller istället för kommunen att styra försörjningen avbyggbar mark och att ombyggnad av idag ekonomiskt ineffektivtutnyttjade fastigheter för bostadsändamål blir så smidig ochkostnadseffektiv som möjlig.

Exempel på större markområden och fastigheter i attraktiva lägensom med stor sannolikhet skulle ge en bättre, marknadsmässig,ekonomisk avkastning om de bebyggdes med bostäder och samtidigtbidra till att hålla hyresnivåerna nere i den storabostadsstocken är Frihamns- och Värtaområdet. Dessa områden ägstill stora delar av Stockholms Stad.

Ett annat sätt att sänka byggkostnaderna är att se över dekommunala villkor och regleringar som omgärdar byggandet.Svenska Bostäder hävdar exempelvis att S:t Eriksprojektets högakostnadsnivå, cirka 16.000 kronor per kvm mot en normalkostnadpå 13.000 kronor, förutom svåra markförhållanden till störstadelen förklaras av kommunens krav på bygget.

BILDTEXT: Fastighetsborgarrådet Annika Billström skapar problem.