Fastighet Fastighetsbolag
Experten: Så ska du tänka kring rabatt och premie bland fastighetsaktier
När man pratar om fastighetsbranschens värdering nämns ofta substansvärde av både bolagen själva och av analytikerna. Kortfattat är substansvärdet summan av värdet på de tillgångar ett bolag äger. När man tittar på värderingen är dock skillnaderna stora. Vissa bolag handlas lägre än substansvärdet per aktie, alltså med en rabatt. För närvarande handlas till exempel Hufvudstaden, Pandox och Atrium med hög rabatt. För andra bolag är aktieägarna istället beredda att betala mer än substansvärdet, alltså till en premie, som Sagax, K-fastigheter och NP3.
Rabatt kan vara varningssignal
Johan Henriks, ansvarig förvaltare på Länsförsäkringars fastighetsfond, lyfter fram att en nyckel till att förstå detta beror på hur investerarna ser på framtidsutsikterna för det enskilda bolaget.
“Vi ser också att det skiljer sig mycket åt mellan olika delsegment. Handlas aktierna till en rabatt kan det vara ett segment där man inte tror på stigande fastighetsvärden framöver samt sämre tillväxtförutsättningar”, säger han.
Fastighetsbolagen justerar värdet på sitt fastighetsbestånd varje kvartal, vissa uppdaterar dock siffran varje månad.
“Marknaden brukar vara snabbare att reagera än de externa värderarna. Man kan ofta räkna med att de faktiska transaktionsnivåerna på direktmarknaden tar cirka sex till nio månader innan det justeras i bolagens bokförda fastighetsvärden. Detta gäller både i uppgång och nedgång men just nu ser vi en tydlig yieldkompression i flera av de stora delsegmenten och räknar därmed med stigande fastighetsvärden framöver.”
Vilka delbranscher ser ni bäst förutsättningar för nu?
“Bäst tillväxtförutsättningar tror vi finns inom delsegmenten lager/logistik/lätt industri, hyresbostäder och samhällsfastigheter.”
Och i andra vågskålen?
“Vi tror att det kommer att ta tid för hotellen att återhämta sig. Beläggningsgraden ser lite mixad ut. För fritidsresandet har efterfrågan kommit tillbaka ganska bra medan det kommer ta längre tid för affärsresandet att nå samma nivåer som förut. Kanske kommer det inte komma tillbaka till tidigare nivåer.”
Tungt för retail
Även för bolag som hyr ut affärslokaler ser det lite tungt ut, enligt Johan Henriks.
“E-handeln tar över mer och mer så det finns ett överutbud på fysisk retail. Där ser vi inte så bra tillväxtförutsättningar. Atrium och Huvudstaden till exempel har en hög andel retail. Här måste man egentligen vara lite mer granulär, då viss typ av retail fortfarande går väldigt bra. Det gäller framförallt lågprisbutiker såsom Ö&B, Jula, Rusta och så vidare.”
Finns det andra värderingsmodeller ni använder er av?
“Vi brukar titta mycket på tillväxt i kassaflöde per aktie, alltså fastighetsbolagen löpande intjäning. Man får väga samman flera värderingssätt i analysen. Med enbart substansvärde att gå på kan man gå i värdefällan och riskerar att ligga kvar i ett innehav som står och stampar, kanske till och med ser fallande substansvärde. Avseende substansvärde tittar vi snarare på tillväxt i substansvärde och om aktien för närvarande handlas till en rimlig premie eller rabatt mot aktuellt substansvärde.”
Substansvärdet ska växa ikapp
Mer precist är förvaltningsresultatet ett viktigt mått att hålla ögonen på, vilket är en typ av kassaflödesmått.
Hur har det sett ut historiskt, värderingen gentemot substansvärdet?
“Det pendlar ganska mycket men ligger ungefär runt substansvärdet i genomsnitt över tid. Periodvis kan det fluktuera ganska mycket, men nu ligger det över snittet helt klart. Samtidigt ser man sjunkande avkastningskrav med fortsatt låga räntor och då ska substansvärdet växa i kapp.”
Vad tror du om ränteläget?
“Snacket är ju att räntan ska upp med ökad inflation. Räntan borde följa med upp men det vi har sett är att långräntorna har fortsatt sjunka, men vi tror att räntorna kommer hålla sig kvar på en låg nivå. Det vi har sett hittills är en kraftigt ökad inflation. Värt att ta med sig här är att fastighetsbolagens kommersiella hyresrättskontrakt årligen justeras upp med inflationen. Kommande år justeras alltså de inflationsjusterade kommersiella hyreskontrakten upp med 2,8% men räntenivåerna är fortsatt mycket låga. Realräntan är för närvarande rekordlåg vilket är gynnsamt för reala tillgångar som fastigheter.”
Kan man tolka det som att fastighetsbranschen i stort nog kommer hålla sig över substansvärdet?
“Ja, det kommer det nog att göra på aggregerad nivå även om det kommer att skilja sig mycket mellan de olika delsegmenten.”
Hur fria är fastighetsbolagen att sätta sin värdering på beståndet själva?
“Bolagen värderar själva men anlitar också externa värderare, minst en gång per år, eller löpande med ungefär en fjärdedel som uppdateras per kvartal. I normalfallet brukar det inte skilja så mycket mellan den interna och externa värderingen. Detta ger trots allt en bättre fingervisning om det verkliga värdet än att bara använda sig av anskaffningsvärdet för fastigheterna.”
Vilka favoriter har du i fastighetsbranschen och vad väljer du bort?
“På bolagsnivå gillar vi SBB som är det största innehavet i fonden. De har en extremt bra tillväxt både gällande substans och kassaflöde och väntas ha en bra marknad många år framöver. Samhällsfastigheter gynnas av den demografiska trenden och hyresrättsexponeringen gynnas av den strukturella bristen inom det delsegmentet. Bolaget har även en väldigt stor byggrättsportfölj där de har möjligheter att skapa stora värden framöver.”
“Ett annat bolag är Corem, som har en relativt stor exponering mot logistik och har låga fastighetsvärden som borde justeras upp. De har bra tillväxt och är också försiktigt värderad relativt sektorn.”
“Ett tredje bolag är Genova. De var mer inriktade på kommersiellt tidigare men växer nu kraftigt inom hyresfastigheter. De har en stor byggrättsportfölj relativt bolagets storlek med låga ingångsvärden. Där finns stor potential att skapa värden framöver. Bolaget har en väldigt hög tillväxt i sitt kassaflöde samt substansvärde per aktie. Vi tycker att den är lite lågt värderad jämfört med peers och förtjänas att värderas till högre multiplar.”
Vad väljer ni bort?
“Fortsatt försiktiga till hotell som Pandox samt retail såsom Atrium Ljungberg och Hufvudstaden”, säger Johan Henriks.
Kommentera artikeln
I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.
Grundreglerna är:
- Håll dig till ämnet
- Håll en respektfull god ton
Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.