Evidentia: SEB:s skamfläck

Fastighets- och bilhandelskoncernen Evidentia redovisade enstark resultatutveckling under fjolåret där resultatet efterfinansnetto ökade från minus 19 till plus 64 miljoner kronor.

Ändrade redovisningsprinciper

Har denna tidigare både uträknade och utbuade företagsensemblebörjat spela ljuv musik för sina aktieägare? Ja, men endast förde tondöva, för klangen i resultatökningen är både ihålig ochsprucken. Utan ändrade redovisningsprinciper för avskrivningarsamt 48 miljoner i reavinst från försäljningen av Zeteco, haderesultatet fortfarande varit negativt. Därtill utgjorde 9 avtotalt 20 miljoner i resultat för bilrörelsen, av reavinsterfrån försäljningar av kundfordringar.De ändrade avskrivningsreglerna innebär att de årligaavskrivningarna har sänkts från två procent för kontor och treprocent för bilvårdsanläggningar och köpcentra till en procentgenerellt, vilket sänkt de redovisade kostnaderna med cirka 20miljoner kronor. Motiveringen är att det är en anpassning tillbranschpraxis. Men det är knappast en anpassning tillverkligheten, utan närmast ett oseriöst knep för att öka detsynliga resultatet. Att huvudägaren och huvudfinansiären SEB,som tidigare har fått kritik för Dilligentias värderingsmetoder,låter sig befläckas av detta bolags spel är besynnerligt.Ingen betvivlar att stommen i en fastighet kan stå i hundra år,men samtidigt är det nödvändigt att bygga om fastigheterna vidett flertal tillfällen för att kunna behålla dessintjäningsförmåga.

Mer teknik

För bilvårdsanläggningar och köpcentra finns det skäl att antaatt större ombyggnadsbehov uppstår med 20-åriga intervall ochför kontorsfastigheter inom 30 år. Dessutom upptar tekniskainstallationer en allt större del av byggnadernas värde, vilkahar en än kortare teknisk, men framför allt ekonomisk,livslängd. I en värld med låg inflation finns det istället godaskäl att öka avskrivningarna i såväl Evidentia somfastighetsbranschen som helhet.Det finns dessutom andra stora resultatmässiga fallgropar iEvidentia.

Spanska postverket flyttar

En av dessa gropar skapar Spanska Postverkets flytt frånEvidentias stora kontorsfastighet Aduana i Madrid i början avnästa år. Det innebär ett initialt årligt intäktsbortfall pårunt 25 miljoner kronor om ingen hyresgäst flyttar in och enhyressänkning på drygt 10 miljoner kronor om kontrakt tecknastill nuvarande marknadshyresnivå.En annan grop är det konvertibla förlagslån om 300 miljonerkronor som tecknades av Evidentias huvudbanker, framför alltSEB, 1994. Lånet utan ränta fram till den 31 maj i år, bortsettfrån upplösningen av den del av lånet som hänfördes till egetkapital vid tecknandet, vilket för fjolåret motsvarade en räntapå knappt 2,5 procent. Från detta datum löper lånet med en räntamotsvarande 12 månaders Stibor, för närvarande 3,3 procent, framtill lånets förfallodag den första maj 2001. Med enkonverteringskurs på 120 kronor, att jämföra med dagens börskurspå drygt 40 kronor, är en konvertering högst osannolik. För attkunna refinansiera detta topplån kommer det att krävas en rejälriskpremie, alternativt villkor som kraftigt begränsar dagensaktieägares uppsida.

Avvecklingsprojekt

Evidentia är inte någon livskraftig koncern utan ska mera sessom ett avvecklingsprojekt. Evidentias externa värdering avfastighetsbeståndet vid årsskiftet gav ett marknadsvärde på1.423 miljoner kronor. Det överstiger det bokförda värdet med 51miljoner kronor. Det är emellertid högst tveksamt om Evidentiakommer att få ut marknadsvärdena på sina fastigheter. Flera avfastigheterna är delägda, vilket i de flesta fall begränsarantalet köpare till de andra delägarna. Det gäller exempelvisden värdemässigt största fastigheten, Härden, vilken ägstillsammans med Diligentia. Och det är osannolikt att Diligentiaär beredd att betala ett värde som härletts från de priser sominstitutionella aktörer är villiga att betala.Nej Evidentia borde ha avvecklats redan för sex år sedan. Dennyemission som genomfördes under 1994 drog in 407 miljonerkronor till bolaget, vilket kan jämföras med dagens börsvärde på387 miljoner kronor.

Aktien: Sälj

Flera av fastighetsbolagen på Stockholmsbörsen handlas med enrabatt på upp emot 20 procent i förhållande till de externavärderingarna. Det är en rimlig rabatt även för Evidentia, medtanke på den stora osäkerhet som finns runt bolagets tillgångar.Med ett värde på bilrörelsen på 70-90 miljoner kronor så skullehela bolaget vara värt knappt 300 miljoner kronor. Det motsvararen aktiekurs på runt 30 kronor.