EU:s taxonomi hot mot fastighetsbolagen

Fastighetsbranschen har som alla andra branscher i allt högre utsträckning börjat utvärderas mot det miljömässiga, sociala och regelefterlevnadsmässiga avtryck (från engelskans Environmental, Social Governance impact, ESG) som verksamheten ger. Med sitt stora behov av extern finansiering är fastighetsbranschen förstås känslig för hur den bedöms, då det kan få stor påverkan på de olika aktörernas kapitalkostnad.

För fastighetsbranschen är det framför allt dess miljömässiga påverkan som är huvudfokus. Det är där som det stora avtrycket och de största riskerna finns. Sociala- och regelefterlevnadsfrågor finns förstås också med, men har lite lägre dignitet i fastighetsbranschen. Regelefterlevnadsfrågor kan exempelvis handla om korruptionen och anställningsförhållandena i byggbranschen. Ofta finns där flera skikt av underleverantörer, som beskrivs vara ett relativt utbrett problem.

ESG ”intellektuellt bankrutt”

Det finns en del allmän kritik mot ESG-begreppet. Dels att det innehåller mycket varmluft (prat). Dels att det är svårt att operationalisera, det vill säga göra verkstad av. Ett ofta citerat exempel är att jämförelser mellan olika ESG-aktieindex, såsom MSCI-sustainability index, S&Ps motsvarighet och Morningstars Sustainalytics, visar på mycket svag korrelation. Detta visar att det helt enkelt inte finns något konsensus på hur börsföretagens ESG-påverkan ska graderas.

Många har också läst den amerikanska fondjätten Blackrocks tidigare chef för ”hållbara investeringar” Tariq Fancys bekännelser där han i praktiken förklarar finansmarknadens ESG-vurm som ”intellektuellt bankrutt”.

Fancy drar en parallell mellan tidigare arbetsgivares förhållningssätt till den globala uppvärmning med amerikanska National Rifle Associations inställning till skjutvapenvåld, när han säger att Blackrocks inställning till kapitalmarknadens misslyckande med att serva vårt långsiktiga kollektiva intresse, klimatomställningen, ska lösas med mera marknad.

Och det kan ligga en hel del i kritiken att kapitalmarknaden inte kan lösa klimatkrisen. Det behövs många gånger politiska beslut för att exempelvis prissätta negativa externatliteter, som koldioxidutsläpp och regleringar av skadlig verksamhet.

Definitionerna av vad som är hållbart kan vara svåra att enas om. Diskussionerna kan ibland koka ner till futiliteter som hur mycket kopieringspapper som används och om kaffesumpen komposteras. Men det händer saker på området som påverkar företag i allmänhet och även fastighetsbranschen specifikt. EU har genom sin taxonomi gjort ett mycket seriöst försök att definiera vad som kan anses vara en klimat- och miljömässigt hållbar verksamhet. EU:s ambition är att taxonomin ska vara fullt ut implementerad från 1 januari 2023 och omfatta redovisningen för 2022.

Uppenbar risk i EU:s taxonomi

Men det finns flera ömma punkter i denna klassificering och som även har bäring på svenska fastighetsbolag. Enligt EU:s förslag till taxonomi ska exempelvis biobränslen inte räknas in som hållbara investeringar. Detta får direkt påverkan på den svenska fjärrvärmeproduktionen och därmed uppvärmningen av i stort sett hela fastighetssverige. Sverige, Finland och några andra skogsländer har försökt ändra på detta, men det är högst osäkert om de kommer att få med sig nödvändigt antal länder för att få igenom en ändring.

Det är också de svenska fjärrvärmeverkens konvertering från fossila bränslen till biobränsle (i början av 90-talet fram till första halvan av 2000-talet) som huvudsakligen ligger bakom halveringen av koldioxidutsläppen inom fastighetssektorn. Detta är dock i mycket en räkneövning då koldioxidutsläppen från biobränslen nettoberäknas mot tillväxten i den svenska skogen. Men med EU:s taxonomi där biobränsleinvesteringar inte räknas som hållbara finns här en uppenbar risk.

Fastighetssektorn – över 30% av energikonsumtionen

Detta kan tjäna som exempel på att framför allt E:et i ESG kan ha en direkt koppling till fastighetsbolagens affärsrisk. Uppvärmningen är normalt den tyngsta taxebundna kostnaden för ett fastighetsbolag. Miljömässigt har fastighetssektorn en betydande påverkan och måste anpassas om Sveriges klimatmål ska nås. Enligt Boverkets livscykelkalkyl så står fastighetssektorn för 32% av Sveriges samlade energikonsumtion. Den svarar för 19% av växthusgasutsläppen, liksom även 31% av alla sopor och en betydande del av emissionerna av kvävedioxid, användandet av giftiga kemikalier och partikelutsläpp.

Då handlar det inte bara om de direkta emissionerna som kan kopplas till uppvärmning och annan energianvändning, utan ofta i ännu högre grad de indirekta utsläpp som är kopplade till nyproduktion och renoveringar. Enligt en studie från Ingenjörsvetenskapsakademin IVA motsvarar klimatpåverkan av byggprocessen för en nyuppförd fastighet de utsläpp som kommer att genereras under följande 50 år, med den normala svenska energimixen för el och värmeförsörjningen. Klimat- och miljöpåverkan från nyproduktionen kommer också att få en större tyngd framöver. Boverket kommer att kräva klimatdeklarationer för alla nya byggnader från och med 2022. De planerar att införa tydliga gränsvärden för koldioxidutsläpp i byggprocessen från 2027.

Risk för politiska pålagor

För om inte marknaden och företagen genom frivillighet och taxonomin förmår hantera och sänka sin miljöpåverkan i alla led så finns det en uppenbar sannolikhet, eller risk, för politiska pålagor som ökade skatter för utsläpp av växthusgaser och skärpta regler för nyproduktion. Dessutom, och inte minst viktigt, handlar det även om att kunna möta hyresgästernas förväntningar och krav i dessa frågor. Det är en fråga om det är piskan eller moroten som kan få branschen att minska sin miljöpåverkan.

PensionsbolagPremium

Pensionsjättar förnekar ­målkonflikt mellan ESG och avkastning

Ur ett investerarperspektiv finns det trots allt goda skäl att se hur ett fastighetsbolag har positionerat sig för att möta förväntat tuffare krav. Det gäller oavsett om det handlar om att möta investerarpreferenser, framtida lagstiftning eller skattemässiga pålagor.

Castellum i topp

Danske Banks svenska kreditanalysavdelning publicerade härom veckan en större genomgång av hur 18 av de största svenska fastighetsbolagen redovisat sina ESG-risker. Huvudfokus ligger på hur de beskriver sina klimatrisker och då inte minst utsläpp av växthusgaser. Inte oväntat ligger institutionellt ägda fastighetsbolag, som AP-fondernas Vasakronan, Länsförsäkringbolagsägda Humlegården och statliga Jernhusen i topp tillsammans med börsnoterade Castellum. Det sistnämnda och Vasakronan är de två bolag som får omdömet ”excellent” vad gäller sin samlade ESG-rapportering. Det är heller inte särskilt oväntat att mer transaktionsinriktade fastighetsföretag som SBB, Balder, Corem, NP3, SBB och Stendörren får det lite mer modesta omdömet ”average”.

Vasakronan och Castellum är exempelvis de enda bolagen som redovisade sina indirekta utsläpp av växthusgaser relaterat till nybyggnadsprojekt. Dessa båda bolag rankas också högt av Morningstars Sustainalytics. Bland de 941 granskade internationella fastighetsbolagen placerar sig Vasakronan på plats 40 och Castellum på plats 70. Stendörren är det svenska fastighetsbolag som placerar sig lägst i denna ranking, på plats 644, följt av Akelius som trillar in på plats 619.

En mera krass investerare kan naturligtvis hävda att det är svårt till omöjligt att dra några direkta slutsatser om hur det framtida diskonterade kassaflödet, det vill säga värdet, kommer påverkas av hur väl ett företag hanterar ESG-frågan och dess gradering i en bedömares trots allt subjektiva rangordning. Mot detta kan man ställa att hög medvetenhet hos ett företag för att hantera framtida risker och utmaningar ändå vittnar om en god handlingsberedskap. Det har sällan varit ett problem att vara bäst i klassen. Om det så gäller att ha grönast hus.