Doldismiljardären Joakim Alm: ”Vi kommer få spökstäder”

”Jag blev ekonomiskt oberoende när jag var 32 år.”

Det är 1993 och Joakim Alm har precis sålt sitt livsverk. Sitt första livsverk av två rättare sagt. Eller tre kanske, beroende på hur man räknar. Men det visste han inte vid den här tidpunkten.

Han hade startat Bargain Pages i England fem år tidigare, med liknande affärsidé som Gula Tidningen som fanns i Stockholm under samma period.

”Det var som Blocket fast i tidningsform. Kunderna betalade för själva tidningen för att få se vilka annonser som folk la ut, men det var gratis att annonsera”, berättar Joakim Alm på en släpig stockholmska.

Försäljningen av Bargain Pages i England ger några tiotals miljoner kronor och Joakim Alm behöver inte jobba en enda dag till i sitt liv. Inte så tokigt för en 32-åring.

Gula tidningen i Indien

”Jag åkte på semester med några kompisar till Indien efter det. När polarna åkte hem stannade jag kvar. Jag tänkte att jag borde kunna starta upp samma koncept där.”

Sagt och gjort, Joakim Alm påbörjar andra halvlek och gör om resan med Gula Tidningen i Indien och senare även i Australien.

”Vi hade tio olika tidningar i Indien, en i Mumbai och en i Bangalore exempelvis. Det behövdes olika tidningar för olika städer. Avståndet för att åka hämta en bokhylla kunde inte vara för stort.”

Till slut säljer han verksamheten i Indien och Australien till några amerikanska investerare på det globala medieföretaget Hebdo Mag. Han får skriva på papper med konkurrensklausuler som gör att han inte kan jobba med något inom media eller annonsering, men beloppet han får är omkring det dubbla mot förra vändan.

”Amerikanarna är inte att leka med. Man vill inte jävlas med dem. Att bli stämd kan bli en dyr historia. Blocket hade börjat ta fart i Sverige vid den här tidpunkten och det hade varit spännande att haka på det, men jag fick ju inte jobba med sådant. Så jag hamnade i telekombranschen istället, på lagom tryggt avstånd från min gamla bransch.”

Han börjar jobba som affärsutvecklare på Interline Phone i Melbourne. Efter ett tag sänds han till Stockholm på projekt och under sin vistelse bor han hos en kompis vars hyresrätt håller på att ombildas till bostadsrätt.

”Min polare var jurist och kunde inte räkna. Jag hade läst ekonomi med inriktning mot redovisning så hjälpte jag honom med siffrorna. När jag började titta på det insåg jag snabbt att hyresrätter var mycket lägre värderade än bostadsrätter.”

“Min polare var jurist och kunde inte räkna.”

Ombildar och säljer med 80% vinst

Joakim Alm blir som besatt och sitter hela kvällarna och räknar. Det är ett återkommande karaktärsdrag hos honom, att han lätt snöar in sig på saker. Han börjar leta efter fastigheter som är till salu och till slut får han napp. Ägaren till en liten hyresfastighet med fyra lägenheter på Stockholmsvägen 15 i Enskede vill sälja. De har hunnit bli 2001 och Joakim Alm köper fastigheten för 4,8 miljoner.

”Jag hade ju pengarna. Jag köpte fastigheten i november, gjorde en liten uppfräschning, ombildade till bostadsrätter och sålde i april, alltså fem månader senare, med 80% i vinst.”

Bollen sätts i rullning. Joakim Alm fortsätter att köpa hyresfastigheter, ombilda dem till bostadsrätter och säljer med bra vinst.

”Till slut blev det för stort att ha som sidoprojekt. Jag sa upp mig från telekombolaget 2004, startade en firma som senare blev Alm Equity.”

Alm Equity bildades 2006 efter ett omvänt förvärv av T-Book Holding. Bolaget har i dag ett tydligt Stockholmsfokus med cirka 90% av sina utvecklingsprojekt och sin förvaltning inom 30 minuters pendlingsavstånd till Stockholm Central med buss, tåg eller tunnelbana. Enligt Alm Equitys senaste årsredovisning uppgick deras marknadsandel av produktionsstartade bostäder i Stockholms län under 2020 till 12%.

Omkring 90% av verksamheten är inom bostadssegmentet. Bolaget utvecklar främst hyresrätter för egen förvaltning, men också bostadsrätter till försäljning samt hyresrätter som säljs till exempelvis kommuner

Vid 2020 års utgång hade Alm Equity drygt 13 000 byggrätter i portföljen. I juni i år köpte de bolaget Järntorget för 1,7 miljarder kronor och gick då ut med att Alm Equity efter förvärvet kommer att ha 17 000 byggrätter, varav 3 000 under produktion.

Joakim Alm är inte nödvändigtvis ett känt namn för allmänheten men i branschen beskrivs han som kreativ och duktig på att räkna.

“Det är full fart på honom. Han är lite lik Harald Mix på ett sätt, båda har huvudet fullt av siffror som snurrar runt”, säger en källa som har drivit projekt tillsammans med Alm Equity.

“Han är lite lik Harald Mix på ett sätt, båda har huvudet fullt av siffror som snurrar runt.”

“Som ett private equity-bolag”

Köpet av Järntorget gör Alm Equity till Stockholms läns största bostadsutvecklare. Som jämförelse hade JM 13 700 byggrätter i Storstockholm i slutet av 2020. Besqab låg på 3 000 stycken i Stockholmsregionen och Bonava hade 7 600 byggrätter, dock i hela Sverige (Stockholmsregionen ej specificerad i årsredovisningen).

JM grundades 1945 och Besqab 1989. Alm Equity har vuxit i snabb takt sedan starten 2006.

”Jag minns att jag träffade Besqabs VD år 2004, alltså när det som senare skulle bli Alm Equity fortfarande var mitt lilla sidoprojekt. Han sa då att jag kunde köpa de byggrätter som de inte ville ha, bottenskrapet. Nu är vi betydligt större än dem.”

“Han sa då att jag kunde köpa de byggrätter som de inte ville ha, bottenskrapet. Nu är vi betydligt större än dem.”

Hur har ni kunnat växa så snabbt?

”Fastighetsutveckling kräver mycket kapital. Jag tror att vår finansieringsmodell har varit avgörande. Jag har byggt upp Alm Equitys verksamhet lite som ett private equity-bolag.”

Hur menar du?

”Inför varje utvecklingsprojekt startar vi ett separat litet aktiebolag som moderbolaget, alltså Alm Equity, och externa investerare äger tillsammans. Men det är de externa investerarna som stoppar in det mesta av det egna kapitalet i projekten. Vi på Alm kan alltså genomföra projektet riskfritt, för någon annans pengar, och sen delar vi på vinsten. I slutändan blir det en bra affär för båda parter.”

Det är alltså ett sätt att ta in externt kapital utan att släppa kontrollen över moderbolaget?

”Ja precis. I somras var första gången vi gjorde en utspädning sedan vi startade för 16 år sedan, det var för att finansiera förvärvet av Järntorget.”

Joakim Alm äger drygt sex miljoner aktier i Alm Equity och kontrollerar 28% av kapitalet och 51% av rösterna. Innehavet är värt 4,8 miljarder kronor.

Vad är nackdelen med detta finansieringsupplägg?

”Att det är ganska tidskrävande. Varje litet aktiebolag för respektive projekt kräver ju en del pappersarbete. Investerarna får rapporter varje kvartal. Det positiva är att vi väldigt låga kapitalkostnader eftersom vi kan genomföra stora projekt med ganska lite banklån”, säger Joakim Alm.

Vilka är alla dessa människor som investerar i dina projekt?

”Det är olika rika människor som vill direktinvestera i fastigheter. Förutom att de har kapital är de ofta smarta och kan bidra med kompetens och erfarenhet. En del har varit med sedan Gula Tidningen. Den som har hängt med längst har varit med sedan 1989. Våra externa investerare har i genomsnitt fått en årlig avkastning på 25% sedan vi startade.”

Och hur har du lyckats få med dessa rika människor på tåget?

”Nu har vi lyckats bygga upp en kärna av investerare som ofta är återkommande i olika projekt. Men från början gällde det att övertyga folk. Jag läste redovisning som inriktning när jag pluggade ekonomi och kan i princip allt om det. Sedan har jag läst en del fastighetsjuridik och kan det mesta om detaljplaner. Att kunna hela byggprocessen så pass bra har gjort att investerarna har fått förtroende för mig. Jag har kunnat förklara varje del i kedjan och dessutom haft kompetensen att göra det mesta själv vilket var enormt fördelaktigt när vi fortfarande var ganska små.”

En person som har träffat Joakim Alm i arbetet mycket genom åren beskriver honom som någon som är duktig på att bygga förtroende hos människor i sin omgivning.

“Joakim jobbar mycket med kontakter. Han har byggt upp hela sitt företag kring sitt nätverk. Han är duktig på att nå fram med sitt budskap vilket är hans styrka när han nätverkar, men han gör det inte på ett ‘säljigt’ sätt”, säger källan.

Joakim Alm själv må vara något av en doldis för den bredare allmänheten, men detsamma gäller inte nödvändigtvis för de kontakter han har byggt upp genom åren.

”Jag träffade Björn Ulvaeus genom en gemensam bekant. Det handlade helt enkelt om kapitalplacering från hans sida, han är en affärsman”, säger Joakim Alm.

“Vi har gjort ganska många projekt ihop men det mest kända är The Brick vid Telefonplan, det gamla Ericssonhuset som vi gjorde om till bostäder. Kungen kom faktiskt på invigningen. Han frågade lite om hur processen kring detaljplaner fungerar. Det är svårt att sammanfatta en så pass komplex process på bara några minuter. Men han var trevlig.”

Joakim Alm och Björn Ulvaeus beskrivs utifrån som ett radarpar som kompletterar varandra.

“Björn Ulveaus är mer hands-on i projekten, en perfektionist som är väldigt engagerad i utvecklingsfasen. Joakim Alm är mer affärsinriktad, kreativ i finansieringsmodeller och olika upplåtelseformer”, uppger en person i branschen till Afv.

Gröna vågen har påverkat

Att Joakim Alm har haft modet att våga prova sig fram i livet genom vitt skilda branscher spårar han själv tillbaka till sin uppväxt. Han är född i Sundbyberg men när han var 12 år flyttade föräldrarna ut till en gård i Skebobruk utanför Norrtälje för att bli självförsörjande.

”Det var under gröna vågen på 70-talet. Vi hade grisar, kalvar, kor och odlingar. Om jag ville spela pingis fick jag skaffa en playwoodskiva, måla det själv och sy ett nät till. Den erfarenheten har nog ingjutit något slags mod i mig, jag har alltid haft en övertygelse om att jag kan fixa saker och ting själv.”

“Om jag ville spela pingis fick jag skaffa en playwoodskiva, måla det själv och sy ett nät till.”

Han berättar om sina framgångar på ett sakligt och konstaterande sätt. Inte skrytigt men inte heller i någon ursäktande jante-anda. En och en annan svordom slinker ur munnen.

Alm Equitys projekt tycks vara något spretiga. Det är hyresrätter i Rinkeby, småhus i lummiga grönområden på Ekerö och ett flytande hotell i Västervik.

“Joakim Alm är lite rolig, han kan gå in i rätt udda projekt som vanliga utvecklare inte ser några möjligheter i. Plötsligt kan han syssla med ett pyttelitet projekt på Gotland samtidigt som han bygger 1000 lägenheter i Kista”, säger en källa i branschen.

Joakim Alm menar att de bygger det som efterfrågas på marknaden.

”Det är viktigt att bygga det som folk faktiskt vill ha. Just nu ser vi stor efterfrågan på småhus och större lägenheter exempelvis”, säger Joakim Alm.

Är det inte riskabelt för er som till 90% sysslar med bostadsutveckling att ha några småprojekt inom kommersiella fastigheter? Andra borde kunna den biten bättre?

”Den kommersiella fastighetsutvecklingen har tillkommit successivt. Från början började vi i liten skala genom att utveckla närservice och tjänster i våra bostadsprojekt, typiskt sett i bottenvåningarna på kåkarna. Sen har vi blivit duktigare och duktigare på det kommersiella och byggt upp kompetens inom bolaget.”

Han berättar att Alm Equitys kommersiella fastighetsutveckling fortfarande för det mesta görs i anslutning till deras bostadsprojekt för att höja attraktiviteten i området. Det kan handla om gym, restauranger eller kontor.

”Den typen av helhetstänk kommer bli ännu viktigare framöver. Det är det jag sitter med för tillfället, vi är ett team som bygger en våg.”

En våg? För att väga sig?

”Alltså, en våg för folk som vill surfa.”

Någon slags vågmaskin i en bassäng?

”Ja precis. Det är superhäftigt. Just nu finns det inte så många runt om i världen, men en rätt cool i Sion i Alperna där man kan surfa i en utomhusbassäng. De flesta maskiner bygger på vakuumteknik.”

Han benämner själv projektet som en våg. Inte en vågmaskin eller vågsimulator.

Varför har ni bestämt er för att bygga en våg?

”Det är den här typen av självförverkligande aktiviteter eller intressen som framtidens samhällen kommer att byggas upp kring. Folk som är gillar att surfa kommer att få nys om vår vågsimulator och komma dit. Sen kan vi börja bygga upp ett samhälle omkring, med bostäder, kontor och handel.”

Var ska vågen byggas?

”Det är inte helt spikat än. Vi håller på och tittar på 3-4 områden i Stockholmsregionen. Men My City Wave AB är startat för detta och vi har skrivit på ett NDA-avtal (sekretessavtal reds. anm) med en teknikleverantör.”

Surfar du själv?

”Ja, jag gillar all typ av fysisk aktivitet, gärna med naturupplevelser. Det blir mycket surfing på sommaren och skidor på vintern. Jag har tagit in spetskompetens om surfing och vågor i projektet, det skulle kunna vara någon som tävlar i SM i surfing nästa år…”

Spökstäder om 30 år

Joakim Alm tror att det är just att människor kommer att vara obundna till geografiska platser i framtiden som kommer att utgöra det största hotet för fastighetssektorn framöver.

”All tillverkning kommer att ske genom robotar som människan styr från molnet, och det kan utföras från vilken plats som helst. Lek med tanken att människan plötsligt inte kommer att vara bunden till någon specifik plats för att jobba. Vad händer då? Vi kommer att få se samma fenomen som när fabriker på bruksorter lades ner under 1900-talet. Vissa av dagens samhällen kommer att förvandlas till spökstäder. Folk kommer enbart att välja bostadsort efter självförverkligande i framtiden.”

“Vissa av dagens samhällen kommer att förvandlas till spökstäder.”

Digitala nomader som kommer att vända upp och ner på samhället. Det kan låta som science fiction men Joakim Alm ser likheter med en annan transformation som han har bevittnat.

”Titta bara på hur snabbt det gick för Gula Tidningen att dö ut. Inom loppet av några år var det helt utkonkurrerat av digitala tjänster som Blocket. Digitaliseringen kommer att påverka fastighetsbranschen fortare än många tror. Det är nog inte mer än 30 år bort, kanske ännu tidigare.”