Den här gången är annorlunda …

Bankkriser utlöses som regel av att en lånebubbla spricker. Inte sällan är det fastighetsmarknaden som blåser upp ballongen. Så var det när svenska banker kollapsade och fick räddas av staten i början av 1990-talet. Så var det när det internationella finanssystemet brakade samman 2008 så att regeringar, centralbanker och skattebetalare i allen länder fick förenen sig och röja upp. Den gången var bostadsmarknaden i USA roten till det onda.

Under de fem år som har gått sedan den senaste härdsmältan har bankerna ökat sin utlåning i Sverige med drygt 30 procent till 5 200 miljarder kronor. Två tredjedelar av ökningen, 800 miljarder kronor, har använts till att finansiera bostäder. Hur mycket av resterande 400 miljarder som har lånats ut till investeringar i andra typer av fastigheter, som kontor, hotell och butiker, är svårt att få grepp om. Sannolikt handlar det om en betydande del. I alla händelser har lejonparten, kanske 80 procent eller mer, av de växande kreditvolymerna gått till fastigheter i någon form.

Att utlåningen ökar i takt med ekonomin är naturligt. Men krediterna har vuxit nästan dubbelt så snabbt som BNP sedan 2009, drygt 30 procent jämfört med 17 procent.

En och annan som noterar de skenande bostadspriserna och den snabba ökningen av lånestocken minns kanske hur den svenska fastighetsboomen under slutet av 1980-talet ändade i förskräckelse. Håller det på att hända igen?

De bedömare som Affärsvärlden har talat med säger nästan unisont att det är annorlunda den här gången. Ja, så är det onekligen. På flera sätt, vi återkommer till det.

Fast först en påminnelse om Mark Twains visdomsord: ”Historien upprepar sig inte, men den rimmar.”

***

Den förra bankkrisen, alltså den inhemska för 25 år sen, hade sin grund i att kreditmarknaderna avreglerades under 1980-talet. Bankerna, yra av nyvunnen frihet och expansionslust, började ge krediter som aldrig förr.

Nu ska vi se till att det blir lätt att låna klöver

Vi i enkla banken ger dig snabbt

det du behöver

Titta bara in till oss och säg vad du vill ha

Vi har gott om pengar och vi säger gärna ja

Så sjöng till exempel Götabanken i en trallvänlig reklam-calypso. De som verkligen tog bankerna på orden var fastighetsspekulanter som Carl-Eric Björkegren och Hans Thulin. Belåningen var skyhög, ibland nära 100 procent, och driftsnettot, alltså det som blev över av hyresintäkterna när driftskostnaderna var betalda, täckte mot slutet av cirkusen ofta inte ens räntan på lånen. När hysterin var som störst byggde affärerna på att objekten snart skulle säljas vidare till ännu högre priser.

Men även om det är lätt att se paralleller till dagens prisrally på bostäder och motsvarande lånefest i hushållen, så finns det viktiga skillnader. Den kanske största är att den gången var det den kommersiella delen av fastighetsmarknaden som föll i sken. Priserna på kontorsfastigheter steg med 790 procent under 1980-talet. År 1992 när ballongen hade spruckit hade den värsta syndaren Nordbanken – kärnan till nuvarande Nordea – kreditförluster på 7 procent av stocken, nästan allt till fastig­hetsbolag.

Sparbanken Sverige (dagens Swedbank) som var värst drabbad på bolånesidan, förlorade samma år i sammanhanget minimala 0,12 procent av bolånestocken. Att Sparbanken också gjorde massiva förluster på kommersiella fastighetslån och behövde räddas liksom Nordbanken är en annan historia.

En annan skillnad är att kraschen föregicks av en byggboom av sällan skådat slag. Eftersom fastighetspriserna var så höga byggdes det kontor, hotell och kommersiella objekt lite varstans i Sverige, inte sällan på spekulation. Det ledde till ett överskott av hyreslokaler som så småningom pressade hyrorna och förvärrade krisen. I dag finns ingen motsvarande byggboom på bostadssidan. Sverige har i stället ett underskott på bostäder som inte ser ut att minska under överskådlig tid.

En tredje förändring är att belåningsgraden vid kommersiella fastighetsaffärer i dag normalt ligger runt 60–65 procent.

– Bankerna lärde sig verkligen en läxa och den sitter fortfarande i, säger Sven-Olof Johansson, vd och huvudägare i Fastpartner, som var med då det begav sig och som själv balanserade på ruinens brant den gången.

Vidare var ränteläget ett helt annat. Då låg statsräntorna kring 10–15 procent, ibland ännu högre. I dag är det som bekant minusränta och fastighetsbolagen kan låna kring 2 procent. Lägre belåning, lägre räntor och inget utbudsöverskott. Allt väl på den kommersiella fastighetsmarknaden, ur ett bankperspektiv, alltså? Ja, i princip, men inte helt och hållet ändå.

– Jag tycker man kan se vissa järtecken i skyn, säger Staffan Salén, vd för Salenia som investerar i bland annat fastighetssektorn.

Han pekar på att för t ex industri- och lagerlokaler så har bankerna tryckt upp belåningsgraden från under 60 procent för några år sedan till 65 och ibland 70 procent.

Samtidigt har direktavkastningen i segmentet sjunkit.

– Efter krisen [år 2009] var den kanske 8 procent i en hyggligt gångbar lokal i Storstockholmsområdet. Nu ligger den nog snarare på 6,5 procent för samma lokal. Fast samtidigt har räntorna kommit ner en del och det inverkar också.

Ytterligare ett omen, som Salén framhåller, är att bankerna slåss hårdare om kundernas gunst, vilket pressar ner deras räntemarginaler.

Enligt en undersökning som branschorganisationen Fastighetsägarna gjorde bland sina medlemmar i våras ansåg 42 procent att möjligheterna till bankfinansiering hade förbättrats under det senaste året. Drygt hälften ansåg dem oförändrade. Endast runt 5 procent tyckte att det hade blivit svårare att få lån i banken.

Samtidigt sväller transaktionsvolymerna. Under tredje kvartalet gjordes kommersiella fastighetsaffärer för 34 miljarder kronor, en ökning med 37 procent jämfört med ett år tidigare, enligt analysfirman Nordier.

Ett annat fenomen som pekar på ökad riskbenägenhet från investerarnas sida är de så kallade Special Purpose Vehicles, som har varit populära ett par år. Då placeras en enskild fastighet i ett bolag som sedan säljs till investerare, ofta med en notering på någon smålista. Det innebär en stor riskkoncentration. Inte sällan har fastigheten bara en eller ett fåtal hyresgäster. Vad händer om någon flyttar eller går i konkurs?

Sammantaget är dock den kommersiella fastighetsmarknaden knappast överhettad. Även om priserna har stigit så har utvecklingen varit sansad, om man tar hänsyn till räntenedgången. Och avkastningen i flera segment är fortfarande hygglig. Nej, om en ny bankkris är på väg, så är det snarare utlåningen till bostäder som är oroshärden.

***

Även bostadsmarknaden var annorlunda åren kring 1990. Som nämnts var det inte där som spekulanterna flockades.

Bomarknaden var i bättre balans. Bostadsbeståndet hade vuxit sedan miljonprogrammet och det fortsatte att växa ytterligare några år ända till bankkrisen och regeringen Bildts stopp för bostadssubventioner drog ned byggandet till ett minimum.

En annan skillnad mot i dag var att det amorteringsfria lånet ännu inte hade gjort entré. I stort sett alla betalade av på sina bolån. Dessutom var en betydligt större andel av lånen bundna jämfört med hur det ser ut nu, vilket gav bättre motståndskraft vid kortsiktiga räntechocker, som när Riksbanken höjde reporäntan till 500 procent under några dagar hösten 1992. Häromdagen kom siffror på att durationen, alltså genomsnittstiden till förfallodagen, på svenska bolån nu är nere på bottennoteringen sex månader.

Men när fastighetskrisen övergick i en bankkris 1992 och Sverige slungades in i en djup lågkonjunktur samtidigt som räntorna steg, så föll även bostadspriserna.

– Det skedde en dramatisk korrigering och den späddes på av den stora skattereformen som genomfördes samtidigt, säger Johan Hansing, chefsekonom på Bankföreningen.

Tidigare hade hälften av räntorna varit avdragsgilla, men avdragsrätten begränsades till 30 procent genom reformen. Det drabbade dem som hade stora lån hårt, inte minst som ränteläget var så mycket högre.

– Bopriskraschen orsakade nog en del personliga tragedier, men den drabbade inte bankerna i så stor omfattning. De hade huset som pant som de kunde sälja. Om pengarna inte räckte för att täcka lånet så var låntagaren fortfarande skyldig för återstoden, säger Hansing.

Även om bopriserna bottnade 1995 tog det ett tag för marknaden att återhämta sig. 1990-talet var ett förlorat årtionde för bostadsägarna. Priserna i reala termer var ungefär desamma vid utgången av decenniet som vid dess början. Ett par år efter millennieskiftet började det verkliga prisrallyt. Efter en paus under och efter finanskrisen steg priserna snabbt igen från 2011.

Detta är förstås en generalisering, utvecklingen skiljer sig mellan olika delar av riket och beroende på om det handlar om småhus, bostadrätter eller hyreshus. Men det spelar mindre roll ur bankernas perspektiv. Storbankerna har 87 procent av marknaden tillsammans med SBAB och de är verksamma i hela riket. En miljonsmäll i Skanör betyder samma sak som en i Kiruna, även om möjligheten att realisera panten kan skilja.

Riksbanken, Finansinspektionen och andra som tycker om att varna för en hotande bolånebubbla brukar peka på ett fenomen som de tycker är särskilt oroande. Det handlar om skuldkvoten, alltså hushållens lån i relation till deras disponibla inkomst.

Den har stigit stadigt från under 100 procent för 20 år sedan till omkring 175 procent i dag (se diagram ovan). Det betyder att det genomsnittliga hushållet har lån som motsvarar 1,75 årsinkomster efter skatt. Det låter hanterbart men är lite mer komplicerat än så. Om man tittar på hushåll med nya bolån är skuldkvoten över 300, enligt Finansinspektionens bolånerapport från i våras.

Faktum är att nästan 600 000 hushåll ligger över 300 procent. Det motsvarar ungefär vart sjätte hushåll i riket. Om Sverige kastas ner i en avgrundsdjup kris och bankerna förlorar en miljon kronor på vart och ett av dessa så skulle de sammanlagda kreditförlusterna i banksystemet uppgå till 600 miljarder kronor, nästan lika mycket som totalt eget kapital i storbankerna. Helt hypotetiskt och ytterligt osannolikt, förstås, men det säger ändå något om den potentiella sprängkraften i en bolånekris. Tilläggas kan att en tiondel av alla hushåll med lån, 170 000, har en skuldkvot över 600 procent.

Det finns dock många som kritiserar Riksbankens fokusering på skuldkvoten. Mest känd, och högljudd, är förmodligen Lars E O Svensson, professor i nationalekonomi och tidigare medlem i Riksbankens direktion. I ständig opposition mot majoriteten, ska kanske tilläggas.

Skeptikernas huvudsakliga invändning är att man måste se till hushållens hela balansräkning innan man börjar oroa sig över belåningen. Eftersom det finansiella sparandet i Sverige ökar och eftersom finansiella tillgångar som aktier, fonder och obligationer dessutom har stigit i värde så är hushållens förmögenhet i dag mycket större än vad den var för 20 år sedan, och det gör dem mer motståndkraftiga mot högre belåning. Mätt som andel av de finansiella tillgångarna har hushållens belåning legat relativt stabilt kring 50 procent de senaste 20 åren, och rent av minskat något på senare år (röda kurvan i diagrammet).

– Man kan säga att hushållen har en mer riskabel strategi i dag. Deras balansräkning har blivit större. Faran är ju att om bostadspriserna faller vid en kris så är det inte omöjligt att aktier och fonder samtidigt faller i värde, säger Henrik Braconier, chefsekonom på Finansinspektionen.

Och här sätter han fingret på det som gör belåning så lockande men samtidigt så farligt, och som har utplånat många spekulanter – och banker – i historien. En lånefinansierad investering är fantastisk i uppgång, eftersom hela vinsten tillfaller investeraren. Men vid ett prisfall är skulden oförändrad.

En brist med balansräkningstänkandet är att lånen och de finansiella tillgångarna inte är jämnt fördelade mellan hushållen. Ofta är det de som lånar mest som saknar tillgångar för att skydda sig vid en eventuell kris.

– För helheten är det inga problem, men hur ser det ut för ett ungt par där båda arbetar, som just fått barn och som köper sin första bostad i Stockholm? För dem gör det ont om det här spricker, säger Mats Anderson, bankanalytiker på Kepler Chevreux.

Den allra viktigaste faktorn för om hushållen klarar sina låneåtaganden är ändå räntan. Och den har som bekant befunnit sig i en nedåtgående trend ungefär sedan bopriserna började stiga för två decennier sedan. Faktum är att den andel av den disponibla inkomsten som hushållen lägger på räntor är historiskt låg. Dagens nivå kring 3 procent är den lägsta sedan mitten av 1970-talet, enligt Riksbanken. Det är klart under såväl toppen över 10 procent kring 1990 som det historiska snittet på 5 procent.

Bankerna tar också höjd för väsentligt hög­re räntor när de beviljar låneansökningar.

– Vi gör en så kallad kvar-att-leva-på-kalkyl för varje låntagare och där kräver vi att de ska klara 8 procents ränta plus amortera 2 procent. Sedan ska det finnas en buffert på 1000 kronor per person i hushållet per månad. Jag är rätt säker på att de andra bankerna gör något liknande, säger Rodney Alfvén, chef för investor relations på Nordea.

Bankerna, ja. Hittills har det mest handlat om dem som lånar pengar. Men så har vi de som så att säga agerar langare och tillhandahåller den begärliga varan.

***

Det finns ett ord, eller snarare en beteckning, som en talare kan använda för att få alla icke-bankirer i en publik att falla i djup sömn, ungefär som när en skicklig hypnotisör knäpper med fingrarna. Eller som kan få en tidningsläsare att knoppa in mitt i en mening. Ordet är – inte sova nu – … Basel III.

Begreppet står för ett internationellt regelverk som styr hur mycket eget kapital som måste finnas i en bank i förhållande till skulderna. Detta för att skydda insättarna. Om de som lånar av banken inte kan betala tillbaka så ska aktieägarna ta första smällen, är tanken.

Olika sorters utlåning från banken är dock olika riskfylld. Ett blancolån, säg, saknar säkerhet och är därför mer riskabelt än ett bolån. Reglerna kräver därför att banken avsätter mer eget kapital för att lämna en blancokredit än för ett bolån.

Under 1990-talskrisen var kapitalkraven på bankerna helt annorlunda och, vilket blev uppenbart senare, gravt otillräckliga. De stramades åt efterhand och fick namn efter den stad i Schweiz där de förhandlades fram, följt av en siffra. För närvarande arbetas det på den fjärde versionen.

Fram till den globala finanskrisen 2008 var reglerna fortfarande allt annat än hårda, men sedan kom en rejäl skärpning, inte minst i Sverige som gick ännu längre.

– Jag är på en investerarträff i London och vi visade just en bild som jämförde vår primärkapitalrelation år 2005 med dagens. Då var den 5,9 procent, nu är den 16 procent, säger Rodney Alfvén på Nordea.

Även om bankerna anpassade sig till de nya reglerna under skrik, skrän och högljudda burop så är just storleken på det egna kapitalet i dag ett tungt argument till varför de skulle klara också en allvarlig kris på bostadsmarknaden. Det är den andra försvarslinjen. Den första är de goda vinster som medierna älskar att hacka på, men som samtidigt utgör ett skydd för insättarna och bankens egna långivare.

– Vårt resultat före kreditförluster är ungefär 1,7 procent av vår utlåning. Allt annat lika skulle vi alltså klara kreditförluster på 1,7 procent innan vi börjar tära på eget kapital, säger Rodney Alfvén.

Den senaste tioårsperioden har Nordeas kreditförluster varit 0,16 procent. Värst var första halvåret 2009 då de toppade på 0,54.

Det kanske allra bästa skyddet för bankerna mot en bolånekris finns i lagstiftningen. Det är de regler som nämndes tidigare och som innebär att en låntagare aldrig blir av med sin skuld, även om bostaden tas i pant av banken och säljs. Det får till följd att bostads­ägarna försakar allt utom livets nödtorft, innan de går från gård och grund.

Experternas argument för att det verkligen är annorlunda den här gången jämfört med 1990, är onekligen tunga. Bankerna är bättre kapitaliserade och har bättre säkerheter för sin utlåning. Belåningsgraderna är lägre på den kommersiella sidan och även om de har stigit på bostadssidan så verkar de fortfarande betryggande.

Fast bankerna kan drabbas ändå om en bubbla brister. Det som får finansminister Magdalena Andersson att oroas över utvecklingen på bolånesidan är inte i första hand omsorgen om det finansiella systemet, utan snarare risken för att en ränteuppgång och ett påföljande fall i bostadspriserna kan få svenskarna att dra åt svångremmen. Det i sin tur leder till minskad konsumtion, ökad arbetslöshet och fler konkurser, vilket drabbar bankernas utlåning till företagen. Nu är denna inte på långt när lika stor som bostadskrediterna, men kan ändå ge kännbara förluster.

Förra hösten stresstestade den europeiska banktillsynsmyndigheten EBA bankernas tålighet vid en ekonomisk kris. I scenariot ingick ett prisfall på bostäder med 30 procent, på kommersiella fastigheter med 20 procent och en sättning i BNP med minus 10 procent.

– Även då uppfyllde de svenska bankerna kraven, säger Henrik Braconier på Finansinspektionen.

***

Sannolikheten för att en bostadskrasch ska utösa en ny bankkris verkar alltså begränsad. Det innebär dock inte att allt är frid och fröjd på bankhimlen. Vi har här fokuserat på tillgångssidan i bankernas balansräkning, alltså utlåningen. Men på skuldsidan finns också risker.

De svenska bankerna finansierar sig till stor del genom upplåning på den internationella kapitalmarknaden. På många håll i Europa dras emellertid banksystemet med mycket svag lönsamhet, och risken för en bankkris i något annat land ska inte underskattas. I dagens globala ekonomi kan en sådan snabbt sprida sig. Det demonstrerades inte minst när amerikanska Lehman Brothers gick i konkurs 2008.

– Ett sådant scenario ser jag som ett större riskmoment för banksektorn, säger Henrik Braconier på FI.

Rodney Alfvén på Nordea pekar på att de likviditetskrav som ställs på bankerna i dagsläget gör dem bättre rustade för att hantera även en finansieringskris.

– Våra likviditetsreserver är tre gånger större i dag än de var för tio år sedan. Vi har buffrat upp oss.

Det låter ju bra. Men som finansgeniet Warren Buffett har sagt:

”Det är först när tidvattnet går ut som man ser vem som har badat naken.”

Handelsbanken mest aggressiv

Handelsbanken är den av storbankerna som har flyttat fram positionerna mest. För fem år sedan var 61 procent av bankens utlåning relaterad till bostäder och fastigheter. I dag är siffran 72 procent.

Swedbanks andel är nästan lika hög, 69 procent. Det framgår av bankens riskredovisning. Däremot går det inte att få fram hur andelen har förändrats sedan 2009.

Nordea och SEB är också stora aktörer på marknaden men de är inte lika hårt viktade mot bostads- och fastighetssegmentet. Båda bankerna ligger under 50 procent.

Låntagarfonderna växer

Utlåning 31 december 2009 respektive 31 augusti 2015. Monetära finansinstitut (banker, bostadsinstitut, finansbolag, etc). I tusen miljarder kronor.

Dessa lånar ut…

2009 2015

Totalt 4010 5199

…varav banker 1 813 2 353

(hushåll) 761 1101

(företag) 1 052 1252

…varav bostadsinstitut 1 949 2 589

(hushåll) 1476 2 044

(företag) 473 545

…varav övriga 247 257

…till dessa

2009 2015

…varav till hushåll 2 334 3 210

(bostad) 1909 2 669

(övrigt) 425 541

…varav till företag 1 676 1 989

(bostad) 536 674

(övrigt) 1 140 1 315

Totalt 4 010 5 199