Därför dröjer skattesmällen

Skatteverket tänker kräva flera av börsens stora fastighetsbolag på mångmiljardbelopp i utebliven vinstskatt, detta efter att fastighetsbolagen använt sig av avancerade handelsbolagslösningar vid försäljningar. Det beskedet, som kom förra veckan i en artikel i Dagens Industri, slog hårt mot fastighetsaktierna.

De bolag som tappade mest omedelbart efter skatteverkets utspel var de transaktionsintensiva företagen som Kungsleden (-9,4 procent), Fabege (-6,5 procent) och Wihlborgs (-7,6 procent). De aktierna har visserligen återhämtat sig under veckan, Wihlborgs dessutom med råge (se tabell), men osäkerheten för sektorn som helhet har inte gett med sig. Reaktionen har säkert spätts på av att beskedet kom i ett redan hårdnande klimat för fastighetsaktierna. Men skattefrågor är alltid komplicerade och i det här fallet råder fortfarande stor osäkerhet om utgången.

Ett av osäkerhetsmomenten är att skatteverket agerar med bara ett förhandsbesked från skatterättsnämnden som vapen. Det förhandsbeskedet är i sin tur överklagat till regeringsrätten, och hur regeringsrätten så småningom tänker resonera vet ingen. Flera branschbedömare menar att skatteverket borde ha väntat på regeringsrättens dom i stället för att starta granskningen direkt. Får inte skatteverket gehör från regeringsrätten har verket bara skapat osäkerhet på marknaden och satsat resurser i onödan, menar kritikerna.

Vad skatteverket är ute efter är att hitta ett snabbt sätt att stoppa en allt populärare modell för fastighetsaffärer, den så kallade handelsbolagslösningen. Handelsbolagslösningen innebär, hårt generaliserat, att säljaren kan erbjuda köparen en paketlösning: Köp fastigheter, få skatteavdrag på köpet. Det är en typ av paketering som skatteverket av lättförståeliga skäl inte gillar.

Det är flera av dessa handelsbolagsaffärer som skatteverket nu ska granska, i jakt på utebliven reavinstbeskattning. Under 2004 och 2005 räknar skatteverket med att det handlar om 30 till 50 miljarder kronor som borde ha beskattats, runt 14 miljarder kronor i skattepengar. Men har skatteverket rätt kan det handla om ännu större summor. Transaktionerna har dels varit både många och lönsamma de senaste åren, dels skulle eftertaxeringen kosta företagen stora summor i straffavgift.

Därtill är det inte bara fastighetsbolag som kan använda sig av handelsbolagslösningen. Den förekommer även inom till exempel industrin. Skatteverket skulle alltså kunna granska ännu fler bolag, om verket till slut får stöd i regeringsrätten. I slutänden kan det alltså handla om gigantiska summor. Det skulle i så fall kunna bli landets största skattesmäll hittills.

Att taxeringshotet gällt vinstskatt har skapat en del förvirring. De flesta utgår ju från att svenska aktiebolag efter lagändringen förra året inte längre behöver betala reavinstskatt.

Men befrielsen från reavinstskatt gäller inte handelsbolag. För att lösa det problemet har säljaren i handelsbolagslösningen valt en konstruktion där handelsbolaget ägs av två dotterbolag inom koncernen: vanligen två holländska. I och med utlandsregistreringen slipper företaget svensk vinstskatt.

Vinstskatten har i det här fallet blivit skatteverkets angreppspunkt. Men för säljaren har ju inte den uteblivna vinstskatten varit den stora poängen. Affären hade ju kunnat ske skattefritt för säljaren ändå. I så fall hade hela handelsbolagskonstruktionen varit en onödig omväg.

Den egentliga fördelen har varit att säljaren kunnat erbjuda köparen möjliga skatteavdrag. Med handelsbolagslösningen får köparen inte bara själva fastigheten, som vid en rak affär, utan också skatteavdragsmöjligheter. En dom i regeringsrätten från år 2000 medger nämligen att köparen, med hjälp av den här handelsbolagslösningen, får använda förlustavdragen.

Därmed kan köparen trolla bort skatt. För den möjligheten är köparen beredd att betala ett ännu bättre pris än om det hade varit en vanlig rak affär. Det har bara gällt för säljaren att hitta ett sätt att fortfarande slippa reavinstskatten. Och den frågan har, i alla fall tills nu, lösts med utlandsägda svenska handelsbolag.

En närmare titt på förhandsbeskedet som skatteverket stöder sig på understryker osäkerheten i frågan. De flesta som praktiserat handelsbolagslösningen har använt holländska ägare till de svenska handelsbolagen. Förhandsbeskedet i det här fallet handlar dock om ett handelsbolag som delägts av ett svenskt och ett cypriotiskt företag. Sedan finns det ännu fler juridiska frågetecken.

– Det jag vänder mig emot är att skatteverket i sin tolkning helt bortser från det köpeavtal som träffats mellan handelsbolagsdelägarna och köparen. Jag tycker att skatteverket borde ha väntat på regeringsrättens besked, särskilt eftersom det är mycket osäkert hur regeringsrätten tänker agera i det här fallet. Skatteverket bör inte stödja sig på överklagade beslut som ännu inte slutligt avgjorts, säger Sophie Edvinsson, som just skrivit sitt examensarbete på det omdiskuterade förhandsbeskedet från skatterättsnämnden.

För placerarna gäller osäkerheten för tillfället två saker. För det första är det inte offentligt vilket bolag skatteverket granskar i just det här fallet. Det är ju inte alla fastighetsbolag som berörs: De bolag som inte gjort den typen av affärer i någon större utsträckning, riskerar förstås inte heller någon skattesmäll. Vilka företag som berörs blir offentligt först när skatterättsnämnden fattar beslut i respektive ärende, och det kan dröja.

För det andra är osäkerheten stor om hur fastighetsbolagen kommer att kunna hantera skattefrågor i framtiden. Just fastighetsbolag är ofta skattealerta och utnyttjar precis alla möjligheter som finns till skattereducering. Det har resulterat i att fastighetsbolagen som grupp inte betalar in speciellt mycket i skatt. Skulle skatteverket inte få stöd i regeringsrätten så är det visserligen ett bakslag, som i aktieägarnas ögon undanröjer just det här skattehotet. Men frågan är om skattesituationen är rimlig på sikt. Skatteverket lär knappast tappa intresset för fastighetsbolagen för gott.

________________________________

Så funkar det:

1 Koncern A vill sälja en fastighet. A bildar först två utlandsregistrerade dotterbolag. De bildar i sin tur ett gemensamt svenskt handelsbolag.

2 A säljer fastigheten till det nybildade handelsbolaget till underpris.

3 Nu kommer köparen, koncern B, som köper hela handelsbolaget till marknadspris. Eftersom de två utlandsregistrerade dotterbolagen är ägare till handelsbolaget blir kapitalvinsten skattefri. Vinsten kan återföras till A, som skattefri utdelning.

4 Handelsbolaget säljer nu fastigheten vidare inom koncern B. Denna affär gör handelsbolaget till underpris. Därefter likvideras det nu värdelösa handelsbolaget, och en kapitalförlust uppstår. Kapitalförlusten på handelsbolagsandelarna är lika stor som köpeskillingen för andelarna. Kapitalförlusten kan B kvitta mot till exempel andra kapitalvinster.