Fastighet Fastighetsinvesteringar
Därför är lager och logistik så hett – ”Multiplicera tillväxten med 2,4”
Johan Edberg, analytiker på Handelsbanken, är en av experterna bakom Handelsbankens fastighetsrapport som släpptes under morgonen.
Varför är lager och logistik så hett?
”Efterfrågan är enorm på transaktionsmarknaden, det har drivit upp värderingarna. Handelssegmentet är iskallt och kontorsfastigheter känns fortfarande rätt osäkert. Sett ur investerarnas perspektiv är det alltså stora volymer på fastighetsmarknaden där man helt enkelt inte vill gå in med pengar. Kvar blir i princip lager och logistik, bostäder och samhällsfastigheter som attraktiva alternativ.”
Och vad får lager och logistik att sticka ut som särskilt attraktivt jämfört med bostäder och samhällsfastigheter?
”Tillväxtpotentialen är en viktig faktor. Studier visar att e-handeln i snitt behöver 2,4 gånger mer logistikyta än fysisk butikshandel. Om man tror att tillväxten inom e-handeln är här för att stanna kan man alltså multiplicera den med 2,4. Behovet av lager- och logistiklokaler är enormt, det är mycket yta som behöver produceras och det befintliga beståndet och nyproduktion blir därför attraktivt.”
Hur kan e-handeln kräva så mycket mer logistikyta?
”Det behövs många aktörer och logistikhubbar för att paketen ska kunna hanteras och levereras snabbt. När du beställer en produkt vill du ofta ha den på maximalt två dagar. I många fall returneras paketen redan efter en dag. Det är en helt annan typ av produktflöden än i en butik och kräver stora ytor, på rätt ställen, för att hantera flödena.”
Om vi hoppar till den svala marknaden för handelsfastigheter. Kan man se någon trend inom segmentet där lokaler anpassas för att kunna inhysa andra typer av hyresgäster?
”Det finns några tecken som tyder på det. Samhällsfastigheter är väldigt populära eftersom risken är väldigt låg. Vi har sett några exempel på handelslokaler som hyrs ut till exempelvis vårdcentraler istället. Om en fastighetsägare har möjlighet att ersätta en riskabel hyresgäst med en tryggare så är det bra såklart. Det finns dock en del begränsningar som talar emot att det skulle vara en stark trend. Alla handelsfastigheter är inte lämpade för att konverteras. Det handlar både om utformning av lokaler, läge och hyresnivåer. ”
Hur påverkar sådana konverteringar hyresnivåer och värderingar?
”Generellt skulle jag säga att vårdcentraler inte kan betala hyresnivåerna inom retail i exempelvis Stockholm innerstad. I vissa fall kanske fastighetsägarna kan acceptera något lägre hyror. Samtidigt skulle hyresgäster i lågrisksegmentet kunna resultera i lägre avkastningskrav, något som skulle eliminera värdenedgången av lägre hyror. Det är väldigt svårt att sia om hur fenomenet med konverteringar av handelsfastigheter mot exempelvis vårdinrättningar skulle slå mot värderingarna i slutändan.”
Kommentera artikeln
I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.
Grundreglerna är:
- Håll dig till ämnet
- Håll en respektfull god ton
Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.