Dahlbo: Här finns Byggmästarens småbolag

Många tog notis om er lyckade fastighetsaffär i Alby. Men har särskilt många i kapitalmarknaden noterat hur ni nu fortsätter med en ny inriktning?
– Totalt sett är vi ett relativt okänt bolag. På grund av storlek, att vi finns på First North och att det i dag finns så mycket att välja på. Vi fick en hel del uppmärksamhet precis när vi gjorde affären i somras, men sedan har det varit till och från.

Berätta kort om bakgrunden, hur du själv kom in i bolaget, hur ni gjorde Mitt Alby-affären samt hur beslutet togs om att ni skulle fortsätta som en mer långvarig och bredare ägarstruktur på börsen?
– Jag fick för två och ett halvt år sedan frågan om jag skulle vilja gå in som vd i Byggmästare Anders J. Ahlström. Då jag tycker att huvudägarna och grundarna är väldigt bra och duktiga människor var det då väldigt lätt för mig att säga ja. Verksamheten då var att äga 1 300 lägenheter uppe på Albyberget, som de hade köpt 2013. Ett gammalt miljonprogramområde, vilket jag gillar. Som i det här fallet har dessa områden rätt så bra infrastruktur och logistik, då de ofta är byggda längs tunnelbana, kring ett närcentrum, med grönområden, skolor och så vidare. En gång i tiden var det till de här områdena som folk flyttade från Vasastan och Söder för att det var modernt. Att de senare började kallas ’problemområden’ handlar snarare om misskötsel. Här hade Mikael Ahlström (arbetande styrelseordförande och största ägare, reds anm.) och styrelsen också sagt att man skulle jobba väldigt mycket med de sociala frågorna. De lovade kommunen i Botkyrka att jobba med projekt för ökad social hållbarhet och avsatte specifikt pengar för handfasta projekt, exempelvis kring att hjälpa en kvinnoförening, att öka kommunikationen med hyresgästerna, att starta två cricketklubbar och så vidare. Sedan handlade det även om att se om vi skulle kunna göra fler affärer, som att renovera och utveckla beståndet på plats på Albyberget, bygga nytt på Albyberget samt köpa fler områden för att bygga upp ett större bestånd. Jag själv lockades av mixen av alla de här bitarna.

Och sedan gick det ganska fort från att du kom in till affär?
– När jag kom in började jag arbetet i linje med det bolaget hade sagt och gjort. Vi fortsatte med de sociala frågorna, där jag lade väldigt mycket fokus på att träffa områdets hyresgäster och människor samt kommunen och aktörerna i Botkyrka. Vi gjorde upphandlingar kring renoveringar av inte bara lägenheter, utan även utvändigt av portar och trappuppgångar samt drev på utveckling av hela området. Vi fick här sedan bygglov på en tomt. Samtidigt var vi med i budgivningen på några liknande områden – inte minst för att många kommuner ville se oss vara med då de gillade vad de hade sett av vårt sociala sätt att jobba. Vi märkte vi dock redan tidigt att vi inte skulle vinna budgivningar för vi var då i ett läge när det fanns alltför mycket pengar i systemet, med betydligt lägre avkastningskrav än vad vi hade.
– Vi ville fortsätta utveckla vårt eget bestånd. Vi var därför inte ute och försökte sälja det, så när vi först fick frågan sade vi nej. Mikael Ahlström hade inlett det här med utgångspunkten ur eget perspektiv att äga över generationer. Samtidigt hade bolaget noterats på börsen 2014, och då blir det nödvändigt med hänsyn till alla de många andra ägare som kommer in. Till sist landade det hela i att ’utifrån vad de bjuder i dag så måste vi ändå diskutera det’. Det slutade i att vi bestämde oss för att kalla till en extra bolagsstämma som vi fick ta ställning till om vi skulle sälja, eftersom vi fick ett bra pris i en bra affär där vi vägde in att det var en bra köpare (i Hembla, då under namnet D. Carnegie & Co), som kan fortsätta utveckla området i kanske ännu snabbare takt eftersom de har större balansräkning och större organisation. Vi såg till att säkerställa det väldiga ansvar vi känner för området inför affären, bland annat genom stämmans beslut att avsätta 9 miljoner kronor till stiftelsen Mitt Alby, som ska stötta utbildning och entreprenörskap i norra Botkyrka, i Alby.

Efter Mitt Alby-affären, nådde ni direkt beslutet att ni skulle fortsätta?
– Hembla var inte intresserade att lägga ett bud på hela bolaget utan ville bara köpa Mitt Alby och huvudägarna såg intressanta möjligheter att föreslå att göra om inriktningen av bolaget. Därför togs beslutet att föreslå en bolagsstämma att sälja fastigheterna och ändra till dagens inriktning, som ett investeringsbolag som bygger en portfölj inom flera olika branscher.

Här har ju både du själv, din styrelse och dina storägare gott om erfarenhet av olika sorters investeringsverksamhet, både inom noterat och onoterat?
– Ja, gruppen kompletterar varandra. Micke (styrelseordförande Mikael Ahlström) var Sveriges och Nordens första riskkapitalist, som grundare av Procuritas. Han kom hem från USA 1984 med funderingen att det som då skedde där med MBO, LBO och liknande (utköps-) affärer, ja det måste väl gå att göra i Norden också? Efter en MBA på Insead så började han 1986 med utgångspunkt från Köpenhamn att syndikera affärer, i vad som blev Procuritas. De var före Industrikapital (i dag IK Investment Partners), före Nordic Capital och så vidare. Sedan ett par år har han lämnat över Procuritas till yngre partners. Därutöver har genom åren också startat ett par välgörenhetsorganisationer och stiftelser, exempelvis Charity Rating.
– Storägarlistan har dock fler investeringsentreprenörer. Bland annat Kari Stadigh som är föreslagen till styrelsen (finländsk finansman och avgående vd för finländska försäkringskonglomeratet Sampo), Martin Bjäringer och Calle Roswall (medgrundare av riskkapitalbolaget Monterro) samt Georg Ehrnrooth (finländsk finansman). Att de alla valt att ta väldigt stora ägarandelar är väldigt spännande för bolaget.

Sedan har vi dina egna erfarenheter, från jobb med investmentbolag och investmentbanker?
– Ja. På Öresund* hade vi då ju största delen av portföljen i aktiva noterade bolagsinnehav. Men vi hade också passiva innehav, där vi kunde köpa mer på grund av att vi trodde oss se låg värdering, samt en liten portfölj av onoterade innehav, där vi gick in i bland annat Acne, Klarna och Ferronordic.

* En noterad investmentsbolagskollega till Byggmästaren där Dahlbo var vd 2007–2010, dessförinnan vice vd 2000–2007. Öresund har därefter delats upp genom att finansmannen Sven Hagströmer fick kontroll över avknoppade investeringsbolaget Creades, ytterligare en noterad kollega till Byggmästaren, medan finansmannen Mats Qviberg blev kvar i dagens Öresund.

Vid sidan av värdeskapande för aktieägarna har ni kvar ambitioner att skapa värden för samhället i stort. Hur?
– Vår tanke är att vi här ska bygga bra företag, med en sund kärna, och gärna göra det tillsammans med bland annat kommuner. Vi tror att vårt uppdrag att skapa bra resultat för våra aktieägare kan gå i hand i hand med vad som blir långsiktigt bra för samhället, inte minst lokalt. Att inte ligga i framkant i hållbarhetsfrågorna är att dra på sig en skuld. Ett exempel på vad vi gör sker i vårt bolag Fasticon, där vi äger 60 procent, som ännu är litet med en omsättning på knappt 200 miljoner (kronor) efter stark organisk tillväxt och ett förvärv. Där kör något vi kallar för Talangakademin*.

* På Fasticons hemsida beskrivet som ett samverkansprojekt mellan Fasticon, Inspero, kommuner och Arbetsförmedlingen, med stöd från Tillväxtverket och större fastighetsbolag som är Fasticons kunder. Syftet är att sammanföra företag och myndigheter inom fastighet/samhällsbyggnad med kompetens bland nyanlända och utrikes födda.

Vill ni på sikt vara fullinvesterade, givet att ni kan hitta innehav som är bra nog?
– Långsiktigt siktar vi på att bli i princip fullinvesterade. Jag säger i princip då vi alltid kommer vilja ha en viss finansiell handlingsberedskap, en liten krigskassa.

Givet ert affärsnätverk på alla håll och kanter, ska mixen mellan noterat och onoterat få skifta fritt över tid, mer baserat på vilka tillgängliga affärer som känns mest intressanta?
– Ja, där har vi inte sagt någonting uttalat. I vårt affärsflöde har vi bland annat identifierat möjligheter kring ”generationsskiften”, såväl i onoterade familjebolag som inom noterat. Utifrån våra erfarenheter kan vi utgöra en bra ny extern delägare att jobba mot i lägen när exempelvis några i ägarkretsen vill sälja medan andra vill ligga kvar och vara med om att ta bolaget till nästa nivå. Kanske med en tanke om börsnotering några år bort i vissa av de onoterade fallen.
– En annan ägarskiftesmöjlighet vi ser är kring private equity-ägda bolag, där många fonder nu planerar att sälja vidare eller ta sina innehav till börsen. Vi tror oss kunna utgöra en bra samarbetspartner som kan komma in tidigt, exempelvis som ankarinvesterare (att göra ett större investeringsåtagande inför en notering, reds anm).

Söker ni någon typisk profil på ett potentiellt innehav, utöver att er avgränsning till under en viss storlek samt Norden?
– Vi vill vara en aktiv ägare, men på väldigt många olika sätt då vi vill kunna vara opportunistiska och överväga de anpassningar varje unik situation kräver. I vissa fall i noterade bolag kan du exempelvis vara väldigt aktiv genom att jobba med andra ägare och via styrelsen. I andra fall måste du själv kunna ta kommando, via en mycket högre ägarandel.
– Utöver det situationsanpassade kommer vi vilja gå in i innehav utan en uttalad exit-strategi, vår dröm är att hitta bolagen som vi aldrig vill sälja. Å andra sidan, kommer någon och bjuder ett pris som är väldigt bra, eller om en annan ägare skulle kunna skapa värden som vi inte ser ut att kunna göra själva, ja då måste vi fundera på att sälja.

Ert största nya innehav är Green Landscaping (där Byggmästaren är största ägare med knappt 21 procent av kapital och röster). Vad ser ni för investeringscase där?
– Dels att park- och markskötsel är en i grunden fragmenterad bransch, som vi tror oss kunna förstå. Det handlar om jobb på långa kontrakt och Green Landscaping har visat att det går att bygga en stark ställning genom att ta tillvara vissa synergier genom att jobba smartare, kring bland annat hur personal och maskiner nyttjas, vilket vi ser visa sig på marginalerna. Vi tycker även att deras sätt att arbeta kan kopplas till den starka företagsledningen, där (vd) Johan Nordström äger drygt 10 procent av bolaget själv, samt styrelsen, med en duktig ordförande i Per Sjöstrand som äger knappt 5 procent och annars är vd på Instalco. Därtill var värderingen på bolaget bra redan innan de gjorde det stora tilläggsförvärvet som blev klart innan jul, som tog upp omsättningen till nära 2 miljarder. Alla de här delarna gör aktien attraktiv och spännande.

Näst största innehav är Hembla, där ni fick in aktier i samband med Mitt Alby-affären. Ser ni god potential från att sitta kvar på detta innehav, med exponering mot bland annat era tidigare fastigheter, långsiktigt?
– Både deras ledning och struktur är bra. Vi är dock inte aktiva kring vårt mindre ägande så det bör, i vårt fall, ses mer som en finansiell placering.

Nästa storleksmässiga portföljbit är bostadsrätter, med andelar i och lån kopplade till de bostadsrätter ni skapade på Albyberget i samband med ert fastighetsägande. Hur långsiktiga är de här åtagandena?
– Går man tillbaka i historiken handlar det här om att vi gentemot kommunen gav en avsiktsförklaring att vi på (Alby-)berget ville hjälpa till att skapa en mångfald i boendeformer. På berget skulle finnas en mix av begagnande hyresrätter, både orenoverade och renoverade, nybyggda hyresrätter på sikt samt bostadsrätter, både ombildade gamla hyresrätter men också en markanvisning på nybyggda bostadsrätter. Vi meddelade avsikten att ombilda ungefär 10 procent av beståndet till bostadsrätter.
– Vi gjorde först en liten ombildning år 2016. Sedan inledde vi den större delen för ett och ett halvt år sedan, med en planerad förening som i sig var väldigt sund och där många hyresgäster visade ett stort intresse inför att köpa sin lägenhet. Givet den alltmer negativa utvecklingen kring bostadsmarknadens finansiering så såg vi dock när affären närmade sig att många hyresgäster började få svårt att få lån i bank. Därför valde vi att först hjälpa några av hyresgästerna med bra ekonomi med lån till lägenhetsköpen. På slutet hjälpte vi även föreningen med ett lån för att kunna genomföra affären och slutligen köpte vi några lägenheter i föreningen som var tomställda, efter att de hyresgästerna hade valt att flytta till andra hyresrätter i området, inte minst nyrenoverade.
– För oss var det viktigt att genomföra, som vi hade sagt, ombildningen. Vi säljer av våra lägenhetsandelar successivt och lånen läggs succesivt om, under ordnade former.

Kommer ni kommunicera något generellt avkastningsmål, eller riskjuterat avkastningsmål, publikt?
– Nej, inte offentligt. Det vi kan säga är att de investeringar vi tittar på i våra analyser kommer att behöva leva upp till ”väldigt tuffa förväntningar”. Vi måste prioritera mot det begränsade antal affärer där vi tror oss kunna få ut ”väldigt mycket mer”, både vad gäller värdering och tillväxt. Green Landscaping är ett bra exempel. Vi kommer samtidigt behöva vara noga med att inte spilla av våra pengar, eller vår tid, på lägena som verkar vara ”okej men inte mer”.

När ni går in i nya ägarmässigt större noterade positioner, kommer ni då i första hand söka ett ”vänligt” samförstånd med bolaget och andra ägare? Eller kan ni också, vid behov, tänka er att göra klassiska ”Öresund-manövrar”, där ni som aktivister så att säga försöker putta bolaget i den riktning som ni tycker är mer rimlig?
– Det kommer att bli väldigt situationsanpassat från vår sida. Vår grundinställning är att vi vill jobba tillsammans. Å andra sidan, det kan finnas situationer som är intressanta just baserat på att bolaget skulle kunna skötas på ett helt annat sätt än i dag. Som aktiv investerare måste man alltid vara beredd på att bolaget kan behöva en annan agenda.

Är där någon särskild av era noterade investeringsbolagskolleger som ni gärna vill bli jämförda mot framöver, och varför?
– Ödmjukt så kan vi här säga att framförallt Latour på många sätt är ett föredöme för oss, som en skicklig aktiv ägare inom både noterat och onoterat. På samma sätt även Bure, fast i mindre skala och i en modernare tappning med alltmer av en mix av noterat och onoterat på senare år.

Latour är intressant just i och med att de presterat starkt trots, eller tack vare, stor portföljvikt i långliggande stora innehav.
– Ja, det där har de (Latour) lyckats göra fantastiskt.

Sett till mer kortsiktiga förutsättningar för att bygga upp er investeringsportfölj, skulle ni säga att börsbolag och onoterade bolag generellt sett är dyra i dagsläget?
– Ja, när pengar varit väldigt billiga och det funnits mycket kapital att investera har det märkts på priserna och värderingarna rent generellt. Många bolag som de flesta skulle vilja äga är redan identifierade som kvalitetsbolag, med bra management och så vidare. De rena fyndlägena är också väldigt få, både på och utanför börsen. Vi tror dock man kan hitta exempelvis en del ”missförstådda kvalitetsbolag”, med bra marknadsposition men som flyger lite under radarn. Därtill ser vi redan hur vår vilja att agera aktiv ägare med långsiktigt perspektiv öppnar upp en del lägen när andra sorters pengar, exempelvis småbolagsfonder, vill ha med oss.

Ni kan hjälpa fonderna genom att hålla i taktpinnen åt dem i mindre bolag?
– Ja. Det kommer vara mycket sådana situationer som vi tittar på.

Portföljen initialt domineras av Sverige, men mandatet öppnar på sikt upp för Norden?
– Vi har ett öppet nordiskt mandat, utifrån att vi tror att man kan det närmsta bäst. Sverige är här vår hemmamarknad och därutöver är det i Finland vi har stora aktieägare, bäst kontakter och affärsflöde. Vi pratar dock redan med några bolag även i både Norge och Danmark, där vi också har erfarenheter av att göra affärer historiskt.

Som vd är du själv företrädaren för börsbolaget som syns utåt. Men med så många stora, aktiva delägare blir då själva investeringsflödet mer utav ett lagarbete?
– Ja, absolut. Först är det duktiga medarbetare och sedan Inte minst med Mickes (Mikael Ahlströms) roll som arbetande styrelseordförande, och dessutom som huvudägare. Han har en unik erfarenhet och ett väldigt stort intresse av att det här går bra. Våra övriga stora ägares erfarenhet och kontaktnät är också betydelsefullt. Och då detta sedan kombineras med en relativt liten styrelse som är aktiv i investeringsprocessen så ska vi kunna fatta snabba, aktiva beslut tillsammans.

LÄS AFFÄRSVÄRLDENS KÖPRÅD

Ovanstående långversion av analysintervjun med Byggmästare Anders J Ahlströms (Byggmästaren) vd Stefan Dahlbo publiceras här exklusivt på Analys+.

Intervjun gavs i samband med Affärsvärldens analys “På jakt efter morgondagens småbolagsvinnare” (öppen sammanfattning här), som utmynnade i köpråd för Byggmästarens aktie.

Missa inga uppdateringar från Affärsvärlden Analys+. Följ oss på Twitter: @AFV_analysplus

Har du frågor eller synpunkter rörande tjänsten? Maila oss på: analysplus@affarsvarlden.se