Castellums vd: Byggresurser redan billigare

Vad står överst på Castellums förbättringsagenda för 2018?

– I existerande portfölj har vi dels lärt oss att effektivisera och vilja bli bättre. Det handlar inte om att vi gör saker på dåliga sätt nu, utan om att vi kan jobba ännu smartare i framtiden. Här har vi flera projekt inom hjälpmedel och effektivitet. Det andra handlar om att utveckla vad vi erbjuder våra kunder i framtiden. På projekt- och investeringssidan blir vi en allt större aktör, och då ska vi kunna jobba med projekten på ett ännu bättre sätt.

De här utvecklingsområdena låter som mer långsiktiga än endast 2018?

– Ja, absolut. Vi har en långsiktig business, och det är därför inte säkert att du kommer kunna se effekten av allt det här under 2018.

Ni skriver att Castellum sannolikt tecknade flest kommersiella hyreskontrakt i Sverige fjol. Hur mycket förändras hyrorna generellt i det som ni omförhandlat och nytecknat?

– Tas centrala Stockholm som exempel kan vi där se att vi på tre års sikt har kapacitet för att omförhandla (hyresnivåer, reds anm.) ungefär 30–50 procent upp. Det gäller också centrala Göteborg. Sedan är det en fråga om omförhandlingsvolymer och när det ger effekt… Det viktiga är att hyrorna lägger sig på en högre nivå för oss. Även om något skulle hända som sänker hyrorna i framtiden, så är där nu ett stort gap mellan vissa centrumlägens utdebiterade hyra och marknadshyra, svarar vd Henrik Saxborn.

Finanschefen Ulrika Danielsson inflikar att portföljen som helhet hade en för Castellum ”rekordhög” hyrestillväxt på 2,9 procent 2017, varav indexklausuler gav ungefär 1 procentenhet.

Hur mycket är hyrestillväxten driven av stark konjunktur och hur mycket är strukturellt?

– Det finns naturligtvis en toppeffekt från konjunkturberoende tillväxt. Men större delen är strukturellt. Urbaniseringstrenden gör att fler går till jobbet i storstadsregionerna. Lönesumman i Stockholm växer med nivåer på över 3 procent, och i Göteborg är tillväxten 3 procent. Översatt till yta tyder det på att det endast produceras runt en tredjedel av vad som behövs.

Gäller samma bild för era regionorter?

– Ja, städer som växer med norr om 2 procent, förenklat universitetsstäderna, har inte heller en tillräcklig produktion av kontors- eller logistikyta. Här driver nya projekt hyrorna. Från dyraste universitetsstaden Uppsala, med topphyror (på kontor) om 3 400 kronor, ned till billigare regionstäder på runt 2 000 kronor, exempelvis Jönköping, erbjuds tillräckliga intäkter per kvadratmeter för att producera nya allt bättre hus till en god avkastning. Då det här snabbt kan justeras gäller det dock att bygga på rätt plats, och att inte överproducera.

Vad krävs för att kunna bygga nya moderna och i ert fall även hållbarhetsfokuserade kontorshus på ett bra sätt ute i regionorter?

– Nummer ett är kunskap, där vi har en nationell kunskap och internationell erfarenhet kring var vi skall bygga. Sedan behövs en långsiktighet där vi tillsammans med kommuner och näringsliv verkar för att ’bygga stad’, för det är ofta samverkan som blir allra bäst. Det blir marginellt dyrare att göra det rätt och bygga exempelvis energieffektivt, jämfört med att inte göra det. Men vi får definitivt tillbaka de här pengarna, både i fastighetsvärden och i vår kundstock. Att komma till våra höga krav i dag har givetvis krävt ett enormt arbete. Hållbarhets- och digitaliseringsarbete gör att vi numera bygger helt andra kontorsprodukter än för 10 år sedan.

Inbromsningen på svensk bostadsmarknad skulle kunna bli mer kännbar och då börja påverka konsumentbeteende, och i förlängningen även arbetslöshet på sina håll. Är det här ett basscenario och hur skulle ni som stor kontorshyresvärd hantera riskerna?

– Av erfarenhet vet vi att vår kontorsstock ligger i andra vågen vid en nedgång, och inte i produktionsledet med exempelvis svensk industri. Vi har inte fabrikerna, men vi har konsulter som kanske levererar till industribolag. Den andra kunskapen vi har är kring logistiksidan. Jag har själv varit med i tidigare kriser, och i en av dem åkte jag runt och tittade runt bland logistiklådorna. Här blir inte hyresnivåerna problemet för kunderna, utan problemet är att de får tomma ytor, säger Henrik Saxborn och fortsätter:

– Utöver att vi kommer sent in i en nedgång är vår andra skyddsmekanism att vi inte har någon kund som är större än 2 procent (av hyresvärdet, reds anm). Så många skulle behöva gå omkull innan det påverkar resultaträkningen för Castellum. Därtill får vi andra effekter, som att kapitalkostnaden hålls låg via räntan. Just nu är risken för smittoeffekter långt ifrån Castellum, det är min analys.

Ni har varit inne på att ett mer sansat bostadsbyggande kan göra det enklare för er att få tag på byggresurser till projekt framöver?

– Ja, och det händer nu. Vi har redan nu tillgång till fler team per entreprenör än vad vi hade tidigare. Teoretiskt är det redan billigare än vad det skulle vara om bostadsproduktionen hade varit högre.

Ni har ett överordnat mål om 10 procents årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie. Efter all optimering som redan gjorts i Castellum, hur svårt är det att hela tiden höja ribban för att kunna fortsätta nå detta mål?

– Det är ett tufft mål. När jag nu säger att vi är inom räckvidd för att nå 10 procentsmålet så görs det med anspänningen att veta att vi måste hyra ut lokaler för att nå dit, och att vi måste göra vissa åtgärder och bli ännu bättre på kostnadssidan för att nå dit. Så det är med anspänning och med respekt som man skriver in det här målet i ett vd-ord, men vi hade inte skrivit in det om vi inte hade tagit höjd.

Castellum har sedan tidigare högt utländskt ägande men har nu även fått in Rutger Arnhult i ägartoppen. Har Arnhult haft något budskap till er?

– Vi välkomnar alla aktieägare, så det är roligt. Men vi recenserar inte aktieägarlistan mer. Vad gäller utlandsägandet så ligger vi runt 50 procent, och att ha sådana volymer här tror jag ger en högre kvalitet och är utvecklande för oss själva.

Ovanstående intervju skedde i samband med börsredaktionens analys Köp blivande utdelningsadel i Affärsvärlden Nr 5 2018. I tidningen publicerades fem av de tio frågorna.