Byggstopp

Den 13 maj bjöd finansmarknads- och bostadsminister Per Bolund in till en i raden av pressträffar med anledning av coronaviruset covid-19. Pressekreterare, journalister och fotografer samlades enligt den nya, märkliga ordningen med svarta tejpmetrar mellan sig. Temat för dagens träff var coronakrisens påverkan på den svenska bostadspolitiken.

Bolund pratade snabbt, nästan rabblade, att byggsektorn var en av branscherna som hittills klarat sig bäst i krisen. Anledningarna var flera. Tillfälliga lättnader i amorteringskrav, Riksbankens köp av bostadsobligationer och omfattande stödpaket till byggföretagen hade g jort att branschen stod väl rustade inför krisen. Hjulen rullade, bostäder byggdes, om än i en något lägre takt än i fjol. Bolund skickade med en framtidsspaning för att lugna församlingen:

”Regeringens prognos är att det påbörjas 41 000 bostäder under året. Det är klart över det genomsnitt som har varit sedan 90-talet”, berättade ministern och gick hastigt vidare till att prata om dialogen med hyresmarknadens parter.

Det fanns till synes ingen riktig förklaring till varför Per Bolund jämförde med genomsnittet från de senaste 30 åren. Visst, fastighetskrisen i början av 90-talet låg som en outlier i statistiken. Men Bolund jämförde med en tid då Sverige hade 1,5 miljoner färre invånare att hushålla. En mer relevant jämförelse hade varit byggstarterna de senaste fem åren. Sedan 2014 har det genomsnittliga antalet byggstarter legat kring 55 000 bostäder per år. Rekordåret var 2017, när 63 800 nybyggnationer påbörjades. Det finns flera anledningar till varför nyproduktionen successivt har tappat fart sedan dess, men det kommer vi till senare.

55 000 bostäder om året är mycket. Men för att lösa den bostadsbrist som i dag råder i tre fjärdedelar av landets kommuner behövs det byggas 64 000 nya bostäder årligen fram till år 2027. Det ser ut att bli svårt. Coronakrisen har slagit brett omkring sig, och även om byggsektorn har sett ut att klara sig relativt bra i förhållande till de värst drabbade tjänste- och produktionsbranscherna, så kommer bostadsbyggandet inte komma undan krisen.

En vecka efter Bolunds anförande släppte branschorganisationen Byggföretagen sin konjunkturrapport. Organisationen spår stora fall i bostadsbyggandet, större än de som Bolund räknade med i sin prognos. Jämfört med 2019, då bostadsbyggandet föll med 6 procent, kommer bostadsinvesteringarna falla med 13 procent i år. Det betyder 35 700 nya bostäder i år. För 2021 räknar man med en ytterligare nedgång på 2 procent i bostadsinvesteringarna.

Johan Denemar är analytiker på Byggföretagen och medförfattare till rapporten. Han har varit med och tagit fram liknande konjunkturrapporter i flera år, men aldrig förr har han gjort en sådan nedrevidering som nu.

”Det är den värsta prognosen jag har varit med och tagit fram. Den prognos jag var med och gjorde under finanskrisen 2008-09 reviderades efter hand, då det blev ett värre utfall än vad man prognostiserat. Men den jag har gjort nu är värre än den jag lade fram hösten 2009”, säger han.

Det finns flera anledningar till varför Denemar och hans kollegor har tagit i mer denna gång. En är såklart den förlamande nedstängning som har skett i omvärlden. I inledningen av maj levde närmare 60 procent av jordens 7,8 miljarder invånare instängda på ett eller annat sätt. Byggföretagens prognosmakare räknar med att de allra hårdaste restriktionerna för att begränsa smittspridningen börjar hävas innan sommaren i det stora flertalet länder och det inte blir någon ny nedstängning under hösten 2020. En global återhämtning inleds först under tredje kvartalet i år och fortsätter under nästa år.

”Även om Sverige har varit relativt restriktiva med nedstängningar och förbud, så kommer ekonomin oundvikligen omfattas av den globala recession som följer av pandemin. IMF räknar med en global recession där världsekonomin minskar med 3 procent i år. Det ska jämföras mot en närmast oförändrad utveckling under finanskrisen”, säger Denemar.

Ytterligare en anledning till Byggföretagens kraftiga prognosrevidering är politikernas alltmer urholkade verktygslåda.

”Efter finanskrisen kunde man chocksänka räntan, och vi hade inga bolånetak eller de kreditrestriktioner som vi har idag. Politikerna kunde genomföra åtgärder för att bostadsbyggandet skulle få en riktig injektion. Men givet nuvarande kreditregler så kommer inte bostadsbyggandet få samma rekyl uppåt nästa år, som det var under finanskrisen”, säger Johan Denemar.

Flera saker skiljer sig från den förra finanskrisen, fortsätter han. Då var bostadsbyggandet en av de mest konjunkturkänsliga branscherna, och kraschade snabbare än resten av ekonomin. Det förlopp vi ser idag är mer likt det tidigare historiska mönstret, där byggkonjunkturen släpar efter.

”Byggindustrin idag påverkas av ett bort-fall i efterfrågan, is-tället för en inhemsk byggkris som under 1990-talskrisen. Då förändrades de finansiella villkoren för att bygga drastiskt, vilket slog direkt mot företagen.”

Bland de enskilda byggföretagen är tongångarna inte lika dystra som i Byggföretagens rapport. Lennart Weiss, kommersiell direktör på bostadsutvecklaren Veiddeke, delar Per Bolunds bild om att byggindustrin har klarat sig relativt bra i krisen. Han tror att Byggföretagen är något för negativa i sin prognos, men att analysen ändå är relevant för de sämre tider som stundar.

”Byggena är igång, branschen har inte särskilt stora sjuktal, företagen har kassaflöden. Det har sålts bostäder, överraskande nog lite mer i q1 i år än förra året. Men vi börjar se att orderingången minskar, på alla typer av byggen. De senaste veckorna har bostadsmarknaden bromsat in. Det ser jag delvis internt i våra säljsiffror, och hör också från andra håll i branschen”, säger han.

JM:s finanschef Claes Magnus Åkesson håller med om den avvaktande attityden hos kunderna.

”Även om det är ett fortsatt bra intresse och underliggande efterfrågan för våra bostäder så blir beslutsprocesserna hos kunderna helt naturligt långsammare. Andelen bokat och sålt av pågående bostadsproduktion ligger på en hög nivå och än högre för projekt som avslutas under 2020.”

Man får inte glömma bort att de svenska bostadsutvecklarna under flera års tid anpassat sig till en lägre byggtakt. Nedgången i nyproduktion är ingen nyhet på den svenska bostadsmarknaden. Som diagrammet härintill visar har antalet nyproducerade bostäder per år dalat sedan toppnoteringen hösten 2017. Enligt Joakim Alm, grundare och vd på Alm Equity, var det kombinationen av byggbolagens överproduktion och köparnas plötsliga ovilja att köpa bostäder på ritning som fick marknaden på fall. Sedan dess har marknaden dalat ytterligare med kreditrestriktioner som exempelvis införandet av ett andra amorteringskrav under 2018.

De tidigare effekterna har nästan endast berört nyproduktionen, men i Coronakrisen ser Joakim Alm en förskjutning av nedgången på marknaderna.

”Nu har även andrahandsmarknaden fått sig en sättning, beroende på minskad efterfrågan när köparna blivit osäkra. Andrahandsmarknaden har ju hela tiden gått bra medan nyproduktion har påverkats negativt, men nu har även den fått sig en törn på kanske tio procent. Det pressar ju bostadsmarknaden ytterligare nedåt”, säger han.

För egen del har Alm ställt om helt. Från att ha producerat 80-90 procent bostadsrätter 2017, bygger bolaget nu 90 procent hyresrätter.

”I och med att marknaden för bostadsrättsproduktion vek så kraftigt så ställde vi om. Det har varit en fördel för oss, vår produktion har ju ökat sedan årsskiftet eftersom efterfrågan på hyresrätter har stigit så kraftigt.”

Det är svårt för gemene bostadsutvecklare att ställa om till hyresrätter. Ofta har bolagen köpt för dyr mark för att göra om till hyresrätter, säger Joakim Alm. För att kunna kicka igång bostadsbyggnationerna igen måste man råda bot på två inom branschen välkända problem. Det är dels att få in ungdomar och pensionärer på bostadsmarknaden.

”Det behövs väldigt mycket stöd för att få in dessa grupper på marknaden. Det finns ganska mycket bostäder i mellansegmenten, men det är i dessa grupper man måste satsa. Kanske behöver man ge byggföretagen tillgång till billigare mark, så att man kan bygga billigare bostäder?

Generellt sett behövs en finansiering av projekten. Även här har Joakim Alm ett förslag.

”Man skulle kunna sätta upp en infrastrukturfond som finansieras av AP-fonder, pensionspengar, som har som mandat att köpa upp några hundra miljarder i bostadsobligationer. Det skulle innebära en bättre finansiering för företagen, istället för att söka finansiering i banksystemet. Bankerna orkar inte med hur mycket som helst, de har sina kapitaltäckningskrav och liknande”

Lennart Weiss håller med om att finansieringen är ett problem för bostadsutvecklarna, och tycker att regeringen skulle kunna genomföra fler åtgärder för att få kreditsystemet att fungera bättre i krisen.

”Regeringen skulle kunna gå in med tillfälliga, statliga kreditgarantier för att finansiera själva igångsättningen av byggprojekt. För att du ska kunna få sätta igång ett bygge måste du ha sålt 50 procent för att få byggkredit. Om man kunde sänka säljtalen till 20-30 procent hade man kunnat hålla igång bostadsbyggandet bättre”

Föga förvånande är fastighetsbolagen kreativa när det kommer till att hitta politiska lösningar för att underlätta för den egna branschen. Men den kanske lägst hängande frukten är att avskaffa det utökade amorteringskrav som kom till för två år sedan. En av regeringens åtgärder i Coronakrisen har varit att ge anstånd till amorteringar fram till augusti nästa år. Byggföretagens Johan Denemar menar att det är en tillfällig åtgärd som lika gärna kan permanentas:

”Vi har ju sett vilken stor påverkan amorteringskravet hade när det infördes. Bostadsbyggandet gick ju ner nästan 30 procent över två år, vilket innebär 8000 färre lägenheter än vad det skulle bygga årligen annars. Man förstår ju att det finns en ganska stor uppsida om man skulle permanenta det här tillfälliga amorteringsstoppet. Dessutom är det en åtgärd som varken kostar staten eller skattebetalarna någonting.”

Veidekkes Lennart Weiss menar att ett tillfälligt lyft amorteringskrav är helt betydelselöst för att få snurr på bostadsbyggandet igen. För att det ska få en verklig effekt på produktionen måste förslaget permanentas.

”Eftersom att alla vet att det bara är en tillfällig åtgärd kommer inte bankerna ta bort amorteringskravet ur de nya låntagarnas kalkyl. De enda detta är bra för är de som precis har köpt en bostad, och som slipper likviditetspressen. Men det har ju ingen som helst effekt på bostadsbyggandet.”

Men faktum är att de kreditrestriktioner som har införts under de senaste åren, och som till viss del har fått bostadsmarknaden att bromsa in, också är det som kan göra att Sverige landar mjukare än sina grannländer i Coronakrisen. Denemar igen:

”De nordiska grannländerna kommer högst troligen påverkas mer än Sverige, inte minst då de har stängt ned mycket mer. Dessutom har ju exempelvis Finland och Norge har ju haft ett högre strukturellt byggande än vad vi i Sverige har haft de senaste åren. Sverige har ju byggt ganska lite i förhållande till befolkning de senaste åren, och på så vis är väl våra grannländer lite mer känsliga i det. De har en högre fallhöjd.”