Byggfebern är tillbaka

Efter ett decennium av stiltje har kontorsbyggandet kommit igång på allvar i Stockholmsregionen. Bakgrunden är en växande efterfrågan i kombination med exploderande hyror samt ett utbud som är det lägsta på tio år. I centrala Stockholm är vakansgraden nära noll samtidigt som framför allt företag inom IT- och telekombranscherna skriker efter moderna lokaler.

Förhoppningar om feta hyresintäkter har nu fått allt fler bygg- och fastighetsbolag att sätta igång kontorsbyggen i framför allt huvudstadens närförorter där det fortfarande finns gott om byggrätter. Exempel är Solna och Kista, där ett stort antal byggherrar planerar eller redan har kommit i gång med kontorsbyggen.

En miljon kvadratmeter

Enligt en sammanställning av tidningen Fastighetsvärlden planeras i Stockholm kontor på totalt en miljon kvadratmeter de närmaste tre åren. Det är en dramatisk ökning med tanke på att nytillskottet de senaste åren uppskattningsvis legat kring 200.000 kvadratmeter årligen. Faktum är att man får gå tillbaka till 1980-talet för att hitta en liknade produktionsökning. Under 1980-talets andra hälft producerades över 1,5 miljoner kvadratmeter, och ökningstakten var ännu högre under 1990-talets första år.

Alla vet hur det gick sedan. Fastighetsmarknaden kollapsade när räntorna chockhöjdes och konjunkturen dök. Hyrorna rasade, vakansgraden ökade och i mars 1992 kunde Affärsvärlden konstatera att bolag med fastigheter värda 50 miljarder kronor hade gått omkull.Nästa krasch?

När nyproduktionen nu börjar tar fart på allvar igen kan man ställa frågan om vi redan kan vara på väg mot nästa kraschlandning. Det är en fråga som även konsultföretaget Jones Lang Lasalle har ställt sig. Konsulterna konstaterar att Stockholm, i likhet med andra europeiska centra, är på väg mot vad som betecknas som en utbudsboom på kontorsmarknaden. Mellan 2000 och 2003 väntas cirka 17 miljoner kvadratmeter kontor färdigställas i Europa. Nyproduktionen ligger därmed i nivå med byggboomen som 1989-1992, då 16,4 miljoner kvadratmeter kontor producerades. Ändå finns det, enligt utredarna, ingen anledning att befara en upprepning av tidigare misstag. För tio år sedan sammanföll färdigställandet av rekordvolymer nya ytor med en ekonomisk nedgång på fastighetsmarknaden i Europa. I dag är situationen den omvända. Prognoser spår fortsatt stark tillväxt och efterfrågan på kontor väntas därför vara fortsatt hög. Så kallade spekulationsbyggen, där projekt dras igång utan att hyreskontrakt är tecknade, utgör fortfarande en minoritet. Detta gäller särskilt i Stockholm, där hyresavtal är tecknade för 90 procent av alla kontor som färdigställs i år.

Tydliga skillnader

Ekonomisk fundamenta pekar även de på tydliga skillnader jämfört med 1980-talet. Dagens räntor och inflation ligger på historiskt låga nivåer och någon överhettning är inte i sikte. Till det ska läggas att fastighetsbranschen, åtminstone i Sverige, har förändrats radikalt. Högt belånande fastighetsbolag som endast genom reavinster fick rörelsen att gå ihop, har ersatts av företag med positivt kassaflöde från hyror och med en soliditet som inte sällan ligger över det nödvändiga.

Även om sannolikheten för en ny kraschlandning tycks vara liten, är det för tidigt att blåsa faran över. Det finns en risk att många av kontoren först blir färdiga när konjunkturen är på väg att mattas. Då kan branschen åter hamna i en ond spiral. En varningssignal är också det ökat antalet spekulationsbyggen i Stockholm – en utveckling som inte minst forceras av en aktiemarknad med allt större förväntningar på fastighetsbolagens projektportföljer (se även analysen på sid 46-50).