Fastighet Bostadsmarknad
Svajig nyproduktion får bostadsutvecklare att styra om mot hyresrätter
Amorteringskravet som trädde i kraft under 2016 kylde av marknaden för nyproducerade bostadsrätter. Tidigare hade lägenheter på ritning sålt som smör i solsken och spekulationsköpen varit många.
Att köpa en lägenhet på ritning innebär att man köper den innan den är färdigställd. Inflyttningstiderna varierar beroende på hur långt projektet har kommit.
Kristina Forsgren är chef för nyproduktion på Länsförsäkringar Fastighetsförmedling. Hon säger att när marknaden började vackla blev de långa ledtiderna en osäkerhetsfaktor som gjorde att köparna ratade nyproduktion.
”Många upplevde det som skrämmande att köpa och sälja på olika marknader eftersom man inte visste hur bostadspriserna skulle utvecklas”, säger hon.
Den vacklande efterfrågan på nyproducerade bostadsrätter har fått bostadsutvecklare att börja bredda sig mot hyresrätter.
Under 2019 var 45% av de påbörjade byggprojekten inom nyproduktion hyresrätter i Storstockholmsområdet. Under 2020 hade andelen stigit till 65%.
”Det är för tidigt att säga något om byggstarterna för 2021 än men det borde landa på ungefär samma nivåer som för 2020 om inget oväntat inträffar”, säger Daniel Frimark, analysansvarig vid Svensk Nyproduktion.
Nyproduktion med långa inflyttningstider ratas
Kristina Forsgren på Länsförsäkringar Fastighetsförmedling nämner sex månader som en gyllene gräns för vad som räknas som kort inflyttningstid. I många projekt börjar ofta säljstart två år innan planerad inflyttning. Många köpare ser dock det som lång tid, inte minst i pandemitider.
“Nu under pandemin har många insett att de har ett behov av större boende för att kunna kombinera hemarbete och fritid. Behovet är här och nu och då vill man helst inte köpa något där inflyttning är allt för långt bort”, säger hon.
Hyresrätter attraktiva på osäker marknad
Staffan Dahlén är chef för strategisk rådgivning på det globala fastighetsrådgivningsbolaget Cushman & Wakefield. ”Historiskt sett har bostadsutvecklare tjänat mer på bostadsrätter. Så fort det råder osäkerhet på marknaden blir dock hyresrätterna mer attraktiva eftersom det genererar ett stabilt kassaflöde. En trend just nu är att många vill åt investeringsstöden för hyresrätter”, säger han.
- Minst 10% av lägenheterna ska vara ett rum och kök.
- Byggnaden ska ha låg energianvändning.
- Minst 12,5% av lägenheterna ska förmedlas via kommunen.
De lägre hyrorna leder till både låg omflyttning och låg risk för vakans.
Besqab satsar på hyresrätter
Den stockholmsnoterade bostadsutvecklaren Besqab, som traditionellt främst har utvecklat bostadsrätter, satsar nu på att äga och förvalta hyresrätter, vårdbostäder och annan samhällsservice som nytt mål från 2021.
Kommer ni att ansöka om investeringsstöd för hyresrättsprojekten?
”Vi kommer att göra det för projekt där vi anser att det är lämpligt,” säger Carola Lavén, VD för Besqab.
När är det lämpligt menar du?
”Ersättningen från investeringsstödet kompenserar inte alltid fullt ut men ibland är det ändå lämpligare eftersom det innebär en mycket lägre risk. När vi utvärderar olika områden tittar vi på hur stor omflyttningen och risken för vakans är, inkomstnivåerna hos de som bor i upptagningsområdet, hur mycket hyresrätter som redan finns och hur stor andel som är gammalt respektive nybyggt.”
Hon säger att bostadsrätter kommer fortsätta vara bolagets tyngdpunkt men att ägande av hyresrätter kommer att ge dem ett bredare utbud och stabila kassaflöden.
”De senaste åren har det byggts övervägande bostadsrätter vilket har resulterat i ett underskott av nybyggda hyresrätter. Vi ser bra potential där. Vid utgången av 2023 ska våra slutförda och pågående projekt generera cirka 100 miljoner kronor i underliggande driftnetto. Det är en dubblering mot i dag.”
Varierande försäljning i pågående produktion
Besqabs andel sålda och bokade bostads- och äganderätter i pågående produktion har sjunkit kraftigt sedan 2015. Under 2020 sågs en viss återhämtning.
“Vi säljer cirka 2 år innan projekten är färdigställda och vi börjar bygga innan allt är sålt. Vi säljer alltså successivt fram till att projektet är klart. Det innebär att när vi startar nya projekt så är försäljningsgraden lägre i dessa än i projekt som ligger närmare färdigställande. Nivån kan därför variera över tid. Vår ambition är att den genomsnittliga andelen ska ligga inom intervallet 55-65% “, säger Carola Lavén och fortsätter.
”All nyproduktion av bostadsrätter har varit drabbad av de senaste årens osäkerhet på bostadsmarknaden. Amorteringskrav, krav på kapitalinsats samt bankernas krav på kalkylräntor och överutbudet 2018 som ledde till en kraftig inbromsning av bostadsmarknaden 2018. Inbromsningen skapade en osäkerhet hos konsumenterna.”
Carola Lavén ser ändå optimistiskt på nyproducerade bostadsrätter. Hon säger att viljan att köpa på ritning bromsade in i början av pandemin men återhämtade sig snabbare än väntat.
”Omsättningen på bostäder har varit hög under det senaste året vilket har fått igång flyttkedjorna. Då ökar också intresset för nyproducerade bostäder både med kortare inflyttning där risken är lägre men även de med längre tid till inflyttning”, säger Carola Lavén.
Kommentera artikeln
I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.
Grundreglerna är:
- Håll dig till ämnet
- Håll en respektfull god ton
Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.
