Börsens fastighetskung

Är Wallenstam börsens enda storbolag som fortfarande stänger huvudkontoret varje dag för lunch? Antagligen. När Affärsvärlden kommer på besök runt halv ett en vinterdag står en liten frusen skara på trappan utanför den pampiga byggnaden med en av Göteborgs bästa adresser: Kungsportsavenyn 2. Efter tio minuter släpps vi in i vindfånget av en herre med medlidande. Där får vi vänta tills receptionen öppnar igen 12.45.

Nej, just-in-time är inget för fastighetsbranschen. Ledtiderna är långa – ofta åratal – och under tiden står ju kåkarna bara där. Så länge inte rören fryser eller taken blåser av är det ingen som märker om personalen är på långlunch eller tar semester när barnen har skollov.

Hans Wallenstam, bolagets vd och huvudägare, förkroppsligar på sätt och vis detta avspända förhållande till omvärlden. Han kommer själv ner i foajen och möter. Han är klädd i svarta loafers, jeans, vit skjorta och en elegant svart kavaj med grått mönster som inte skulle vara malplacé på en nattklubb vid Medelhavet. Det är en stilig karl: lång, smärt och solbränd efter några veckor på Kanarieöarna över jul och nyår. Håret är välklippt, silvergrått och kammat i en spikrak bena till vänster. Det enda som möjligen naggar den perfekta bilden av en välmående miljardär i kanten är märkena efter solglasögonen: vita ringar runt ögonen och streck över tinningarna bak mot öronen.

Han ger ett lugnt, vänligt och aningen avvaktande intryck. Dialekten går inte att ta miste på, men det är inte schablonens snabbsnackande göteborgare, som nervöst kastar in en ordvits i var tredje mening. Hans Wallenstam har i stället en göteborgska som påminner om professor Lars-Gunnar Anderssons vårdade dialekt i P1-programmet Språket. Han svarar på frågor rakt, sakligt, utan att höja rösten och efter viss eftertanke. Om det finns en överrepresentation av självsäkra, riskvilliga och lite vräkiga typer i fastighetsbranschen, så är i varje fall Hans Wallenstam inte en av dem.

Ändå har han mer att vara stolt över än de flesta branschkolleger och konkurrenter, inte minst på börsen. Bolagets utveckling sedan det noterades 1984 har nämligen varit remarkabel, för att inte säga spektakulär. Bara Elekta har stigit mer av börsens bolag de senaste 15 åren. Sedan 1999 har Wallenstam-aktien gett nära 37 gånger pengarna, och då är utdelningarna oräknade.

Vid introduktionen var Wallenstams börsvärde knappt 100 miljoner kronor. I dag, en fastighets- och två finanskriser senare, är det omkring 17 miljarder kronor, varav ungefär 4 tillhör Hans Wallenstam personligen. Med syskon och släkt är klanen god för närmare 7 miljarder kronor bara räknat på bolaget som bär familjenamnet.

Firman bildades 1944 av Hans Wallenstams far Lennart. Till en början byggde pappan mest åt andra men efterhand också för egen räkning. I mitten av 1970-talet fick Lennart Wallenstam hjärtproblem, han sålde byggrörelsen och fokuserade på fastig­heterna. Sonen Hans växte upp med ­företaget.

– Jag följde pappa ut på byggen redan som treåring och när jag blev äldre började jag jobba i företaget. Men när jag var 22-23 år så hade jag bestämt mig för att aldrig gå in i firman. Jag ville skapa mig ett eget liv.

Så blev det nu inte. Efter ekonomexamen från Handels i Göteborg kom fadern med ett erbjudande som sonen inte kunde tacka nej till.

– Vi hade ett samtal och jag insåg att jag aldrig skulle kunna få ett jobb med så mycket ansvar och där jag kunde lära mig så mycket någon annanstans.

Villkoret var att han inte skulle bli assistent åt pappan, utan få sin egen domän. Så vid 24 års ålder, 1986, blev Hans Wallenstam därför finansdirektör i ett noterat fastighets­bolag som hade samma namn som han själv. Fem år senare tog han över som vd, 29 år gammal. Det blev ingen smekmånad.

– I början på 1991, det år jag tillträdde, stod aktien i 220 kronor. När året var slut var den nere i sju, säger Wallenstam.

Före 90-talskrisen fanns det tolv noterade fastighetsbolag i Göteborg och Västsverige. När den var över hade elva gått i konkurs. Wallenstams soliditet var nere i 2 procent efter deprecieringen av kronan år 1992 och förvaltningsresultatet var minus 70 miljoner kronor.

Hans Wallenstam pekar ut två faktorer som avgörande för att bolaget kunde rida ut stormen. Dels en hög andel bostäder i fastig­hetsbeståndet, det är en betydligt mindre riskfylld tillgång än kontor och industrifastigheter. Dels relationen med Handelsbanken.

– Det var den enda av bankerna som hade pengar och de fortsatte att låna ut till oss. Det innebar att vi kunde göra affärer och vi expanderade väldigt hårt 1991–1995, det var bland annat då som vi etablerade oss i Stockholm.

När fastighetsmarknaden stabiliserades kring år 2000 började Wallenstam leta nya affärer för att fortsätta växa. Fastighetspriserna hade då stigit så pass mycket att det var svårt att hitta prisvärda objekt på marknaden.

Så i stället för att köpa färdiga fastigheter började Wallenstam projektera och bygga nya bostäder, på samma sätt som i begynnelsen. Under hela 1990-talet hade det i princip bara varit allmännyttan som byggt nytt. Men byggena var för dyra och de kommunala bolagen var tvungna att skriva ner fastigheterna med runt 30 procent så fort de var klara. Så Wallenstam startade ett projekt med målet att i princip halvera byggkostnaden, som låg kring 28 000 kronor per kvadratmeter vid den här tiden. Efter ett år hade en process tagits fram för hur det skulle gå till.

– Det handlar inte om att piska snickaren att springa snabbare, utan egentligen är det en logistikprocess.

År 2003 fick Wallenstam möjlighet att fullskaletesta processen i Hammarby sjöstad i Stockholm. Det gick utmärkt. Byggkostnaden blev de utlovade 15 000 kronorna per kvadrat.

– Grannen byggdes av Stockholmshem. Det såg likadant ut och kostade 28 000 kronor per kvadrat, säger Hans Wallenstam som har vissa svårigheter att hålla tillbaka ett nöjt leende åt minnet.

Mycket av hemligheten ligger i standardiserade processer. I det förslag som Stockholms kommun hade upprättat fanns exempelvis 28 olika sorters fönster. Wallenstam fick ner antalet till tre genom att exempelvis ställa dem på olika ledd. En annan stor besparing fanns inom kök där Wallenstam förhandlade fram priser som låg långt under det som byggherrarna normalt betalade.

Wallenstam vill helst bygga hyresrätter, men ibland blir det också bostadsrätter. Som på Grev Turegatan, 100 meter från Stureplan mitt i Stockholm där ett prestigeprojekt just har färdigställts. Där var marken så dyr att bara bostadsrätter kunde komma i fråga.

– Där har vi satt prisrekord för Sverige. Vi sålde två takvåningar på 150 kvadrat vardera för 200 000 kronor kvadratmetern. Men då ska man vara rättvis och säga att de får var sin nästan lika stor altan till.

Under affärsplanen som gällde 2008–2013 byggde Wallenstam 2 600 lägenheter. I den affärsplan som gäller nu till och med 2018 ska takten trefaldigas till 7 500 lägenheter. Ett av skälen till att bostäder i storstäderna har blivit så hett är ett trendbrott under det senaste decenniet som har satt myror i huvudet på stadsplanerarna. Unga människor väljer i växande utsträckning att bo kvar i staden, även sedan de fått barn.

– När exempelvis Hammarby sjöstad planerades för femtontalet år sen var det ingen som förutsåg detta. Då trodde man att det var pensionärer som skulle sälja sina hus och flytta dit. Men när det sedan flyttade in barnfamiljer fanns det ju alldeles för få dagis och skolor.

Drygt hälften av Wallenstams bestånd är i dag bostäder, och återstoden är lokaler, primärt kontor i Göteborgs innerstad. Hans Wallenstam ser framför sig att den proportionen kommer att ligga ungefär konstant. Just mixen tror han också är en av orsakerna till att Wallenstam har utklassat konkurrenterna på börsen.

– Alla analytiker och andra säger ständigt till oss att vi måste ”renodla” mot än det ena eller det andra. Men vi har inte gjort det på annat sätt än att vi är koncentrerade till Stockholm och Göteborg. Jag tror att det har gett oss en stabilitet och att det är något som har uppskattats av marknaden.

Även att projektverksamheten startades så pass tidigt är en framgångsfaktor. Liksom att bolaget är så pass stort att det kommer upp på investerarnas radar. En annan lite udda fågel i Wallenstams portfölj är en samling av 55 vindkraftverk som har kostat uppåt 2,5 miljarder kronor. Bolaget bestämde för några år sedan att det skulle bli självförsörjande på el både för egen och för sina hyresgästers räkning. Det målet är också uppnått.

– Vi såg att elpriserna var väldigt volatila i början 2000-talet och det kunde slå ganska mycket på resultatet. Så för att skydda oss mot det så bestämde vi oss för att producera vår egen energi och då var det bara miljövänligt som var aktuellt.

Så slutligen till 10 000-kronorsfrågan: Har vi en bostadsbubbla i Sverige?

– Nej, lyder det enstaviga svaret.

Och efter någon sekunds konstpaus, eller möjligen eftertanke, kommer motiveringen:

– Jag ser ingenting, tyvärr, som talar för att vi skulle få högre tillväxt och därmed högre ränta inom en snar framtid. Därför finns inte heller något som talar för en bostadsbubbla. säger Wallenstam.

– Dessutom saknar vi det inslag av spekulation som brukar finnas när en bubbla byggs upp. I Danmark, till exempel, var det ju vanligt att man köpte två bostäder för att bo i den ena och hyra ut den andra. Men det beteendet har vi inte sett här i någon större utsträckning.

Ingen större brådska för Wallenstam att börja hålla lunchöppet den närmaste tiden heller, med andra ord.

Vad hände sen?

#6

Efter att intervjun gjordes i februari har Wallenstam-aktien fortsatt att ticka uppåt. I juli noterades nytt all-time-high på 118 kronor och Wallenstam var då värt över 20 miljarder kronor. I dag är kursen runt 114 och Hans Wallenstams egen aktiepost har ökat i värde med 500 miljoner till ungefär 4,5 miljarder.

Passion för sport

Ålder: 52.

Familj: Fru och fyra döttrar i åldrarna 10 till 23 år.

Bor: Villa i Pixbo utanför Göteborg.

Utbildning: Civilekonom från Handels­högskolan i Göteborg.

Karriär: Finanschef i Wallenstam 1986, vd sedan 1991.

Ägande: 39,5 miljoner aktier motsvarande ca 23 procent av kapitalet och 60 procent av rösterna i Wallenstam. Marknadsvärdet är ca 3,9 miljarder kronor.

Spartips: Större delen av aktieutdelningen, som bör ha blivit kring 35 miljoner efter skatt förra året, går till att köpa Wallenstamaktier. ”Jag lägger alla ägg i samma korg. Det har ju varit en ganska bra placering.”

Makt: Göteborgs tionde mäktigaste person, enligt en rankning i GP härom året.

Intressen: Sport i allmänhet och innebandy i synnerhet. Tränare i de två yngsta barnens lag och har även tränat de äldre döttrarna. ”Jag är nog den ende svensk som har två SM-guld i innebandy för 18-åringar. Och vem vet? Det kanske blir fler om några år.”

Kör: Sedan i somras elbilen Tesla. ”Den första av den modellen som levererades till Sverige.”

Konst: Wallenstams huvudkontor innehåller en imponerande konstsamling med många kända namn. ”Min pappa var enormt intresserad. Han köpte mycket konst och var god vän med många konstnärer. Jag kan inte en tiondel av vad han kunde, men jag är road och köper en del och det händer att jag säljer också.”

Last: Snusar, Grov portion.

Tro: Hans Wallenstam beskriver sig som troende, men inte lika dedikerad som systern Agneta som är pastor i Betlehemskyrkan i Göteborg (och ledamot i Wallenstams styrelse). ”Jag går inte i kyrkan klockan elva varje söndag, däremot händer det att jag går in och sätter mig i en kyrka för att det är fridfullt och ett bra ställe att samla tankarna.”