BOLÅN: Rörligt eller bundet, det är frågan

Förra veckan lät riksbanken styrräntan ligga kvar på 3,75 procent. De flesta hade väntat sig en höjning och riksbanken flaggade för att fortsatta räntehöjningar sannolikt är att vänta. Förväntningar på höjda korträntor speglas i skillnaden mellan korta och långa marknadsräntor.

Från fall till fall

Betyder det att man bör binda sina bolån?

Det beror givetvis på den egna privatekonomiska situationen och hur mycket man tycker det är värt att känna till de exakta utbetalningarna framöver. En viktig beslutsfaktor borde vara det pris man är beredd att betala för den tryggheten.

I skrivande stund är den rörliga räntan (som dock är bunden i tre månader) 5,45 procent för ett villalån hos exempelvis Spintab medan den 5-åriga räntan är 7,20 procent. Skillnaden är alltså på 1,75 procentenheter. Det ser ungefär likadant ut hos alla bolåneinstituten.

Den här ränteskillnaden kan ses som en försäkring som gör att räntan inte kommer att bli högre än 7,20 procent under perioden. I ett historiskt perspektiv blir den här försäkringen ovanligt dyr (se diagram 1.)

En annan viktig beslutsfaktor är vad man tror om ränteutvecklingen framöver. Medan de korta räntorna stigit under senare tid från en historiskt låg nivå, så har de långa räntorna fallit tillbaka något igen. Även om finansmarknaden inte räknar med ännu lägre långräntor är det inte heller någon som räknar med dramatiska höjningar. Framför allt är det mycket få analytiker som tror att den korta räntan kommer att nå upp till den långa räntans nivå.

Med det här räntescenariot kan man lugnt låta bli att binda och i stället vänta och se vart den korta räntan tar vägen. Affärsvärlden, liksom många andra prognosmakare, räknar med att den rörliga räntan stiger med runt en procentenhet under år 2000. Tänk dock på att prognoser är färskvara.

Anledningen till att de korta och långa räntorna inte samvarierar är att de långa räntorna påverkas av inflationsförväntningar. De korta styrs däremot av riksbanken, vars reporänta (styrräntans officiella namn) utgör gas och broms i svensk ekonomi. När riksbanken höjer reporäntan dämpar det tillväxten och därmed inflationen. Det finns perioder när den rörliga räntan till och med överstigit den fasta – detta på grund av att korträntorna då väntades sjunka.

Nästa viktiga tidpunkt för den korta räntan är den 4 maj då riksbankens nästa penningpolitiska möte äger rum. Avgörande för det svenska ränteläget är annars avtalsrörelsen år 2001, då många stora avtal löper ut. Om avtalsrörelsen blir besvärlig och avtalen blir dyra pressar det upp räntorna.

För att det ska löna sig att binda räntan på fem år måste den rörliga räntan inte bara stiga över 7,2 procent. Den måste bli ännu högre för att snitträntan på ett rörligt lån ska bli högre än 7,2 procent under de fem åren.

Tål räntehöjning

Ett förklarande exempel finns i diagram 2. Den som tar det säkra för det osäkra och binder lånen på fem år till 7 procent får en total kostnad på 245.000 kronor efter skatt. Den som har is i magen och behåller rörlig ränta och denna ligger kvar på dagens 5 procent får en totalkostnad på 175.000 kronor. Även om den rörliga räntan skulle stiga med 3 procentenheter till 8 procent under perioden skulle detta bli en bättre affär. Kostnaden blir då 227.500 kronor.

Även om man studerar historien så har rörliga lån under de flesta perioder varit billigare. Diagram 3 visar skillnaderna under de senaste 15 åren. Affärsvärlden jämför vid varje tidpunkt hur mycket ett femårigt respektive ett rörligt statsobligationslån som togs för fem år sedan har kostat i genomsnittlig årsränta. Boräntorna är i regel lite drygt en procentenhet högre än statsobligationsräntorna men relationerna mellan löptider är desamma.

Det har funnits tillfällen då det lönat sig att binda räntan på fem år istället för att ha rörlig finansiering. Exempelvis var det klokt att binda under perioden 1986-89 och särskilt då under 1986. Då föll oljepriserna och drog med sig inflationen, vilket fick de långa räntorna att gå ned kraftigt. Med facit i hand kunde man efter fem år se att de rörliga räntorna legat ungefär en procentenhet högre under åren 1986-91. Vid bindning 1987-89 blev resultatet ungefär detsamma för bundna och rörliga lån trots de kraftiga räntechockerna i början av 1990-talet.

För den som lyckades binda precis före den internationella räntechocken i slutet av 1993 och början av 1994 blev det oavgjort mellan rörligt och femåring. Under alla andra perioder i mätningen har det varit billigare att välja rörliga lån före fasta.

De som band lånen under 1994, när den amerikanska räntechocken även fått genomslag i de svenska räntorna, fick en nästan dubbelt så hög räntekostnad som om lånen varit rörliga.

Låser in låga räntor

Just nu har vi dock en uppåtgående räntetrend på den korta sidan. Det innebär att fördelarna med att välja rörligt kommer att minska. Tidigare har den som bundit låst in höga räntor. Nu är situationen den omvända med historiskt låga räntor. Ändå finns det alltså mycket som talar för rörliga räntor framöver.

Något som rent generellt talar för rörliga räntor är att långivaren tar högre risk när denne lånar ut på lång tid. Långa lån borde därför principiellt vara dyrare. En anledning till att bolåneinstituten ofta rekommenderar sina kunder att binda sina lån, trots att rörliga ofta visat sig vara bättre, är att banken på så vis binder upp kunden under en längre tid. Det är ju svårare att byta bank om man har bundna lån.

Jämför villkoren

Sannolikt är det även lättare för den genomsnittlige banktjänstemannen att ge försiktiga råd. Om tjänstemannen har svaga kunskaper om det penningpolitiska läget är det också mest trovärdigt att uppträda på det sättet.

Svaret på den inledande frågan är alltså: rörligt vid marginal i privatekonomin.

Det är dessutom alltid viktigt att jämföra villkoren när man ska söka lån till sin bostad. Mellan bästa och sämsta rörliga ränta är skillnaden oftast runt en halv procentenhet. Storbankerna ligger i regel högst, vilket de motiverar med att kunden därmed får tillgång till rådgivning och kringtjänster.

Förvisso skiljer sig servicenivån och kraven på säkerheter mellan bankerna och lågprisalternativen. Att ansöka om ett lån på nätet kan till en början vara något besvärligare än när man står inne på banken och lätt kan fråga om råd. Affärsvärldens medarbetares egna erfarenhet är att en internetansökan behöver förtydligas och kompletteras ett par gånger. Men tänk på att rådgivningskostnaden är inte initial utan återkommer varje år.

Det är klokt att jämföra räntevillkoren ofta. Den långivare som ligger lägst är den som för tillfället är mest angelägen att skaffa nya kunder.

Dessutom bör man pruta. Det är bankkontoren som sköter utlåningen och de har i regel möjlighet att ge rabatter till kunder som har stora lån eller som köper alla sina banktjänster från en och samma bank. Rabatterna är inte fastställda utan det är upp till kunden att fråga och pruta. Samma sak gäller för uppläggningsavgifternas storlek.