Bobubblan är bara babbel

Allt fler börjar uttrycka oro över högre bostadspriser och en snabbt stigande lånekurva för hushållen. Riksbanken har under senare tid vid ett flertal tillfällen indikerat att man avser att lägga större vikt vid utvecklingen på bostads- och lånemarknaden när framtida räntebeslut ska tas. Än så länge har banken dock varit trogen sitt inflationsmål och sänkt räntan när inflationen stadigt parkerat långt under dess eget mål på två procent.

Andra bedömare hävdar att vi redan befinner oss i eller står på gränsen till en bostadsbubbla som, när den brister, kommer att ge stora återverkningar på ekonomin. Därför leker Riksbanken med elden när den låter sin styrränta ligga kvar på rekordlåga 1,5 procent och de anser att styrräntan raskt borde höjas. Parallellerna dras ofta till USA eller Storbritannien där centralbankerna ryckt ut med räntevapnet bland annat för att hålla tillbaka bostadsprisutvecklingen.

Men gäller samma förutsättningar för Sverige? Existerar det en låne- eller bostadsbubbla? Och vad händer i så fall när Riksbanken börjar höja? Kan det till och med finnas alternativ till räntehöjningar?

Finns det en lånebubbla? De svenska hushållens lån ökar numera i en takt av över tio procent per år. Det är historiskt höga tal. Samtidigt är dock räntekostnaden som hushållen betalar i förhållande till sina disponibla inkomster rekordlåg. Räknat över hela ekonomin lägger svenska hushåll mindre än fyra procent av sina inkomster på räntor att jämföra med drygt 12 procent 1990. Dessutom sparar svensken drygt åtta procent av sina inkomster, en historiskt hög siffra. Vi befinner oss därmed mil från något som skulle kunna liknas vid en lånebubbla. Den löneökningstakt som vi har i dag skulle kunna fortgå i flera år till innan det är dags att börja dra åt bromsen. Till saken hör också att hushållen i dag är betydligt förmögnare än för tio år sedan.

Har vi för höga bostadspriser i Sverige? Det är egentligen betydligt enklare att hitta argument för att vi har för låga bostadspriser. Av landets 290 kommuner är det endast i 28 som medelpriset för en villa ligger över 2 miljoner kronor eller där det i grova drag kan anses vara lönsamt att bygga nytt. Det är i större delen av Stockholmsområdet och i delar av Göteborgs- respektive Öresundsområdet.

I de allra flesta kommuner ligger genomsnittspriserna under miljonen. Och är det i något avseende som Sverige sticker ut från andra europeiska länder så är det genom att vi har ett betydligt lägre bostadsbyggande. Bostadspriserna skulle behöva stiga ytterligare för att stimulera till nybyggande i flera delar av landet.

I de regioner där bostadspriserna ur någon aspekt kan anses som höga är det inte heller så att de på något sätt avviker ur ett internationellt perspektiv. För att få bo i attraktiva områden måste folk helt enkelt vara beredda på att betala mera. Och fortfarande är det relativt sett billigt att bo i dessa områden vid en jämförelse med andra länder.

Ett stort undantag finns och det är Stockholms innerstad som har en något högre prisnivå för högattraktiva lägenheter än i jämförbara storstäder i Europa. Så har det dock varit länge och bör nog i högre grad hänföras till ett stort efterfrågeöverskott och små möjligheter att öka nybyggandet i någon större takt. Men direkt när man kommer utanför innerstaden faller priserna och hamnar under nivån för andra storstäder. Och det är väl ändå ett ganska magstarkt argument att hävda att Riksbanken bör höja räntan för att det är alldeles för attraktivt att bo i Stockholms innerstad.

I allmänhet har hushållen också god råd med sina bostäder. De allra flesta hushåll som köper nytt boende lägger mindre än 15 procent av sina inkomster på boräntor, vilket är lågt ur ett historiskt perspektiv. Om man nu inte jämför med de år då staten gav synnerligen generösa villkor för bostadslån och bostadsbyggande i form av såväl subventioner som höga ränteavdrag.

Ytterligare ett argument mot att vi är på väg mot en bostadsbubbla är att byggnadspriserna inte dragit i väg. Det hände i USA och Storbritannien och var också något som kännetecknade bostadsbubblan i Sverige under det sena 1980-talet.

Anhängare av bubbelteorin hävdar också att bostadspriserna stiger alltför snabbt för att det ska kunna betecknas som hälsosamt. Och det är helt klart att en prisökningstakt på runt tio procent per år inte kan fortgå i all oändlighet. Men för att åter dra parallellen till USA och Storbritannien kan det konstateras att prisutvecklingen varit ännu snabbare där. I Storbritannien steg bostadspriserna med hela 22 procent under 2003 och i stort sett samma ökningstakt har noterats i attraktiva delar av USA. Det var först vid de här ökningstakterna och med betydligt större inslag av spekulation på bostadsmarknaden som deras centralbanker gick in för att hålla tillbaka prisökningstakten.

Jämför man med Sverige i slutet av 1980-talet så haltar också jämförelsen. Det är egentligen felaktigt att tala om slutet av 1980-talet som en bostadsbubbla som sprack på egna meriter. Snarare handlade det om en räntechock som pressade ner bostadspriserna långt mer än vad som var motiverat. Det som motiverade räntehöjningarna var i hög grad försvaret av den fasta växelkursen. Det försvaret kostade många jobbet och vi fick en olycklig negativ spiral på bostadsmarknaden. Man skulle kunna hävda att Riksbanken tvingade hushållen ut från sina lägenheter och att sälja dem till priser som var långt från det marknadsmässigt försvarbara. Bankernas förluster för detta blev i sin tur marginella eftersom de flesta lydigt fortsatte att betala sina räntor.

Effekten av denna räntechock för bostadsmarknaden håller Sverige fortfarande på att återhämta sig ifrån. Men många bedömare gör fortfarande felaktigt jämförelsen med 1980-talet när man talar om bostadsmarknaden, och en effekt som det stora prisraset troligen hade är att många svenska hushåll blivit “bortskämda” med alltför låga bostadspriser under åren efter detta.

Kan vi då inte få samma förlopp den dagen som Riksbanken ändå måste höja räntan?

För att återigen dra parallellen till USA och Storbritannien kan det konstateras att centralbankerna numera agerar på ett betydligt mer rationellt sätt än tidigare. Nu är strategin att höja räntan i små steg och sakta strama åt för att luften ska pysa ut ur bostadsbubblan, i stället för att den sprängs. I Storbritannien toppade styrräntan på 4,75 procent när effekterna började bli tydliga. Ungefär samma förlopp kan väntas i Sverige. Riksbanken har heller ingen fast växelkurs som ska försvaras den här gången.

Det finns givetvis andra hot mot bostadspriserna som att bostadsbubblan i USA spricker med en ordentlig smäll, vilket inte är osannolikt, eller att världen av någon annan anledning går in i en kraftig lågkonjunktur. Men då bör Riksbankens reaktion i sin tur vara att sänka räntan för att hålla uppe efterfrågan.

Vad ska man då dra för slutsatser av detta? De som argumenterar för att räntan snabbt ska höjas bör kunna förklara varför den ska sättas efter bostadsrättsprisernas utveckling i Stockholms innerstad eller efter hur ett högrisktagande marginalhushåll beter sig. De bör också kunna förklara varför man inte ska ta hänsyn till hur den stora delen av bostadsmarknaden ser ut eller varför man ska bortse från att större delen av de svenska hushållen faktiskt tar ett förvånansvärt stort ansvar sin ekonomi.

Faran med att bostadspriserna stiger så snabbt är snarast att det håller tillbaka köpkraften på andra produkter och tjänster. Men då får man anlägga ett synnerligen långt perspektiv på efterfrågebilden.

Det finns dessutom andra alternativ till räntehöjningar, även om de säkert inte är särskilt politiskt populära. Att höja fas-tighetssskatten och göra den mer kännbar även för bostadsrätter är ett sådant alternativ, som definitivt skulle kyla ner bostadsmarknaden i attraktiva områden. Sänkt avdragsrätt för lånekostnader är i sin tur en effektivare åtgärd än räntehöjningar om målet enbart är att slå till mot bostads- och lånebubblor.

Allra mest effektivt torde det dock vara att tvinga hushållen att amortera på sina lån. Det gör bostads- och lånekalkylen mindre attraktiv när ytterligare en löpande utgift måste räknas in i kalkylen. Och med tiden så blir en amortering en liten buffert mot såväl räntehöjningar som prisfall.