Billigt i Baltikum

8 procents kontorsavkastning och belåning till 2 procents ränta. Ta båten över Östersjön till Eastnines Vilnius och Riga.
5 december 2018 18:00

I nummer 12/2017 gavs köpråd för Eastnine, då på väg bort från svag historik som östeuropeiska fond-i-fond-upplägget East Capital Explorer mot en framtid som baltisk fastighetsförvaltare. Rådet gav på tolv månader över 30 procents avkastning. När Affärsvärlden nu återvänder har första rapporten med fastighetsstruktur släppts häromveckan.

Det offensiva målet är att omvandla portföljen till baltiska fastigheter redan före slutet av 2020. Vid senaste kvartalsskiftet var andelen 53 procent. Det direktägda beståndet består av fem moderna kontor med A-läge i Litauens huvudstad Vilnius samt Lettlands huvudstad Riga. Baltiska huvudstadskontor gynnas av strukturella värdedrivare. Ekonomierna har tillväxt i EU:s toppskikt, med gynnsam demografisk bas i unga välutbildade befolkningar, som söker sig mot en kunskapsintensiv tjänstesektor i huvudstäderna, samt allt bättre institutioner och infrastruktur.

Beståndet är fullt uthyrt på snitthyror om dryga 170 euro kvadratmetern per år. Det vill säga inte ens en tredjedel av Stockholms centrala kontorshyror på över 600 euro kvadraten, enligt fastighetsrådgivaren Newsecs senaste Property Outlook-rapport.

Ur investerarperspektiv beräknas Eastnine krama ut fastighetsavkastning (yield) på knappa 7 procent i obelånat kassaflöde. Via börsens förtroenderabatt fås dock A-lägeskontoren i Vilnius och Riga implicit till än mer attraktiva 8 procents yield. Det är mer än dubbelt upp mot bästa prime-läge i Stockholm, där yielderna pressats ned under 3,5 procent, enligt Newsec.

Restportföljen från investmentbolagstiden beaktar Affärsvärlden utifrån bokfört värde, motsvarande 19 procent av substans i ett 36-procentigt storägande i ryska kläddetaljisten Melon Fashion Group (MFG) samt 18 procent av substans i East Capital-förvaltade fastighetsfonderna Baltic Property II samt III, som återbetalas senast år 2022 respektive 2025. MFG är konservativt bokfört, på runt 5 gånger ebitda-resultatet så möjligheten till reavinst är god.

Vad gäller finansiella risker är det lätt att glömma att Baltikum numera är euro-land, vilket erbjuder seriösa aktörer attraktiva lånevillkor. Eastnine lånar för i snitt dryga 2 procent – trots försiktiga kapital- och räntebindningar på fem år.

Affärsvärlden ger Eastnine upprepat köpråd. Riktkurs sätts till 120 kronor, motsvarande 12 gånger 2020 års förvaltningsresultat.

Dela:

Kommentera artikeln

I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.

Grundreglerna är:

  • Håll dig till ämnet
  • Håll en respektfull god ton

Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.

OBS: Ursprungsversionen av denna artikel publicerades på en äldre version av www.affarsvarlden.se. I april 2020 migrerades denna och tusentals andra artiklar över till Affärsvärldens nya sajt från en äldre sajt. I vissa fall har inte alla delar av vissa artiklar följt på med ett korrekt sätt. Det kan gälla viss formatering, tabeller eller rutor med tilläggsinfo. Om du märker att artikeln verkar sakna information får du gärna mejla till webbredaktion@affarsvarlden.se.
Annons från AMF
Annons från AMF