Beroende av affärer

qNär Jens Engwall basade för börsnoterade Kungsleden gjorde han sig känd för sitt höga affärstempo. Nu är han i gång igen. Det märks. Hade det inte varit för nykomlingen Hemfosa, där Jens Engwall är vd, hade affärsflödet varit ganska magert på den svenska fastighetsmarknaden. Vid halvårsskiftet hade bolaget köpt fastigheter för 4,5 miljarder och bolagets styrelse har fattat beslut om förvärv för ytterligare 5 miljarder.

Jens Engwall är glad och avslappnad när han tar emot på Hemfosas kontor på 15:e våningen, granne med Globen. Han verkar trivas med sin roll och verkar inte ha något emot att ge intervjuer. Folk som jobbat i hans närhet beskriver honom som en estradör. Inte som en clown, utan på ett mer seriöst sätt. Han är underhållande och samtidigt någon man lätt får förtroende för, säger en del. Andra kallar honom för “dealjunkie”.

– Vad är det för något? Det låter inte bra. Jag är glad när jag kommer hem och har gjort en affär. Det är en inneboende drivkraft och jag får kickar av det. Men man får inte bli känd för att älska affärer på andras bekostnad, säger Jens Engwall.

Han berättar stolt att en engelsk tidning skrivit: “He always leaves something on the table.”

– Jag kan inte komma tillbaka om jag inte lämnar något kvar, säger han.

Men Hemfosa, döpt efter Engwalls gård i Haninge söder om Stockholm, är inte ensamt om att vilja göra affärer. Bara snabbare, säger Jens Engwall, som anser att det bara finns två marknadslägen:

– Det ena är att det är billigt och det andra att det är för dyrt. Antingen köper du eller så säljer du. Det blir lätt att begripa. Om styrelsen är med på noterna är det bara att gasa, annars blir organisationen velig, säger han.

De noterade fastighetsbolagen har fortfarande en mer avvaktande attityd.

– De ligger nog i ide ett år till. Det tar lång tid hos bankerna och bolagen har inte bestämt sig för om det är billigt eller dyrt ännu.

Enligt Jens Engwall är säljarna nu mer villiga att göra affärer.

– Några av höstens affärer har vi velat göra tidigare, utan att kunna komma överens med säljarna. Nu kommer de tillbaka och vill sälja. Då klipper vi till samma dag. Min uppmaning till våra anställda är: Sprid er för vinden och kom hem med hus.

Jens Engwall har arbetat med fastigheter ända sedan han tog sin civilingenjörsexamen på Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm 1981. Målet var att arbeta som lantmätare i det privata näringslivet, vilket var sällsynt. Jens Engwall och kurskamraten Mats Wäppling, nuvarande vd på Sweco, blev de första lantmätarna på Skanska.

Jens Engwall blev kvar i åtta år på byggjätten och därefter var han fyra år som vice vd på BPA Fastigheter. Mitt under den förra finanskrisen, 1992, gick han in som extern vd i Kalmarbolaget CA Fastigheter med ett bankmandat från Handelsbanken.

– Mitt uppdrag var att rekonstruera bolaget. Under min tid på CA Fastigheter fick jag se inifrån hur det funkade, eller snarare inte funkade. Det rådde ett fullständigt kaos. Vi sålde en del, ägarna sköt till lite och till slut blev det en riktigt bra rekonstruktion. Jag hade inte jobbat med skuldsidan tidigare. Nu hamnade jag rakt in i hetluften bland höjdarna hos bankerna och på Securum, berättar han.

1993 bröt Gota bank ut sina nödlidande krediter och bildade fastighetsbolaget Kungsleden. Som en del av Securum fick Kungsleden ett tydligt uppdrag från Bankstödsnämnden att avveckla beståndet. Vem var mer lämpad för detta än Engwall, som redan varit gjort en liknande resa i Kalmar?

Under de kommande åren sålde han och kollegorna fastigheter för nästan 20 miljarder kronor. 1997 såldes Kungsleden till ett antal institutionella investerare.

– Då var det ett litet och fult bolag med reklamsloganen: “De här husen passar bättre i balansräkningen än på bild”. Det var lackeringsverkstäder och andra märkliga byggnader som ingen ville ha. Men efter två emissioner och slutligen börsintroduktion 1999 gasade vi på, berättar han.

Våren 2006 slutade Jens Engwall som vd på Kungsleden. På väg att fylla 50 fick han samma ångest som många andra: Var det här sista jobbet?

– Redan då ringde varningsklockorna om en kommande finanskris. När alla tjänar pengar är det något fel. Svenskarna gjorde gigantiska fastighetsvinster på utlänningarnas bekostnad, som danska Keops. Utlänningarna köpte dyrt för att de hade andra finansieringslösningar med olika obligationsupplägg.

Det var dags att göra något nytt och fem saker stod på önskelistan. Han ville jobba med fastigheter i Kina, i Ryssland, genomföra ett byggprojekt i Indien, äga ett bageri och en grävmaskin.

– Och så sade jag till barnen att jag inte skulle jobba så mycket. Det var korkat sagt. De ser mycket mer av mig nu, än när jag var “pensionär” som de kallade den perioden, då reste jag mycket.

Nu äger han ett hotell och mark i Cheng, nära den kinesiska kejsarens sommarpalats. Han köpte Utö bageri och var där och bakade under sommarhalvåret. Och det blev en grävmaskin och tre traktorer.

– Jag har alldeles för många maskiner än vad som krävs för en sådan här liten gård som Hemfosa. Under veckorna bor jag i Stockholm, men på helgerna är jag aktiv på gården med bland annat islandshästar. Jag älskar att köra traktor och det låter så vackert.

I Ryssland blev det engagemang i både det börsnoterade bolaget Ruric, som äger fastigheter i S:t Petersburg, och i Nordic & Russia Properties som investerar i nordiska, baltiska och ryska fastigheter. Engwall har fortfarande kvar styrelseuppdraget i Ruric.

– Jag ville gå in i Ryssland för det var en mer spännande marknad än Sverige. Men Ryssland är jättejobbigt att resa i. Det går bra att åka till S:t Petersburg, men när man ska till Murmansk eller Kaliningrad med inrikesflyget, tänker man varje gång att man borde skriva ett brev till barnen innan man kliver på. Man känner sig inte helt trygg som affärsman heller. Tre år räckte.

Han var på väg att engagera sig i ett motorvägsbygge i Mombay också. Men det blev inget, tiden räckte inte till.

När det så var dags för finanskris igen började det klia i fingrarna på Jens Engwall. Han satt kvar i styrelsen för Kungsleden och såg från insidan hur Lehmankraschen gjorde de noterade bolagen passiva.

– När ingen vet vad som händer blir det heller inga beslut. Vid årsskiftet 2008/2009 förstod jag att det vara läge att starta något. Det fanns likheter med förra finanskrisen och jag hade erfarenhet av obeståndsrätt och av att ropa in kåkar.

Tillsammans med Kungsledens transaktionschef Lars Thagesson bildade han Hemfosa i juni förra året. Kungsledens ordförande Bengt Kjell slutade även han, och sitter numera i Hemfosas styrelse. I våras anklagades både Jens Engwall och Bengt Kjell för ett dubbelspel, bland annat i en artikel i Dagens Industri. De båda ska ha varit runt bland investerare och sålt in Hemfosa när de fortfarande var kvar i Kungsledens styrelse. Jens Engwall säger att frågan diskuterades på Kungsledens bolagsstämma, men att inget negativt kom ut för deras del. Så deras version ligger fast: De har inte gjort något utan att först ha informerat styrelse och ledning i Kungsleden.

Alla i Hemfosas ledning är delägare och andra storägare är institutioner som Kåpan, Fjärde AP-fonden och Alecta.

Var det inte svårt att sälja in ett bolag som Hemfosa?

– Institutionerna begriper att det kan vara lönsamt med obestånd. Det är en massa riv och slit och det krävs snabba beslutsvägar. Institutionerna kan inte göra de själva.

Men ägarkretsen har stora krav också.

– För att få deras förtroende måste allt vara rätt; rätt ledning, rätt styrelse, ingen bonus och ingen fondstruktur. Hemfosa uppfyller detta och som ägare får du också en stor insikt i fastighetsmarknaden. En gång i veckan kör vi en loggbok på alla transaktioner därute, runt 20-40 miljarder, och vilka som är på väg.

Beståndet består av olika typer av fastigheter spridda över hela landet och det är alltifrån lager till äldreboende.

Går det att få en effektiv förvaltning med ett spritt bestånd?

– Vi är inte så bra på sådant. Men vi har precis rekryterat en tjej från Aberdeen Properties som är det. Det är något av branschens corporate bullshit, att man inte skulle kunna få en effektiv förvaltning med ett spritt bestånd. Det går att organisera så att det blir effektivt. Och om du vill sälja – är det bäst att äga tio kåkar i Örebro eller en kåk i Örebro och en i Karlstad och en i Falun?

Engwall tycker att det har varit förvånansvärt få konkurser och hoppas på flera spektakulära framöver.

– De närmaste ett, två åren kommer vår prioritet att vara transaktioner med obestånd som beror på att fastighetsägaren har för lite pengar till investeringar eller går i konkurs. Det har ju varit väldigt få konkurser. Vi köpte 900 lägenheter i juli i bland annat Överum och den konkursen märktes knappt. När vakanserna ökar till 20 procent får banken nog.

Har det blivit lättare att låna hos bankerna?

– Bankerna vill låna ut pengar igen. Men innan villkoren normaliseras får vi vänta ett tag. De utländska bankerna måste komma tillbaka. De svenska bankerna är överens om att de måste tjäna pengar ett tag. Man får inrikta sig på belåning under 70 procent av värdet under ett antal år.

De utländska investerarna lyser också med sin frånvaro, men Jens Engwall tror att de är på väg tillbaka.

– Det är därför vi är så angelägna att köpa fort. Vi tar en fika då och då med de stora utländska aktörerna för att känna dem på pulsen. Om stora globala fastighetsfonder börjar fundera på att investera åker de inte till Spanien, Grekland eller Italien utan hit. När någon av de stora, som Carlyle, sätter upp en Scandinavian Desk följer resten efter och undrar vad det är som de inte förstår.

Men vill de inte bara köpa högkvalitativa fastigheter i bästa läge som alla andra?

– En del vill det medan andra är mer intresserade av en Ica-affär i Mora med högre avkastning. Frågar man de svenska institutionerna säger nog alla att de vill öka lite i fastigheter. “Lite” för dem, det blir fruktansvärt mycket pengar.

För att inte priserna då ska stiga alltför mycket i de mest centrala lägena argumenterar Jens Engwall för att fonderna ska lyfta blicken och även se utanför de allra mest centrala lägena. Eller köpa nischfastigheter.

– Du kanske inte älskar Haparanda, men går du in i äldreboende är ett hus i Haparanda inte lika skrämmande. Det tror jag händer nu och är perfekta kunder till oss.

Fastigheter inom offentlig sektor har alltid lockat Jens Engwall och på Skanska var han aktiv på området. Flera gånger har han köpt fastigheter som ingen trodde var till salu.

– Första affären jag gjorde var att köpa stadsbiblioteket i Mora av kommunen och i gengäld byggde jag fjällstugor på Gesundaberget. Mycket gick ut på representation. Jag satt i bastun eller på buss eller flyg med kommunalråd hela tiden och min civilingenjörsexamen kändes inte alltid så nödvändig. Men jag fick ett användbart nätverk.

Nu prioriterar Hemfosa obeståndsfastigheter åtminstone fram till nästa sommar. Men sedan kan det bli mer fokus på den publika sektorn. Det går inte att ta miste på att den engagerar Jens Engwall. Han talar gärna och länge om hur man skulle kunna förbättra skolor och äldrevård. Hemfosa vill jobba mer konceptuellt. En gammal realskola i Strängnäs som Hemfosa köpte av Culmengruppen är numera ett äldreboende. Där finns simhall, gymnastikhall, bowling med fullständiga rättigheter, skyttebana och planer på en restaurang.

– Man måste bort från att dagis alltid ser likadana ut. Samma sak gäller äldreboende. I äldreboende byggs det ofta en slöjdsal med en rubank (hyvel för större ytor, reds anm) och jag har aldrig använt en rubank. Vi måste bli bättre att ta reda på vad de äldre gjort i sina liv. Har de spelat golf eller rest mycket?

Ett annat sätt att ro en affär i hamn har blivit att samäga med en annan aktör. I somras köpte Hemfosa och börsnoterade Sagax fastighetsbolaget DK Properties och enligt Jens Engwall var det enda lösningen.

– Annars hade vi väl haft ihjäl varandra. Kungsleden har sålt mycket till Sagax genom åren och vi känner varandra från den tiden. Det är ett fantastiskt fint bestånd som inte varit speciellt välskött. Skickar vi in lite pengar blir det riktigt bra.

Saknar du börsen?

– Inte alls. Det var roligt att träffa aktieanalytiker och åka till London. Men vi blev för stora. Jag lyckades inte få med mig styrelsen på att stanna upp. Halva arbetstiden gick åt att kommunicera med ägare och jag hann inte med affärerna. Bolaget var så pass stort att vi egentligen hade behövt staber inom kommunikation, personal och miljö. Men min inställning var: Över min döda kropp. Så jag var pr-, personal- och miljöchef samtidigt och det fungerade ju inte.

Hur stort ska Hemfosa bli?

– Internt har jag sagt att vi har hyrt det här kontoret på 200 kvadratmeter i 25 år. Egentligen är det bara tre år, men vi får inte bli för stora. Nu är vi tolv och det börjar bli trångt. Vi är nere på samma kvadratmeteryta per anställd som IBM har i USA.

– Jag vill inte behöva bli personalchef igen och inte hinna göra affärer. De närmaste ett till två åren kommer vi att göra mest transaktioner i Sverige. En fastighetsportfölj på 10-15 miljarder är en rimlig nivå att stanna vid.

Det är dags för Jens Engwall att packa ihop och ge sig av hem till gården där traktorn väntar. Han säger att han gärna vill “få lite blodsmak” av det han gör. Det får han på traktorn.

– Då kör jag tills jag får ryggskott och kramp i benen.

Han har blivit en hejare på att odla grönsaker också. Så till den grad att hans hustru klagar på att det kan bli lite mycket emellanåt.

– Hon hade ju rätt i att det var svårt att äta upp de där 30 kilona majs som jag grillade en gång.

Och så tävlar han med grannen i pumpodling. Under veckorna ringer han barnen varje kväll och påminner om att de måste vattna.

– Jag vill inte komma hem och upptäcka att pumporna har krympt. Jag har gett mig tusan på att jag ska ha de finaste pumporna i Hemfosa.

Odlar pumpor

Född: 1956.

Bor: Hemfosa Gård, Tungelsta Haninge.

Familj: Gift och sex barn.

Utbildning: Civilingenjör, KTH.

Karriär: Skanska, BPA, CA Fastigheter och Kungsleden.

Styrelseuppdrag: Ruric, Tengbom-grupppen, Bonnier Fastigheter, Runsvengruppen.

Fritid: Tunga maskiner och pumpor.

Favoritkåk: Bofils båge, Södermalm.