”Banker är iskalla”

Det är fredag den 29 november 2019. I börshuset i Frihamnen i Stockholm står en blond, gänglig göteborgare med ett champagneglas i handen och firar noteringen av fastighetsbolaget K-Fastigheter. Det är 52-årige Erik Selin, kanske mest känd som storägare och vd i fastighetsbolaget Balder.

Det här är inte första gången fastighetsinvesteraren får vara med och ringa i börsklockan. Selin har nämligen varit med om att notera inte mindre än sju bolag på börsen. Förutom K-Fastigheter och Balder rör det sig om fastighetsbolagen Din Bostad, Corem och Brinova samt teknikkoncernen Hexatronic och nischbanken Collector.

Ett fotografi som tidningen Fastighetsvärlden publicerar den här fredagen i november avslöjar att även K-Fastigheters grundare – 33-årige Jacob Karlsson – är på plats i börshuset för att fira introduktionen. Vid sidan av Erik Selin står också enda kvinnan på bilden – bloggerskan och entreprenören Isabella Löwengrip.

Det omskrivna förhållandet är numera slut men resan med K-Fastigheter har bara börjat. Karlsson och Selin äger vardera 37 procent av kapitalet i företaget som bygger, äger och förvaltar bostäder. Och efter en uppgång på över 50 procent från introduktionskursen värderas deras respektive innehav till drygt 2 miljarder kronor.

Jacob Karlsson är därmed en av Sveriges pinfärskaste miljardärer. Erik Selin hade en hel del miljarder redan innan K-Fastigheter hamnade på tapeten.

Enligt Forbes rankning av världens rikaste personer har Selin en uppskattad förmögenhet om cirka 38 miljarder kronor. Det förärar honom plats nummer 1 008 på listan. Men siffran stämmer inte riktigt, enligt fastighetsmogulen.

– Det är en viss underskattning, säger han.

Hur mycket har du då?

– Det finns en kille på kontoret som håller koll på det, själv vet jag inte exakt. Men Forbes siffra är en underskattning.

Med pengar följer makt. Och i november – samma månad som K-Fastigheter noterades – utsågs Erik Selin för tredje gången till den mäktigaste personen i fastighetsbranschen, enligt tidningen Fastighetsvärlden.

Så mycket pengar och framgångar kan stiga folk åt huvudet – Erik Selin medger detta. Men han nekar till att han själv drabbats av någon allvarligare form av högmod.

– Jag tror inte jag blivit konstig av det. Det är alltid en fara om det går bra, att man får ett konstigt beteende. Men jag hoppas och tror inte det.

Även om mycket verkar ha gått på räls för Selin har han drabbats av en och annan motgång. Den allra färskaste stavas Collector, som för en dryg vecka sedan tvingades gå ut med bistra besked till aktieägarna.

Nischbanken meddelade att man gör extra kreditförlustreserveringar om 800 miljoner, skriver ned it-tillgångar om 150 miljoner och därför tvingas genomföra en garanterad företrädesemission om en miljard kronor. Erik Selin har förbundit sig att gå in med mellan 400 och 500 miljoner kronor.

Collector tappade en fjärdedel av börsvärdet – drygt en miljard kronor – på nyheten. Det drabbar bland annat Selins fastighetsföretag Balder, som äger närmare 44 procent av nischbanken. Selin äger i sin tur 36 procent av kapitalet i Balder samt drygt 3 procent direkt i Collector.

Aktien har underpresterat på börsen under flera år och handlas i dag till cirka 36 kronor, vilket kan jämföras med introduktionskursen på 55 kronor då Collector noterades 2015. Erik Selin säger att han funderat på en kursomläggning under en längre tid.

– Nu säljer vi fintech-portföljen, renodlar och byter fokus från tillväxt till lönsamhet. Vi blir en trygg och tråkig bank, säger han.

– Vi ska allokera kapital med rimlig avkastning i förhållande till risken, precis som jag gör i Balder. Jag gillar den approachen generellt, jag tänker ju alltid så. Men man kan inte heller utgå ifrån att man alltid har rätt.

Det är ingen hemlighet att det är Lena Apler, en av Collectors grundare och avgående ordförande, som brunnit för fintech-investeringar och förordat snabb tillväxt. I och med kursomställningen lämnar Apler ordförandeklubban till Selin.

– Vi hade ett resonemang och det landade i att det är logiskt att jag, med min ’tråkigare’ profil, blir ordförande. (Läs krönika om ordförandebytet på sidan 38).

Enligt Collector blir effekterna av åtgärderna att man inte når upp till det så kal­lade ”kombinerade kapitalbuffertkravet”. I pressmeddelandet skriver man att en plan för återställande av det kombinerade kapitalbuffertkravet – en så kallad kapitalkonserveringsplan – kommer att lämnas in till Finansinspektionen. Där kommer Collector att framhålla att bolaget, genom den fullt garanterade företrädesemissionen, omedelbart adresserar och hanterar effekterna av den extra reserveringen och nedskrivningen.

Men frågan är ändå hur Finansinspektionen, FI, kommer att reagera på det faktum att Collector inte klarar kraven på kapitalbuffert. Historiskt har FI inte visat någon nåd mot mindre banker och finansbolag som misskött sig eller gjort misstag. Det visar inte minst myndighetens hantering av exempelvis HQ, Carnegie och Remium.

Erik Selin anser å sin sida att FI borde applådera Collectors åtgärder.

– Vi blir mycket starkare än innan, vi tar in mer pengar än vad som behövs. Och vi reserverar upp, säger att vi ska fokusera på lönsamhet och inte tillväxt. Det älskar FI. Och hade jag varit FI hade jag sagt att det här är precis det vi vill.

Problemen i Collector må skapa rubriker, men mot bakgrund av Erik Selins totala förmögenhet – cirka 35 miljarder kronor – är nischbankens kursnedgång närmast en piss i Mississippi.

Då kändes det nog värre den där gången som Selin förlorade allt och lite till.

– Jag köpte mina första aktier för 1 930 kronor när jag var fjorton år. Eller det var min pappa som fick köpa aktierna för mina pengar, jag var för ung. Sedan kom Kuwait-krisen och jag förlorade det kapital jag hade, kanske en eller två miljoner kronor. Jag hamnade faktiskt på minus.

Före krisen hade han bara sett möjligheter, inga risker. Efter förlusten blev det tvärtom.

– Jag ser bara risker och om jag tycker att riskerna är hanterbara går jag vidare. Så jag försöker undvika dåliga affärer snarare än att göra bra affärer.

Ändå läser jag i artiklar att du varit riskbenägen och tidvis högt belånad.

– Folk tänker fel. Att vara högt belånad är inte samma sak som att ta stora risker. Om hus är jättebilliga är det inte riskabelt att vara hundraprocentigt belånad. 1992 bjöd jag på en fastighet vid Östermalmstorg som kostade 4 000 kronor per kvadratmeter. Jag fick inte affären, men hade det varit farligt att vara hundraprocentigt belånad då?

När Erik Selin i början på 1990-talet började köpa hus gjorde han flera affärer helt utan eget kapital. I en artikel från 2005 skriver tidningen Fastighetsvärlden att han som 24-åring köpte sin första hyresfastighet i Ängelholm efter att ha lånat 20 miljoner från banken.

– Man måste se det i ljuset av 1990-talskrisen. Bankerna ville inte att fastigheterna skulle hamna i konkursbon. Man kunde köpa ett hus som kostat 100 miljoner, med lån på 50 miljoner, för 50 miljoner och så följde lånet med. Och huset som jag köpte för 20 miljoner hade precis renoverats för 20 miljoner.

Du var väldigt ung när nu började. Var kom intresset för affärer ifrån?

– Jag vet inte. Pappa var läkare och mamma undervisade atomfysik på Chalmers. Ingen av dem var särskilt intresserad av företagande och aktier. Själv var jag redan som barn intresserad av företag och investeringar i största allmänhet.

En milstolpe i Erik Selins imperiebygge var bildandet av fastighetsbolaget Balder. Allting började med att Catella i december 2004 hörde av sig med ett förslag.

– De sa att de hade ett bolag som inte hade så mycket verksamhet kvar. Men det fanns en börsplats, underskottsavdrag och en massa aktieägare. Så jag apporterade in fastigheter för 917 miljoner. Fredrik Svensson, som jag träffade via Catella, tillsköt hus i Stockholm för 455 miljoner. Sedan köpte vi ett bestånd av Merrill Lynch, jag tror det rörde sig om runt 650 miljoner. Och jag gjorde en liten emission på 80 miljoner bland vänner och bekanta för att få in lite pengar och fler aktieägare. Så startpaketet var ett bestånd på drygt 2 miljarder.

Balder bildades 2005, börsnoterades 2006 och Erik Selin har hittills aldrig sålt en Balder-aktie. Det ångrar han inte i dag.

– Vi som var med från början har varit med om en värdeuppgång på över 6 000 procent.

Han förklarar framgångarna med en blandning av positiva yttre faktorer, rätt tajming och lite tur.

– Bra konjunktur och nollränta. Sedan har vi lyckats pricka rätt flera gånger, som när vi gick in i Danmark. Då ville ingen annan vara där. Men runt 2010-2011 kostade bostäderna i Köpenhamn hälften så mycket som i Göteborg, och det verkade ju inte rimligt. Så antingen skulle priserna i Göteborg ner eller så skulle priserna i Köpenhamn upp.

Ekot av den ringande börsklockan efter Balders introduktion hade knappt hunnit dö ut när Catella hörde av sig igen.

– De undrade om jag orkade med ännu en notering. Jag sa ja.

Den här gången rörde det sig om Din Bostad som noterades 2006. Erik Selin köpte bostäder privat av Kungsleden för 2,3 miljarder som han apporterade in. Bland övriga investerare som lade in fastighetsbestånd fanns Johan Thorell, ägare och styrelsemedlem i Sagax, liksom fastighetsinvesteraren Rutger Arnhult.

Den sistnämnde – Rutger Arnhult – utnämndes i november förra året till fastighetsbranschens näst mäktigaste person samtidigt som Erik Selin toppade rankningen.

Dessa två – Arnhult och Selin – har för övrigt en hel del gemensamt. Båda började med två tomma händer runt fastighetskraschen på 1990-talet. De har byggt upp var sitt fastighetsimperium, även om Erik Selin har dragit ifrån och ser ut att leda loppet så här långt med cirka 10 miljarder kronor mer på fickan.

Som personer anses de dock vara mycket olika. Branschfolk säger att Selin sällan skaffar sig ovänner medan Arnhult mer lutar åt att ändamålen helgar medlen.

Exempelvis trampade Rutger Arnhult på en lång rad tår i samband med övertagandet av fastighetsbolaget Klövern 2011 och 2012. Arnhult, som då var vd och storägare i Corem, ska ha gått emot delar av den egna styrelsen när han lät Corem köpa aktier i Klövern. Kort därefter kastades Klöverns dåvarande vd Gustaf Hermelin ut från såväl ledning som styrelse. Kuppen innebar också att Erik Paulsson, den dåvarande huvudägaren, manövrerades ut – även om det i Klöverns pressmeddelande stod att Gustaf Hermelin och Erik Paulsson avböjt omval till styrelsen.

Det spekuleras i att Rutger Arnhult och Erik Paulsson, även känd för att ha grundat Peab tillsammans med brodern Mats, inte är såta vänner efter den affären. Erik Selin säger å sin sida att han gillar dem båda.

– Jag har känt bröderna Paulsson jättelänge. Jag äääälskar dem och hoppas det går jättebra för dem.

Och Arnhult?

– Vårt samarbete i Din Bostad funkade jättebra, det har inte varit några konstigheter alls. Vi hade inga kontroverser alls, tvärtom.

Erik Selin vill helst vara vän med alla.

– Mitt mål är inte att ha konflikter. Jag har aldrig det. Jag skulle inte köpa in mig i ett bolag om jag inte är välkommen, jag vill ha kul. Det finns så många människor som man kan älska att jobba med, sa han in en intervju med Affärsvärlden för några år sedan.

Även om Selin och Arnhult fungerade bra ihop gick de skilda vägar 2009 när Balder köpte ut Din Bostad från börsen för 5,7 miljarder kronor.

– När finanskrisen kom 2008 satt jag med två små börsbolag, Balder och Din Bostad. Jag trodde att krisen skulle vara längre och bli djupare än vad den faktiskt blev. Min hypotes var att det skulle bli tufft många år framöver och då fanns det en logik i att slå ihop bolagen för att få ett som var större och stabilare, säger Erik Selin.

Fick ni problem under finanskrisen?

– Nej, egentligen inte. Men dels trodde vissa tidningar det, dels kan man undra vad som hade hänt med lilla Balder om hela banksystemet hade kollapsat. Vi hade alltid haft mycket affärer med Swedbank som hade stor exponering mot Baltikum. Om banken hade gått under – vad hade hänt med oss? Men uthyrningen gick bra och kassaflödena ökade. Jag visste att vi inte skulle behöva ringa banken och säga att vi inte kunde betala räntor. Det var omvärlden som var problemet.

Efter affären med Din Bostad 2009 utgörs Balders bestånd till drygt hälften av bostäder.

I vilken fastighetskategori finns den största potentialen i dagsläget?

– Jag vet inte.

Att Selin inte vill uttala någon prognos tycks symptomatiskt. Göteborgs-Posten har summerat Selins sätt att göra affärer på följande sätt: Han mår illa av affärsplaner, kollar helst inte i spåkulan och har till stor del byggt sitt miljardimperium på magkänsla.

Kan du säga vilken din nästa affär blir då?

– Jag vet inte, det som dyker upp.

Några dagar efter intervjun rapporterar DI att nästa affär blev köpet av aktier i röstkommunikationsbolaget Invisio för 100 miljoner kronor.

En annan omskriven affär är investeringen i White Peak, en svenskägd bostadsutvecklare i Kina. Enligt medieuppgifter har Erik Selin satsat en halv miljard i bolagets senaste fond.

– Jag kommer nog att öka där. Jag tycker de gör ett jättebra jobb. Och det man har hört om bubbelmarknad i Kina såg jag i alla fall inte där, inte i den provins där White Peak har sin verksamhet. Där får du bara ha lån på en bostad. Ska du köpa två bostäder måste du betala den andra med cash.

Han säger att White Peak tar en lägre marknadsrisk är många svenska bostadsutvecklare.

De som köper i White Peak-projekt gör det vid byggstart. Då betalar köparen hela lägenheten direkt. Och bara cirka hälften tar lån i bank – som mest kan du låna upp till 70 procent. Resten av köparna betalar ur egen ficka.

I Kina sparar man till sin bostad. Man vill äga, inte hyra. Och ett par som köper bostad har fyra stöttande föräldrar bakom sig och ännu fler far- och morföräldrar. Snittbelåningen är kanske 35 procent.

I höstas ökade Erik Selin också på sitt ägande i en rad nischbanker: han blev största ägare i Hoist och är i dag femte största ägare i Resurs. I november köpte han dessutom ytterligare 800 000 aktier Collector, som alltså tappade en fjärdedel av börsvärdet förra veckan.

– Jag har nischbanker men också storbanker. Jag kan förstå resultat- och balansräkning och tycker banker är ganska prisvärda, ingen annan vill ha dem just nu. Banker är iskalla.

Varför det tror du?

– Ibland gillar man cannabisaktier och inte banker. Investerare rör sig i flock. Från ett jämviktsläge blir det för dyrt och när det korrigeras blir det för billigt. Marknaden är bara sådan. Så kommer det alltid att hålla på.

Erik Selin har också lyckats pricka in ett spelbolag som till skillnad från sektorn som helhet gått som tåget de senaste åren – Evolution Gaming. I samband med börsnoteringen fungerade Selin som ankarinvesterare med drygt 3 miljoner aktier. Sedan dess har värdet på investeringen nästan tjugofaldigats och i dag är innehavet värt närmare en miljard kronor.

Men trots att fastighetsmagnaten äger aktier i över 40 bolag, enligt Holdings, står och faller imperiet till stor del med Balder som numera utgör lite knappt 75 procent av portföljen, enligt Selins egna uppgifter. Innehaven i K-Fastigheter och Sagax står tillsammans för ytterligare drygt 8 procent, så koncentrationen av fastigheter är hög.

Du har två barn. Ska de ta över efter dig?

– Jag vet inte. Jag pendlar där ska du veta. Ibland tänker jag att det vore sorgligt för dem om jag gav bort allt, och att de kan ta över och sköta detta bra. Ibland tänker jag att det kanske inte alls blir bra om de ärver en massa pengar. Man ser ju en del olyckliga exempel på syskon som ärver och så slutar det med att alla blir olyckliga och osams.

Vad tror du om hälften-hälften?

– Jag hoppas att jag överlever ett bra tag till så att jag kan fortsätta fundera på detta.

Då kommer vi osökt in på något annat som du ska ha, enligt medieuppgifter, nämligen åldersnoja. Hur är det med den, har den klingat av?

– Det var kanske värre för något år sedan. Eller det handlar snarare om time urgency. Det är så skojigt allting och så inser jag att det snart är slut. Det är väldigt tråkigt.

Är du rädd för döden?

– Nej, men jag har det ju väldigt roligt och bra, så tanken på att allt snart ska ta slut är ju jättetråkig.

Erik Selin säger att han älskar det han gör – att han skulle kunna betala ganska mycket för att få gå till jobbet. Som grädde på moset har han tjänat oerhört mycket pengar på det. Samtidigt finns det något i honom som säger att han tjänar ohemult mycket pengar – åtminstone jämfört med andra. Eller möjligen att majoriteten runt omkring honom tjänar för lite.

– Jag tänkte ofta på det när jag lämnade barnen på dagis och sedan på skolan. Då kunde det slå mig att dagisfröknarna och lärarna, som gjorde lika mycket nytta för samhället som jag gjorde, fick ett helt annat ekonomiskt utfall. Ibland kan jag grubbla på det och få en konstig känsla.

Vad kommer du fram till?

– Att marknadsekonomi ändå är det bästa alternativet. Om man skulle bestämma att alla ska tjäna lika mycket, skulle det bara sluta med att alla får mindre, även dagisfröknarna.

Erik Selin

Engagemang: Vd i Balder, ordförande i K-fastigheter, ordförande i Brinova, tillträdande ordförande i nischbanken Collector, ordförande i Skandrenting, styrelseledamot i Västsvenska Handelskammaren, styrelseledamot i Hedin Bil, styrelseledamot i Ernström & Co samt styrelseledamot i Hexatronic.

Familj : Två barn.

Uppvuxen i: Tuve på Hisingen. Bor kvar i Göteborg.

Bästa resmål: Kontoret.

Dold talang: Ingen.

Läser: Principles, Sömngåtan, Thinking Fast and Slow.

Serie : Solsidan.

Fritid: Läsa, träna, umgås, sitta och fundera.

Förebild: ”Har ingen enskild förebild men beundrar och respekterar väldigt många”.