Avreglering är den enda medicinen

Visserligen skulle hyrorna öka i attraktiva lägen omhyresmarknaden avreglerades, om än inte så mycket somHyresgästföreningen och andra regleringsivrande särintressenpratar om. Samtidigt skulle den minska i de mindre attraktivaområdena.Priserna på bostadsrätter i attraktiva områden skulle också medstor sannolikhet falla. Den stora vinsten för samhället och dessmedborgare är att Stockholm skulle få en fungerandebostadsmarknad, där villkoren för att skaffa sig en bostad ärlika och uppenbara för alla.

Gråzon

För den som vill ta sig in på Stockholms bostadsmarknad idaggäller det att ha en välfylld plånbok för att komma in på denenda, men begränsade, öppna delen av bostadsmarknaden: den förbostadsrätter. Vill man komma in på hyresmarknaden äralternativet att ge sig in i den gråzon där kontakter, mutor ochsvarta pengar är den enda vägen till ett förstahandskontrakt.Utanför detta ligger den osäkra tillvaron somandrahandshyresgäst eller en femtonårig väntan i BostadStockholms kö om man är utan barn. Tillhör man den främstprioriterade gruppen, bostadslösa barnfamiljer, förkortasväntetiden till tio år.

Högre hyror

Argumenten mot en friare hyresbildning är främst att det skulleleda till en kraftig hyresökning i de attraktiva områdena,vilket skulle öka segregationen i samhället.Analogt med detta skulle det också medföra en storförmögenhetsöverföring till fastighetsägarna. Det senareproblemet består huvudsakligen i att de privata värdarna äröverrepresenterade i dessa områden.

Vulgärkalkyler

Någon dramatisk höjning av hyrorna skulle det inte bli fråga omi Stockholms innerstad.Vulgärkalkylerna bygger på tesen att marknadshyran i innerstadengenerellt skulle motsvara nettokostnaderna per kvadratmeter somdagens bostadsrättspriser ger, eller alternativt de hyresnivåersom noterades för de nyproducerade hyresrätter innan det förrafastighetsborgarrådet Annika Billström gick in och sänktehyrorna på det så kallade S:t Eriks-området.Det är naturligtvis orimligt att såväl betalningsviljan sombetalningsförmågan för hela stocken av hyreslägenheter, sommotsvarar 75 procent av det totala antalet lägenheter iinnerstaden, skulle motsvara de priser som noteras på marginalenpå bostadsrättsmarknaden. Sansade bedömare menar att hyrorna iStockholms innerstad generellt skulle öka med 15-20 procent,från dagens genomsnittliga nivåer på drygt 800 kronor perkvadratmeter och år om marknaden skulle styra. Visserligenväsentligt mer i de absolut mest attraktiva lägena. I stadensytterområden skulle en marknadsanpassning av hyrorna sannoliktleda till en sänkning med motsvarande procentsatser.

Ökat utbud

Ju snabbare marknaden avregleras, och ju större utbudet blir,desto mindre skulle också hyreshöjningarna bli. Med en modelldär marknadshyran endast införs vid nytecknande av kontraktskulle naturligtvis dessa hyror pressas upp till en början, mensenare sjunka i takt med att hela hyresstocken omförhandlas.En marknadsanpassning av hyrorna skulle också medföra atttransaktionsvärdet på ett hyreskontrakt skulle försvinna. Detskulle snabbt medföra ett stort utbud av alla de underutnyttjadelägenheter som många hyresgäster sitter och håller på förframtida behov eller för att kunna tillgodogöra sig bytesvärdeti kontraktet.

Konstlad hyreshöjning

Hyresspridningen i innerstaden är redan idag mycket stor, menden återspeglar inte det upplevda värdet av bostaden utan ärhelt styrd av planmässiga kostnadskalkyler. Toppnivåerna liggerpå knappt 1.500 kronor per kvadratmeter för någrahyreslägenheter som byggdes för några år sedan, närhyressättningen för nyproduktionen var fri, och ner emot 600kronor per kvadratmeter för fastigheter som inte har byggts omunder de senaste 20 åren.Visserligen har Hyresgästföreningen, liksom även de kommunalabostadsföretagen, slagit sig för bröstet för de senaste årenslåga hyresökningar. För det innevarande året har exempelvisSvenska Bostäder, som är den största aktören gått med påoförändrade hyror.Men trots detta skruvas den genomsnittliga hyresnivån iinnerstaden upp kontinuerligt. Detta sker genom ombyggnader ochrenoveringar, där fram för allt kök och badrum anpassas tillnyproduktionsstandrad, vilket inte behöver innebära att denupplevda standarden ökar. Dessa ombyggnader leder till atthyresnivåerna etablerar sig runt eller över 1.000 kronor perkvadratmeter. Detta är hyror som på goda grunder kan antas liggaklart över vad marknadshyran skulle vara.Att segregationen skulle öka är knappast hållbart. De kraftersom verkar för en segregering finns ju inbyggda även i dagenssystem, genom att bytesvärdet på attraktiva lägenheter är såhögt. Samtidigt finns det ju etablerade system, sombostadsbidrag,att kompensera de betalningssvaga hushåll, som pensionärer ochandra, som av sociala skäl har uppenbara behov att bo i vissaområden.Förmögenhetsöverföringen till de privata fastighetsägarna skainte heller överdrivas. Visserligen ger hyreshöjningar ett änkraftigare lyft för driftsnettot, men det innebär också attsåväl inkomstskatt som fastighetsskatten ökar. Enmarknadsanpassning skulle också leda till högre kostnader i formav krav på högre servicenivå och inte minst ökad omsättning påhyresgäster, vilket i sig är mycket kostnadsdrivande.

De drabbade

En bieffekt av en marknadsanpassning av hyrorna kan bli attpriserna på bostadsrätter skulle sjunka.Bostadsrättsägare har visserligen en stor fördel i attlåneräntorna är avdragsgilla. Men det risktagande som detinnebär att äga sin bostad, till skillnad från att hyra medtremånaders uppsägningstid, borde leda till att betalningsviljanrimligtvis är lägre för en bostadsrätt än för en hyresrätt medtydliga villkor för hyresbildningen.De som har köpt bostadsrätter under de senaste åren skulledrabbas på ett liknande sätt som många villaägare ochbostadsrättsägare ute i landet drabbades av systemskiftet förden statliga bostadsfinansieringen.

BILDTEXT: Det blir ingen dramatisk uppgång för hyrorna efter enavreglering.