Analytikerns varning: ”Fastighetsbolagen borde lägga lite extra hö i ladorna”

Strålkastarna lyser starkt på scenen. I publiken i stora konferenssalen på Quality Hotel View i Malmö sitter 280 personer. Främst olika företrädare för näringslivet i Skåne och Själland. Det är snart dags för lunchpaus, men först ska ett panelsamtal om fastighetsbranschen genomföras. På den upphöjda scenen står Ulrika Hallengren, VD på kontorsfastighetsbolaget Wihlborgs, tillsammans med representanter för bland annat arkitektbyrån Fojab, Vasakronan och Stena Fastigheter.

BostadsmarknadArtikel

Nordea: För tidigt för hushållen att andas ut – boräntorna kan nå 5%

Temat för panelsamtalet på fastighetskonferensen Real Estate Øresund kretsar kring hur branschen i Öresundsregionen påverkas av den ekonomiska krisen. Trots mörka moln på himlen i form av ränteuppgångar, inflation, högre avkastningskrav och en annalkande lågkonjunktur är stämningen uppsluppen. Diskussionerna handlar främst hur olika aktörer kan anpassa sig och söka mer samarbete kring varandra. Att det skulle vara kris tycks inte gälla nu, istället nämns ordet “möjlighet” fortlöpande genom diskussionerna.

Då är det också fem dagar innan Wihlborgs släpper sin Q4-rapport. Den stora snackisen i fastighetsbranschen har varit huruvida börsbolagen kommer fortsätta med sina utdelningar. När Affärsvärlden får en pratstund med Ulrika Hallengren efter panelsamtalet hänvisar hon till att hon och bolaget är i tyst period och inte kan svara särskilt specifikt på några frågor.

Fastighetsbolagen i Sverige hanterar ju det här med utdelning på olika sätt. Vissa vill slopa helt och vissa höjer. Hur är din syn generellt på utdelningar?

”Det beror lite på vilken typ av bolag man är. Det finns bolag som har en profil där man återinvesterar allt i verksamheten. Men det är ju inte den typen av bolag som Wihlborgs är historiskt sett utan vi har kunnat kombinera en utdelning med en stark återinvestering i vår region”, säger hon.

”Investeringar bygger vår affär över tid på ett väldigt bra sätt så det hoppas jag vi ska ha fortsatta möjligheter att ägna oss åt, men vi får förstås avvakta styrelsens förslag och stämmans beslut för att se hur valet blir i år”, tillägger Ulrika Hallenberg.

Wihlborgs VD berättar också att bolaget har omkring 10% av sin finansiering i obligationsmarknaden vilket möjliggör för fortsätta investeringar.

”Det är klart att vi med det inte är lika stressade för refinansiering och det finns andra bolag som kanske har större utmaningar på den fronten. Vi har även i Q4 annonserat en del uthyrningar som är bra och har haft två första spadtag bara de sista veckorna i Helsingborg tillsammans med kunder som fortsätter att utvecklas. Vårt totala fokus på ett starkt kassaflöde gör oss lite mer tåliga även om ränteuppgången har varit snabb”, säger Ulrika Hallenberg.

Dela ut eller ha kvar?

I tisdags kom så rapporten. Wihlborgs redovisar ett lägre förvaltningsresultat under fjärde kvartalet jämfört med samma period året innan. Samtidigt föreslår styrelsen, som så många år tidigare, att utdelningen ska höjas och bli 3,10 kronor per aktie.

“Värt att notera är att nettouthyrningen varit positiv i alla våra fyra regioner under alla fyra kvartalen. Vi har en stark balansräkning och god tillgång till likviditet”, försvarar Ulrika Hallengren beslutet i ett pressmeddelande i samband med rapportsläppet.

För Wihlborgs hade det suttit långt inne att slopa, eller för den delen endast sänka utdelningen. Bolaget har höjt utdelning varje år sedan 2006. I Affärsvärldens sammanställning från rapportfloden framgår bolag som Pandox, Nyfosa och Atrium Ljungberg har höjt eller i alla fall behållit nivån på utdelningarna. Medan Diös och Heba har sänkt.

Sven-Olof JohanssonArtikel

Aktiespararna kritiserar draget från fastighetsbolaget: ”Fluffigt”

Det blev också stora rubriker i veckan då Fastpartner med Sven-Olof Johansson i spetsen beslutade sig för att dramatiskt kapa utdelningen till D-aktieägarna. Även i Castellum, där Roger Akelius tagit över rodret från Rutger Arnhult, bryts den mångåriga trenden med utdelningar för att istället spara inför tuffare tider.

Borde stärka kapitalbasen

Johan Edberg är fastighetsanalytiker på Handelsbanken och har haft några intensiva veckor med att följa fastighetsbolagen i rapportfloden och förslagen på utdelningar.

”Det har varit spretigt. Vår huvudsakliga tes generellt är absolut att bolagen borde överväga att inte dela ut pengar i det läget de är i”, säger Johan Edberg.

Han berättar att det finns en oro i marknaden kring den finansiella situationen och att det hade varit enklare för många fastighetsbolag att helt slopa utdelningen för att undvika att dränera bolagen på kapital.

”Det är en passiv handling för att stärka kapitalbasen, för att minska risken eller för att skapa relativa fördelar och möjligheter framgent. Till exempel Vasakronan väljer att inte ha utdelning utan säger att de hellre investerar pengarna istället”, säger Johan Edberg och fortsätter:

”Om man har tesen att det blir ett lite stökigt år på marknaden kan det vara bättre att sätta in pengarna i något som ger avkastning snarare än att göra en utdelning.”

Tar emot mentalt

Anledningen till att fastighetsbolagen agerar så pass olika tror han beror på främst tre anledningar. För det första menar vissa bolag att de hade ett bra resultat för 2022 som ska komma ägarna till del. För det andra har vissa bolag en utdelningspolicy att följa. Till sist finns det de fastighetsbolag som delar ut pengar, men samtidigt gör en emission.

”Uppenbarligen går det att få finansiering för en emission. I till exempel NP3 gick det lätt att ta in pengar till en ganska liten rabatt. Generellt i riktade emissioner kan man ju fråga sig vad minoritetsägarna tycker, då de inte har möjlighet att vara med på den nivån som vissa andra, samtidigt som man föreslår att dela ut nästan hälften av det emitterade beloppet”, säger Johan Edberg.

Han tycker att det hade varit rimligare om fastighetsbolagen som delar ut vinsten gått mer varligt fram.

”Det hade varit sunt med att vara lite mer försiktig. Ränteändringarna har inte slagit fullt ut än. Allt annat lika är det rimligt att dela ut pengar när det har gått bra, men förutsättningarna de kommande åren är radikalt förändrade. Jag tycker att en del bolag inte är så proaktiva och gör inte saker för att minska risken. Det som är vettigt nu är att lägga lite extra hö i ladorna”, säger Johan Edberg och fortsätter:

”Sen är det klart att vissa av bolagen kanske har vuxit i 15 år på raken och kunnat höja utdelningen varje år. Det tar säkert emot mentalt att bryta det.”