Analytikerna: Så kommer det gå för de pressade bostadsutvecklarna

Bostadsbyggandet i Sverige rasar, vilket i augusti bekräftades av statistik från SCB. Under första halvan av 2023 påbörjades byggnation av cirka 14 550 lägenheter – mindre än hälften så många jämfört med samma period i fjol.

“Den mår i hög grad utomordentligt dåligt. Det är ett kaos, ett ‘mess’ som inte ens de mest insatta får rätsida på”, sammanfattade Jan Jörnmark, docent i ekonomisk historia i Göteborg, läget på den svenska bostadsmarkaden när han i somras intervjuades av Yle.

På den privata marknaden har flera bostadsbyggare tvingats till konkurs och många fler kan vara på väg.

På börsen noteras kursras i spåren av sinande intäkter och lönsamhet för bostadsutvecklarna, så som Besqab och Bonava. Större aktörer som exempelvis JM och Peab har också rasat – men något mindre än de renodlade bostadsutvecklarna.

BesqabAnalys

Bostadsbaksmälla i Besqab

“Skanska och Peab är bättre skyddade eftersom de har en rad andra affärer än just nybyggnation. De sitter på flera olika projekt och är därmed mer diversifierade än de aktörer som riktar in sig på en viss gren”, säger Kepler Cheuvreux bygg- och fastighetsanalytiker Albin Sandberg och syftar bostadsutvecklare som Besqab och Bonava.

Tysk press stundar för Bonava

NCC-avknoppningen Bonava har haft rejäl motvind sedan byggkonjunkturen vikt ner. Bostadsutvecklarens lönsamhet har pressats tydligt och under årets sex första månader har såväl produktionsstarterna som antalet sålda bostäder halverats jämfört med motsvarande period i fjol. Bolaget har under fjolåret sålt av sin ryska verksamheten och nu i somras den norska.

Analytikerkåren ser inte någon tydlig ljusning för Bonava de kommande åren, visar en sammanställning från Factset. Med 2022 som jämförelseår väntas bolagets försäljning på den svenska marknaden öka något innevarande år, för att nästa år mer än halveras. 2025 spås förvisso en tydlig återhämtning, men då från en låg nivå. Bonavas tyska marknad, som är bolagets största, väntas också pressas märkbart kommande två år.

Analytikernas estimat på Bonava

Källa: Factset, 14 september

Bonava-aktien är ned 38% sedan årsskiftet.

JMAnalys

JM: Bostadsfesten dröjer

Totalstopp för Besqab

Den nischade bostadsutvecklaren Besqab, i sin tur, har inte produktionsstartat några nya bostäder under det första halvåret i år. Det går att ställa mot 232 byggstarter motsvarande period i fjol. Samtidigt dyker antalet sålda bostäder för H1 till 95, en minskning med nästan 60%.

Besqabs omsättning har nästan halverats under det första halvåret medan rörelseresultatet dykt 80%, jämfört med samma period året innan.

Databasen Factset har inga analytikerestimat på Besqab.

Stockholmsberoende JM

Bostadsutvecklaren JM har klarat sig bättre i år, med ett kursfacit på -14%.

Med nästan fullt verksamhetsfokus på nyproduktion av bostäder har JM bred exponering mot Stockholmsmarknaden. Verksamhetsgrenarna Bostad Stockholm, Bostad Riks och Utland (som sedan årsskiftet delats upp till JM Norge och JM Finland) har tydligast exponering mot nyproduktion.

JMFastighet

JM:s veteran-VD: Den här krisen är mer utmananande än de tidigare

Åren 2020 till 2022 var starka för JM, men nu tror analytikerna på en halvering av rörelsevinsten inom de aktuella affärsområdena under 2023. Först 2026 väntas liknande nivåer som sågs i fjol, enligt analytikerförväntningarna.

Analytikernas estimat på JM

Källa: Factset, 14 september * På koncernnivå inkluderas samtliga affärsområden

Bland de större byggbolagen, som NCC, Peab och Skanska, noteras viss förväntad försvagning i de affärsområden som innefattar bostadsbyggande. För resterande affärsområden ser det däremot ljusare ut. I stora drag tror analytikerna att de verksamhetsmässigt bredare byggbolagen kommer att klara sig klart bättre än de mer renodlade bostadsbyggarna.

PeabAnalys

Peab: Sämre tider stundar

Det finns vissa skillnader mellan bostadsutvecklarna och de stora byggjättarna, framhåller analytikern Albin Sandberg.

BostadsutvecklareAnalys

Dubbleringspotential i bostadsutvecklarna?

“Bostadsbyggarnas affärsmodell bygger till viss del på att projektfinansiering erhålles hos bankerna snarare än att finansiering tas fullt ut i den egna balansräkningen. Ett riktmått kan vara att bostadsbyggarna gärna ser att 30 till 50% av bostäderna ska vara uppbokade innan de sätter igång att bygga, vilket inte är fallet just nu. Så det blir stopp i hela maskineriet”, säger Albin Sandberg som förstår de hushåll som tvekar till att skriva upp sig på en bostad med leverans om två år givet nuvarande läge.

“Detta gäller inte bara byggandet av bostadsrätter, utan också hyresrätter. Om avkastningskravet ligger på 3-4% och det kostar 5% att låna från banken – då blir det tufft för de investerare som historiskt haft en hög andel lånefinansiering. Det går inte ihop.”

Bostadspriserna har de senaste tolv månaderna stått emot väl, trots det rådande makroklimatet, och är ned bara marginellt.

Varför tror du det är så?

“Konsumenten är pressad men blöder inte. Arbetsmarknaden är fortsatt relativt stark med en hög sysselsättningsgrad. Och det finns en bostadsbrist i stora delar Sverige, även om åsikterna kring detta går isär”, säger analytikern.

“Vi kommer nog se fler rabatter”

Av 289 tillfrågade kommuner i Sverige har 180 angett att det råder underskott på den lokala bostadsmarknaden, enligt Boverket. Trenden ser dock ut att förbättras och allt fler kommuner vittnar om en balanserad bostadsmarknad.

Flera bostadsutvecklare har börjat att sänka priserna på nyproduktioner för att locka köpare. Andra typer av rabatter, så som avgiftsfria månader och dylikt har kablats ut.

Kommer vi få se mer prissänkningar på nyproduktion framöver?

“Känslan är att bostadsbyggarna generellt försöker undvika att sänka priserna så långt det går, även om det nu sker. Prissänkningar slår initialt på lönsamheten men kan också påverka framåt. Är man en pressad bostadsutvecklare och måste få in pengar så finns det kanske inte så mycket annat att göra. Vissa utvecklare garanterar räntan för en bostadsförening i några år eller erbjuder avgiftsfritt under en viss period och så vidare. Vi kommer nog få se fler rabatter av sådan så att säga mjukare karaktär framgent”, säger Albin Sandberg.

Analytiker: Vi kan få se en botten inom kort

Fastighetsanalytikern påpekar samtidigt att försäljningsnivån kring pågående produktioner är på dugliga nivåer, åtminstone bland de börsnoterade bolagen.

“Aktiemarknaden är sedan länge orolig för när bostadsutvecklarna står med ett stort antal osålda enheter. Det har bidragit till att de börsnoterade bolagen varit mer disciplinerade när det kommer till att starta projekt. När det var betydligt bättre tider frågade sig många om varför bolagen inte påbörjade nybyggnationer i större utsträckning – men det hade då också till viss del att göra med att man inte vill hamna i ett läge med ett stort antal osålda lägenheter på grund av för högt spekulativt byggande.”

Aktiekurserna för bostadsutvecklarna har kommit ned ordentligt. Ska det ner mer eller börjar värderingarna se rimligare ut nu?

“De flesta marknadsbedömare är inne på att det blir någon form av makroekonomisk mjuklandning. Vi börjar närma oss toppen på räntebanan och i takt med det borde marknaden förbättras lite grann. Aktiemarknaden i sin tur försöker ligga steget före, men däremot blir bostadsutvecklarnas Q3-rapporter nog inte särskilt bra i absoluta tal. Men sedan får vi se hur förväntansbilden kommer att se ut. När räntesänkningarna väl börjar kommer marknaden troligen att vända. Kanske får vi se en botten för bostadsutvecklarna nu under Q3 eller Q4.”