Fastighet SBB
Afv:s analytiker om SBB:s smygrabatter: Snårig transaktion sänker trovärdigheten
Förra veckan kom beskedet att SBB flyttar över hela sitt bestånd av utbildningsfastigheter till det nybildade dotterbolaget EduCo och avyttrar 49% av till kanadensiska Brookfield.
Tidningen Fastighetsvärlden listar transaktionen som årets största.
Det underliggande värdet på fastigheterna uppgår till 44,9 miljarder kronor och säljs till det nybildade bolaget för 43,7 miljarder kronor. Det innebär alltså en liten rabatt på 2,7%. Eller?
Affärsvärldens analytiker Daniel Zetterberg gjorde en djupdykning i transaktionen och hittade vad han kallar smygrabatter.
”SBB är ifrågasatt och många av bolagets tidigare affärer har uppmärksammats just för att de varit så komplexa. I flera fall har det i efterhand framkommit viktiga detaljer som inte kommunicerats ordentligt. Den här affären är ännu ett exempel där man valt att göra saker på ett väldigt krångligt sätt”, säger Daniel Zetterberg.
Det var huvudsakligen två saker som han reagerade på.
Extremt billig förvaltning
Upplägget i affären är att SBB ska stå för centraladministrationen i det nystartade bolaget, det vill säga mycket av det som ett fastighetsbolags huvudkontor i vanliga fall sköter. Detta blir alltså ett slags förvaltningstjänst som SBB kommer att sälja till EduCo. För detta kommer EduCo att betala 1,8% av utbildningsportföljens driftnetto.
Dessa 1,8% är dock en väldigt låg siffra. SBB:s egen centraladministration som andel av driftnettot uppgår till 7,2% för 2021.
”För övriga börsnoterade fastighetsbolag är siffran kring 5-6% i genomsnitt. Jag hittade inte ett enda fall där den var under 3%”, säger Daniel Zetterberg.
SBB redovisade centrala administrationskostnader på 290 miljoner under 2021. Beståndet som läggs i EduCo omfattar ungefär en tredjedel av SBB:s bestånd, men man har bara räknat med 12%, alltså 35 miljoner, av kostnaderna för centraladministrationen.
“Priset på den här förvaltningstjänsten förefaller mycket lågt. Åtminstone jämfört med de centrala kostnader som vi ser i större svenska börsnoterade fastighetsbolag, inklusive SBB.”
Erbjuder väldigt billig finansiering
Den andra delen i transaktionen som Afv:s analytiker reagerade på är finansieringsupplägget. En del av finansieringen är ett internt upplägg där SBB ska låna ut 14,5 miljarder kronor till det nya bolaget EduCo till en fast ränta på 3% i sex år.
”Det är orimligt lågt. Om SBB skulle vilja finansiera sig på obligationsmarknaden idag skulle de sannolikt få betala uppåt 10% för sexåriga papper. Å andra sidan är obligationsmarknaden för närvarande inte helt välfungerande. Sanningen ligger kanske någonstans mitt emellan, men kommande sex år är det troligt att SBB kommer få betala en bra bit över 3% i ränta på sin dyraste finansiering.”
I sina kalkyler räknade Daniel Zetterberg att SBB på marginalen kommer att finansiera sig till en ränta på 6% kommande år.
”Lägger man ihop alla godbitar som SBB bjuder Brookfield på summerar alltså de totala rabatterna till 5,6 miljarder kronor eller 12,5% av fastigheternas bokförda värde”, skrev han i analysen från förra veckan.
Detta är alltså de så kallade smygrabatterna.
Batljans försvarstal
Ilija Batljan ringde upp Daniel Zetterberg samma dag som artikeln publicerades. Batljan avfärdade artikeln som ”trams” och menar att det inte finns några smygrabatter.
”Ilija Batljan ringde till mig och menade att allt sker till självkostnadspris och att SBB därmed kommer att få betalt för allt. Batljans bild är att det behövs en handfull personer på centraladministrationen som kommer fixa det här”, säger Daniel Zetterberg.
SBB har redovisat alla siffror i affären exakt så alla kan jämföra. Läsaren får bedöma vem som använder sig av fejk och tricks. https://t.co/9p1fNjjgoj
— Ilija Batljan (@ilija_batljan) December 1, 2022
Daniel Zetterberg trycker återigen på jämförelsen mot andra fastighetsbolag.
”Vi har ett 20-tal noterade fastighetsbolag i miljardstorlek. Inget av dessa är i närheten av att redovisa nivåer där centraladministration står för 1,8% av driftnettot. De börsnoterade fastighetsbolagen ligger i snitt kring 5-6%. Inte ens hos de allra största fastighetsbolagen, där man skulle kunna tänka sig att det finns skalfördelar, är andelen centraladministration lägre”, säger han.
Det andra benet i historien, finansieringsbiten, avhandlades också under telefonsamtalet.
”Ilija Batljan började argumentera för att SBB:s snittränta bara ligger på 1,9% i dagsläget. Det är dock historia och i min mening ganska så irrelevant vad bolaget har finansierat sig till tidigare. Sedan ska man såklart ta i beaktande att SBB har en räntebindning vilket innebär att en del av deras finansiering kommer kosta under 3%, men den lär inte göra det under kommande sex års tid”, säger Daniel Zetterberg.
Han betonar den senaste tidens skenande räntor och menar att om SBB själva å sin tur hade erbjudits 3% ränta för 14,5 miljarder i sex år hade de tagit det direkt.
Allt som allt menar Daniel Zetterberg att den snåriga transaktionen sänker trovärdigheten för SBB.
”I affären säljer man både ett fastighetsbestånd, en förvaltningstjänst och ska samtidigt ge finansiering till det delägda bolaget.”
Han menar att i det läge som SBB befinner sig i har han svårt att förstå varför man istället inte gör en rak och öppen affär som är mer transparent.
”Jag hade hellre tagit 10-15% rabatt på fastigheterna där allt är snyggt och transparent, än en komplex affär med internprissättning som för en utomstående är extremt svårbedömd. Jag tror att många privatsparare känner samma sak. Man kan absolut diskutera om vår siffra på 6% i finansieringskostnader ligger något högt men det kommer garanterat att ligga över 3% framöver. På det stora hela är affären onödigt komplex”, säger Daniel Zetterberg.
Kommentera artikeln
I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.
Grundreglerna är:
- Håll dig till ämnet
- Håll en respektfull god ton
Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.
