Afv-analytiker om SBB:s notering av Sveafastigheter: ”Priset lär maximeras”

Ingen Afv-läsare har missat den turbulenta resa som SBB varit på sedan inflationen steg och räntorna med den. Efter att forne Akelius-toppen Leiv Synnes tillträdde som VD för SBB i juni 2023 har bolaget genomgått flertalet stålbad för att klara livhanken. Bland annat genom att skapa dotterbolag för de olika affärsområdena i koncernen, där SBB sedan sänkt sin ägarandel till under 50% för att undvika att dessa bolag konsolideras i SBB:s räkenskaper.

Detta för att öppna upp nya kanaler till finansiering av moderbolaget.

“Sedan räntorna började stiga har SBB haft hopplöst svårt att låna pengar till vettiga villkor i det skuldtyngda och obligationsbelamrade moderbolaget. Under en tid har bolagets strategi därför varit att trycka ned skuldsättningen i diverse olika friska dottergrenar, som sedan skärs av från den sjuka moderstammen. Noteringen av Sveafastigheter är ett fortsatt led på den här resan, där SBB avvecklar delar av den egna verksamheten för att alltmer bli en ägare av olika fastighetsbolag och fastighetstillgångar”, säger Afv:s analytiker Daniel Zetterberg som länge följt SBB.

Vilka blir implikationerna för SBB av noteringen? 

“I Sveafastigheter har SBB koncentrerat hela sitt bostadsbestånd, det vill säga det som tidigare kallades för affärsområde Bostad inom SBB. Totalt handlar det om cirka 14 500 lägenheter fördelat på över 200 olika hyresfastigheter som värderas till cirka 27,5 miljarder kronor. Det kommer göra Sveafastigheter till Sveriges största noterade bostadsbolag. Ungefär dubbelt så stort som bolag som Heba, John Mattson eller den tidigare SBB-avknoppningen Neobo“.

Pengarna räcker inte för SBB

Initialt är planen att SBB vid börsnoteringen ska sälja 49% av aktierna i Sveafastigheter, men det finns en risk för ytterligare försäljningar av aktier även efter noteringen, menar Zetterberg.

“På lite sikt tror vi SBB:s ambition står fast att sälja ned sig under 50% ägarandel så att Sveafastigheter inte längre konsolideras. Fastigheterna försvinner då ur SBB:s böcker, men det gör också de knappa 13 miljarder i skuld som Sveafastigheter hade vid utgången av andra kvartalet. Investmentbanken Pareto spekulerade nyligen i att nettoeffekten av en avyttring skulle kunna bli ett likviditetstillskott på 2,7 miljarder kronor för SBB”, säger Zetterberg och fortsätter:

“Det menar man vidare inte räcker för att hantera bolagets skuldförfall i januari 2025, utan ytterligare 1-2 miljarder kronor bedöms saknas. På längre sikt är gapet ännu större. Det innebär att vi troligtvis kommer få se fler delar av SBB-koncernen läggas ut till försäljning framöver.”

“Ett exempel kan vara den återstående portfölj av samhällsfastigheter som SBB fortfarande kontrollerar till 100%, med fastigheter värderade till knappt 26 miljarder kronor.”

Kan vara värdefullt för SBB-ägare

Leiv Synnes har under en lång period vilat på hanen med Sveafastigheters ägarspridning – och hållit dörren öppen för att en spridningen kan ske genom börsnotering, eller genom att strategiska investerare kliver in i bolaget. Zetterberg menar att tajmingen för noteringen nu är rätt, i någon mån.

“Ja, är nog det korta svaret. Noteringsklimatet är visserligen uselt men på fastighetsmarknaden pekar mycket på att läget håller på att ljusna. Räntorna är på väg nedåt med 5- och 10-årsräntor som bägge halkat under 2%. Det kommer nu extra positiva signaler från obligationsmarknaden som haft en stekhet vecka med flera lyckade emissioner – från såväl starkare som lite svagare emittenter”, säger Zetterberg.

Han pekar även på att trenden vänt till det bättre för bostadssegmentet.

“Med sina lågavkastande tillgångar var bostadsbolagen stora förlorare på stigande räntor, och drabbades också hårt av inflationen eftersom bostadshyrorna inte är KPI-indexerade. Men med fallande räntor och en tilltagande tro på att bostäder kommer ta ikapp inflationstappet under de kommande åren, så har sentimentet vänt till det bättre.”

Aktieägare i SBB kommer ges förtur till att förvärva aktier. Hur bör man tänka i detta läge?

“Skulle noteringen bli en pangsuccé är det förstås värdefullt för SBB-ägarna att få förtur i noteringen. Men givet det tröga IPO-klimatet är den chansen nog relativt liten. SBB har inte heller råd att lämna några större belopp på bordet i noteringen, utan priset lär nog maximeras så gott det går under omständigheterna.”

Han lyfter även fram att det finns tecken på att fastigheterna i det noteringsaktuella Sveafastigheter kan vara för högt värderade, liksom när Neobo knoppades av 2023.

“Både Neobo och Sveafastigheter sticker ut i negativ bemärkelse med en löpande direktavkastning ur beståndet som är lägre än vad vi tycker är motiverat av fastigheternas läge och kvalitet. Vi gissar att investerare ser förbi detta, med följden att Sveafastigheter kommer behöva noteras med en ganska stor rabatt mot substansvärdet”, säger Daniel Zetterberg.

Börsnoteringar riktade mot svenska placerare granskas som vanligt av IPO-Guiden. En mer fullödig analys av noteringen kommer publiceras efter att Sveafastigheters villkor och prospekt offentliggjorts.

LÄS ÄVEN: 

SBB:s VD efter noteringsbeskedet: ”Vi är inte klara än – har mycket kvar att göra”

Public Property Invest: Trög start för Batljan