10 dyraste lägenheterna första halvåret – Östermalmsmäklare sålde hälften

Lagerlings Fastighetsmäkleri ligger välsituerat på hörnet Strandvägen-Styrmansgatan, i samma stadsdel som sitt exklusiva Östermalms-klientel. Ägaren Richard Lagerling har sålt inte mindre än fem av tio objekt på halvårets topplista för bostadsrätter. Han säger att marknaden varit relativt stabil under det första halvåret:

”De som klarat sig allra bäst är de större, exklusiva objekten. Jag tror det beror dels på att målgruppen för dem inte är lika räntekänslig, dels att utbudet av väldigt stora och vackra våningar är lågt eftersom många under en tid avstått från att sälja på en osäker marknad.”

Sedan toppen 2021 har Lagerling sett priserna falla 10%, men menar att korrigeringen skedde redan i höstas. Under 2023 har priserna däremot legat stilla, men med ”ganska långa” försäljningstider, eftersom köpare och säljare har olika uppfattning om var marknadspriset ligger.

Entreprenöriella köpare

För de absolut bästa lägena upplever han att det alltid råder efterfrågan, oavsett det allmänna marknadsläget. Särskilt gäller det en viss grupp spekulanter:

”I stora drag är det duktiga entreprenörer eller familjer i 40-60 årsåldern som köper de större objekten. De som är äldre kanske inte tycker att man behöver så stort. Och de som är lite yngre köper ofta hus istället”, säger Richard Lagerling.

Han menar att även om denna grupp köpare är mindre ränteberoende än andra, påverkas de av den allmänna känslan på marknaden – vilken han tror stabiliserar sig under det kommande halvåret.

”Bankbedömare har spått prisfall framöver. Men precis som under 2001 eller 2008 blir det inte så dramatiskt som prognoserna eftersom marknaden redan diskonterat väntade räntehöjningar. De avslut som sker i dag baseras på den kunskapen”, säger han och lägger till:

”Jag tror att vi kommer att se fortsatt stillastående priser under resten av året och en återhämtning under nästa år.”

“Enorm prisspridning” inom samma stadsdel

Strandvägen och Karlavägen dyker upp flera gånger på listan. Är det de mest exklusiva adresserna?

”Hela Östermalm är populärt, men vissa mikrolägen är särskilt populära. Vi har förmedlat bostäder på Östermalm för allt mellan 100 000 till över 400 000 kronor per kvadratmeter det senaste året. Det innebär en enorm prisspridning inom samma stadsdel”, säger Richard Lagerling.

Bland de dyraste adresserna nämner han Strandvägen, Karlaplan och Karlavägen därifrån fram till Banérgatan, samt Narvavägens solsida. Och det område ungefär mellan Oscarskyrkan och Fredrikshovsgatan, som brukar kallas den gyllene triangeln.

Upp och ned-vända preferenser

Utöver dessa mikrolägen är planlösningen det mest prisavgörande attributet, enligt Lagerling. Att den redan är anpassad till en modern livsstil, eller kan förändras till en sådan, från äldre tiders fler och mindre rum.

”Sen gör ett högt läge i huset stor skillnad, framför allt för stora våningar. Man brukar säga att priset stiger med 10% per våningsplan. En lägenhet som ligger högst upp kan vara 50–60 % dyrare än en längst ner, även om den är exakt likadan”, säger han.

Det är omvända världen jämfört med den tid när Östermalmsfastigheterna byggdes, runt sekelskiftet, då man ansåg att paradvåningarna låg en trappa upp, direkt ovanför gatuplanet.

”Förutom på gator med alléer, som Narvavägen, Karlavägen och Strandvägen. Där byggdes plan två som det finaste eftersom träden inte skulle skymma”, berättar Lagerling.

Men nuförtiden vill man alltså bo så högt upp som möjligt och Lagerling säger att prisspridningen ökar med ytan. En väldigt stor våning som inte har ett bra läge och ligger längst ner kan vara svårsåld, medan en stor våning i bra läge högst upp i huset alltid går att sälja.

”De flesta människor efterfrågar i grunden samma saker. Högt, ljust, fritt, bra planlösning, bra läge, stor balkong. I en förening med god ekonomi. Även om man tycker att marknaden borde vara svag på grund av olika makrofaktorer blir det nästan alltid budgivning när en våning tickar alla boxar”, säger han.

Underhand

Hur mäklarna når ut till de finansiellt riktigt starka köparna skiljer sig från hur det går till i de lägre prissegmenten. Hemnet – som enligt ny statistik annonserar nio av tio sålda bostäder i landet – är långt ifrån en självklarhet.

”De allra största och dyraste våningarna finns inte med på din lista. De säljer vi underhand, som vi kallar det. Både köpare och säljare tycker om att det är diskret”, säger han och fortsätter:

”Det är vanligt att folk ringer till oss och vill sälja en större våning, men säger att de inte vill att någon får reda på det, förutom en handfull potentiella spekulanter. Det utfärdas inga lagfarter på bostadsrätter så det är bara bostadsrättsföreningen som vet vem som köper och säljer”, säger han.

Han berättar att bostadssajten Booli scannar mäklarnas hemsidor, men att många objekt inte ens läggs ut på nätet.

Hur stor del av er försäljning sker inofficiellt på det här viset?

”Det varierar lite år för år, men mellan 20 och 25 % av det vi säljer går helt underhand. Det är oftast de största och allra mest exklusiva våningarna. Den målgrupp som ofta är offentlig inom näringslivet, eller inte vill att vänner och bekanta ska se hur mycket man får betalt för sin bostad”, säger Richard Lagerling.

Svaret på varför just hans mäklarbyrå lyckats sälja så många av de dyraste objekten, och så stor del på den inofficiella marknaden, söker han i långsiktigheten.

”Vi har valt att specialisera oss på en enda sak, att sälja våningar på Östermalm. Vi har under mer än 75 år byggt upp ett stort nätverk av både säljare och köpare. Därför säljer vi nog också en större andel underhand än många andra mäklare gör”, säger han.

10 DYRASTE BOSTADSRÄTTERNA