Wallenstam: ”Kan vara hur mycket oro som helst”

Bostadsrättspriserna har, åtminstone tillfälligt, korrigerats eller planat ut. Är det en sund avkylning eller finns här underliggande problem med att byggts för mycket inom vissa bostadsrättssegment?

– Jag har ingen syn på om det är sunt eller inte. Däremot har den väldiga hetsen på bygg- och markpriser det sista året gjort att det inte gått att skapa billiga bostadsrätter. Samtidigt råder det en enorm bostadsbrist, både i Stockholm och Göteborg, så där förvånar det lite att regeringen ändå genomför båda amorteringsreglerna. Nu blir det väldigt få som överhuvudtaget startar nya bostadsrättsprojekt, i princip bara några av de stora drakarna, svarar Hans Wallenstam först och fortsätter:

– Mindre projektörer kommer inte starta mer bostadsrätter. De måste bli av med det de har och de måste reda ut om deras förhandsavtal är juridiskt bindande eller inte – för konsumenter som köpt alldeles för dyrt jämfört med dagens priser försöker nu hoppa av avtalen. De flesta – inte vi* – måste sälja sina projekt på ritning och det vågar inte konsumenten köpa i dag, när det inte längre går att veta att priset inte är totalfel när projektet är klart om kanske två år. Vad vi har förstått har bankerna dessutom höjt gränserna för vad de ska ha sålt för – till 70–80 procent. Nyproduktionen kommer att avstanna och det oavsett om priserna nu ligger still, går ned lite eller lite upp. Det är jag helt övertygad om. Det här kommer ta något år att reda ut.

* Wallenstams modell skiljer sig åt från de flesta aktörers vad gäller nyproduktionen. Exempelvis görs alltid en alternativ hyresrättskalkyl vid beslut om start av ett bostadsrättsprojekt och bostadsrätter säljs inte åratal före inflytt via förhandsavtal (”på ritning”) utan sent, reds anm. Se även analysartikel.

Ni har varit ute och talat om att ni är positionerade för att kunna förvärva projektmark om den kommer ned i pris. Stannar erat intresse vid just mark, eller kan ni även tänka er att överta bostadsprojekt i tidig fas?

– Än så länge är det mark. Men man vet inte hur allvarlig krisen blir för vissa av bostadsexploatörerna. Skulle någon till och med gå över styr så kommer det kanske bli aktuellt att förvärva påbörjade projekt. Där är vi redo.

Har ni redan märkt att fler byggaktörer hugger på era offerter?

– Ja, fler byggare är tillgängliga. Ett annat exempel sker inom betongelement, husens skelett, vilka har blivit en väldigt stor del av kostnaden för ett bygge. I det oerhörda tryck som varit blev det jättesvårt att finna leverantörer som hade tid att leverera. Här märker vi att samma betongelementleverantörer nu har mycket mer tid, och att de är på oss istället.

Det är inte så att ni nu sparar på projekten med störst bostadsrättspotential?

– Nej, det gör vi inte. Eftersom vi inte säljer bostadsrättslägenheter förrän inför inflyttning, eller några månader tidigare, kan vi välja själva.

Har ni några begränsningar i vad ni kan tänka er att förvärva för projekt?

– Nej, inte förutom att det ska vara prissatt så att det går att göra som hyresrättsprojekt. Konkursförvaltare är måna om att bara få in en exploatör, och håller inte lika hårt på värdena.

Är ni nöjda med er bank av mark och projekt i nuläget?

– Ja, vi har i dagsläget cirka 11 000 lägenheter i någon form utav fas. Det är en bra landbank, men vi skulle gärna hoppa in i fler då vi ska bygga i många, många år framåt.

11 000 måste räcka ett bra tag. Ni ligger runt 2 000 lägenheter per år i dag?

– Ja, just nu ligger det ungefär där och ur långsiktigt perspektiv är det kanske ungefär där vi kommer att ligga. Vad vi har gått ut med är att vi ska investera för ungefär 3 miljarder (kronor) om året.

Så oro till en viss nivå är bra för er?

– För oss kan det vara hur mycket oro som helst. Det gör ingenting när vi går över till hyresrätt.

Men om oron når extrema nivåer, och banker börjar få problem?

– Fast även då är vi väl rustade, med en soliditet på 44 procent och en belåningsgrad på 43 procent. Vi kan utifrån det agera hur mycket som helst.

Ni har aktivt skapat er en buffert mot marknadsoro genom att sälja av fastigheter?

– Ja. Frågan är inte om det ska komma en ’down period’, utan om när den kommer. Då gäller det att vara rätt rustad.

Men det är ingen 90-talskris ni ser framför er som nedåtscenario?

– Nej, det vi ser är koncentrat till bostadsrättsmarknaden i huvudsakligen Stockholm, men även till viss del i andra delar av landet. Den vanliga hyresmarknaden fungerar däremot hur bra som helst i dag.

Hur fungerar bostadshyresförhandlingarna utanför nyproduktionen?

– Det har varit tuffa förhandlingar varje år numera. Det har att göra med att kostnadsökningarna på bostadssidan ändå är ganska höga. Här finns många monopolister, inom renhållning, fjärrvärme och så vidare, som höjer sina taxor varje år. Effekten blir att tillväxten i det befintliga beståndet blir i princip plus minus noll.

Hur het är Göteborgsmarknaden för kontor jämfört med för ett år sedan?

– Om nivåerna nu är uppemot 8 000–9 000 kronor (i årshyra per kvadratmeter) i Stockholms innerstad är det samma tryck och samma brist på kommersiella lokaler i Göteborgs innerstad, fast på halva hyresnivån. Näringslivet i Göteborg går starkt, och extremt starkt går Volvo Cars, som expanderar oerhört och nu anställer en väldig massa ingenjörer.

Så vad är det för hyresnivåer på lite större kontorslokaler i Göteborg i dag?

– Om du skulle vilja hyra 1 000 kvadratmeter kontor i Göteborgs innerstad i dag kommer du inte att få några förslag. För där finns intet ledigt. Dagens vakanser i innerstaden är 2 procent, och den består av mindre lokaler, 100–200 kvadratmetare. Det här är en brist för Göteborg, att det inte finns stora lokaler att hyra ut i innerstaden. Men skulle du ändå lyckas komma över en lokal i innerstan så hamnar du på styvt 4 000 (kronor kvadratmetern).

Ni är inte sugna på att expandera utåt från Göteborgs innerstad (inom kommersiella fastigheter)?

– Nej. Där har man, kanske på gott och ont, erfarenheter från fastighetskrisen på 90-talet som gör mig lite försiktig, inte minst gällande lägena på mina kommersiella hus. Man skulle kunna gå ut och köpa lite runtom omkring Göteborg för att få ut lite bättre direktavkastning. Men jag är försiktig med det. För blir det lite darrigt i systemet så är det just de ytorna som drabbas av vakanser och dessa hus i mer perifera lägen kan då vara svåra att sälja.

Ovanstående långversion av intervju i samband med aktieanalysen “Hyresjätten står om andra faller” i Affärsvärlden Nr 8/2018 publiceras här exklusivt på Affärsvärlden Analys+.

Missa inga uppdateringar från Affärsvärlden Analys+. Följ oss på Twitter: @AFV_analysplus

Har du frågor eller synpunkter rörande tjänsten? Maila oss på: analysplus@affarsvarlden.se