Analys Fastighet Trianon
Trianon: Malmöbostäder till rabatt
| Trianon | |
| Börskurs: 18,80 kr | Börsvärde: 3 767 Mkr |
| Substansrabatt: 38% | Nettobelåningsgrad: 55,7% |
| VD: Olof Andersson | Ordförande: Viktoria Bergman |
Trianon (18,80 kronor) är ett fastighetsbolag med fokus på Malmö, och särskilt bostäder som utgör tre fjärdedelar av beståndet.
Företaget har byggts upp av nuvarande VD Olof Andersson som förvärvade Trianon 2006 tillsammans med finansmannen Jan Barchan. De äger alltjämt 26% vardera av bolaget. Beståndet har dock växt från dåvarande 200 Mkr till dagens 13 miljarder kronor. Tredje största ägare i Trianon är Axis-miljardären Martin Gren genom investeringsbolaget Grenspecialisten som äger knappt 10% av aktierna.
Renodlat beståndet
Likt många andra bostadsbolag har Trianon pressats rejält av de högre räntorna. Jämfört med 2021 är förvaltningsresultatet ned nästan 30% medan aktien förlorat omkring 70% av värdet.
Balansräkningen har varit ansträngd och bolaget har i ett par steg det senaste dryga året emitterat nya aktier – framför allt för att göra sig kvitt den hybridobligation på 500 Mkr som emitterades 2022. Vid utgången av tredje kvartalet återstod endast 54 Mkr av hybridskulden.
Mindre delar av fastighetsbeståndet har också avyttrats. Under 2023 avyttrades bostäder för 1,3 miljarder kronor till det Malmöbaserade fastighetsbolaget Stjernplan. Affären slutade dock inte helt enligt plan. Trianon fick delvis betalt i aktier och blev även sittande med en del fordringar på Stjernplan, som verkar haft svårt att betala för sig. Alltihopa löstes sommaren 2024 genom att Trianon köpte tillbaka ett bestånd för 0,6 miljarder, delvis som ett sätt att reglera fordringarna. Samtidigt sålde Trianon tillbaka sina aktier i Stjernplan till en av deras huvudägare, men till en förlust på 90 Mkr.
Turerna innebär ändå att beståndet renodlats till att nu främst utgöras av fastigheter i Malmö, Burlöv, Svedala, Ystad och Skurup. Över 50% av värdet finns i bra lägen i centrala Malmö. Närmare 30% utgörs dock av bostäder i miljonprogramsområden så som Hermodsdal – ett ”särskilt utsatt område” vilket är Polisens mest allvarliga riskklassificering.
Opportunistiska inslag
En annan affär som kan nämnas är att Trianon under 2024 sålt Rosengård Centrum, också det beläget i ett särskilt utsatt område. Trianon köpte fastigheten under 2016 för knappt 280 Mkr. 2021 sålde man halva Rosengård Centrum för just 280 Mkr till bland annat Bonnier Fastigheter, som under 2024 köpte den andra halvan för hela 700 Mkr.
Visserligen har Trianon investerat en hel del i fastigheten under tiden, men det verkar ändå blivit en klart lyckad affär för bolaget. Trianon nämner ibland att man vill göra ”opportunistiska” affärer och det här tycker vi är bra exempel på en sådan, där man genom sin lokala kännedom lyckats göra en bra affär genom att gå emot strömmen.
Tillväxt på agendan
Nu står fortsatt tillväxt på agendan och målet är att beståndets värde ska växa från dagens 13 miljarder till 20 miljarder kronor senast år 2030.
En viktig pusselbit är fortsatta investeringar i det befintliga beståndet. Det handlar om att energieffektivisera fastigheterna, samt renovera enskilda lägenheter löpande i samband med omflyttning. Bägge typer av investeringar sägs ge omkring 8-10% årlig avkastning på det investerade kapitalet. I dagsläget är drygt hälften av Trianons bestånd orenoverat. Senaste dryga året har dock renoveringstakten ungefär halverats.
Bolaget har också en del byggrätter. Inräknat koncernens olika samriskbolag finns cirka 650 planerade lägenheter med gällande detaljplan i projektportföljen. Just nu ligger dock det mesta på is, och bara ett projekt i Burlöv pågår för tillfället. Där byggs en blandning av bostadsrätter, hyresrätter och lokaler. Den totala investeringen uppgår till knappt 0,5 miljarder kronor och projektet väntas stå färdigt under inledningen av 2025.
Bättre balansräkning
Under 2021-2023 investerade Trianon omkring 350-550 Mkr årligen i det befintliga beståndet, främst i form av renoveringar och nyproduktion. Hittills under 2024 är takten ungefär halverad, på grund av färre renoveringar och tvärstopp på marknaden för nyproduktion.
Men med bättre finanser i bolaget och en något starkare fastighetsmarknad borde det vara möjligt att sakta men säkert öka investeringstakten framöver, från nuvarande låga nivå. Vi tar viss höjd för det i våra prognoser.
Belåningsgraden ligger nu kring 55% och resultatet täcker räntebetalningarna runt 1,8 gånger när vi blickar in i 2025, då hyresökningar på ett par procent samt bostadsförvärvet från Stjernplan speglas i siffrorna. Målet är att räntetäckningsgraden ska överstiga 1,75 gånger så balansräkningen är godkänd, men medger inga större utsvävningar. På våra prognoser blir aktiens värdering ungefär 15 gånger nästa års vinst (P/E).
| Affärsvärldens huvudscenario | 2023 | 2024E | 2025E | 2026E |
| Hyresintäkter | = 733 | = 778 | = 854 | = 895 |
| – tillväxt | 6,5% | 6,2% | 9,8% | 4,8% |
| Driftnetto | 498 | 529 | 589 | 618 |
| – överskottsgrad | 68,0% | 68,0% | 69,0% | 69,0% |
| Central administration | -67 | -71 | -74 | -77 |
| Finansnetto | -280 | -281 | -282 | -275 |
| – snittränta | 4,0% | 4,0% | 3,9% | 3,8% |
| Förvaltningsresultat | = 163 | = 181 | = 240 | = 272 |
| Resultat per stamaktie | 0,79 | 0,95 | 1,26 | 1,43 |
| Utdelning per stamaktie | 0,00 | 0,20 | 0,25 | 0,30 |
| – direktavkastning | 0,0% | 1,1% | 1,3% | 1,6% |
| P/E-tal | 24,0x | 20,0x | 15,1x | 13,3x |
| Substanspremie(+)/rabatt(-) | -38% | -40% | -42% | -44% |
| Nettobelåningsgrad | 57,1% | 55,4% | 54,0% | 51,7% |
| Räntetäckningsgrad | 1,6x | 1,6x | 1,8x | 2,0x |
| Kommentar: Affärsvärldens beräkningar och antaganden. Nyckeltal kan skilja mot hur bolaget rapporterar. Resultat för prognosåren exkluderar värdeförändringar på fastigheter och derivat. Trianons räntor är bundna på i genomsnitt 3,1 år. Vakansgraden är omkring 5% inklusive rabatter, fördelat på cirka 1% för bostäderna och 12% för lokalerna. | ||||
Slutsats
| Bostadsbolagen | Substansrabatt | P/E 2025E |
| Trianon | 38% | 17,3x |
| Sveafastigheter | 41% | 17,2x |
| Fortinova | 55% | 16,7x * |
| Neobo | 60% | 12,3x * |
| Klarabo | 50% | 16,2x |
| John Mattson | 36% | 23,0x |
| Heba | 33% | 22,4x |
| Genomsnitt | 45% | 17,9x |
| Källa: Factset. För Fortinova och Neobo saknas estimat. P/E-talet är beräknat på förvaltningsresultat enligt bolagens egenbedömda intjäningsförmåga. För Neobo överstiger den egenbedömda intjäningen bolagets senast redovisade resultat med närmare 50%. | ||
Trianon ser ut att ha det värsta bakom sig. Balansräkningen börjar se bättre ut och stora delar av hybridskulden är nu borta. Vinsten väntas växa rejält under 2025 och värderingen är inte farligt hög. Nyckelpersonerna har varit med länge och har tungt ägande i bolaget.
En betydande del av beståndet är koncentrerat till miljonprogramsområden med svåra utmaningar. Den som blir avskräckt av det bör inte äga aktien. Men till skillnad från exempelvis Klarabo är Trianons bestånd inte utsmetat över mängder av små avfolkningsorter, utan är till stora delar koncentrerat till Malmö som ändå är en stad med befolkningstillväxt.
På årets väntade vinst är P/E-talet 20 men givet det senaste förvärvet och kommande hyresökningar väntas vinsten stiga under 2025, vilket får P/E-talet att falla till omkring 15 på våra prognoser. Åtminstone 17, som Sveafastigheter och Fortinova, tycker vi är rimligt. Då blir uppsidan i aktien över 30% på två till tre års sikt.
| Tio största ägare i Trianon | Värde (Mkr) | Andel | Röster |
| Olof Andersson | 983 | 26,1% | 30,7% |
| Briban Invest AB | 978 | 26,0% | 30,6% |
| Martin Gren (Grenspecialisten) | 363 | 9,6% | 7,6% |
| SEB Investment Management | 220 | 5,9% | 4,6% |
| Länsförsäkringar Fonder | 188 | 5,0% | 3,9% |
| Familjen Eklund | 98 | 2,6% | 2,0% |
| Mats Cederholm | 87 | 2,5% | 3,0% |
| Handelsbanken Fonder | 74 | 2,0% | 1,5% |
| ODIN Fonder | 70 | 1,9% | 1,5% |
| PriorNilsson Fonder | 54 | 1,4% | 1,1% |
| Fem största insiders utanför topp tio | Värde (Mkr) | Andel | Röster |
| Lars Åkewall (Affärsutvecklingschef, Kommersiellt) | 6,7 | 0,2% | 0,1% |
| Jonas Karlsryd (Transaktionschef) | 6,6 | 0,2% | 0,1% |
| Mari-Louise Hedbys (Ekonomichef, vice VD) | 4,0 | 0,1% | 0,1% |
| Axel Barchan (ledamot) | 2,8 | 0,1% | 0,1% |
| Anna Heide (Affärsutvecklingschef, Bostad) | 2,5 | 0,1% | 0,1% |
| Källa: Holdings | Totalt insynsägande: | 62,4% | 69,4% |
Kommentera artikeln
I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.
Grundreglerna är:
- Håll dig till ämnet
- Håll en respektfull god ton
Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.
Här hittar du alla analyser