Tobin Pref: En specialare med hög ränta

Låt oss först kortfattat reda ut vart bostadsutvecklaren Tobin Properties står i dagsläget. Det är en liten bostadsaktör med knappt 500 Mkr i börsvärde och 25 anställda och en av de som drabbades allra hårdast när nyproduktionsmarknaden kollapsade förra hösten.

Totalt har Tobin 18 bostadsprojekt med drygt 2 200 bostäder i portföljen där Nacka och Sundbyberg är största områdena. Av dessa är knappt 500 bostäder produktionsstartade där ungefär två av tre bostäder är sålda.

Under året har bara en handfull nya bostäder sålts. Efter att bolaget fick problem med likviditeten klev fastighetsbolaget Klövern in som nu äger drygt 80 procent av aktierna. Klövern har också plockat in en ny vd (Patrik Mellgren) i stället för grundaren Erik Karlin som lämnat bolaget.

Bostadsmarknaden är fortfarande problematisk. Men med bättre finansiell styrka är visionen att kunna färdigställa projektportföljen utan att vara lika beroende av banker som kräver att stora delar av projekten ska vara sålda på ritning för att kunna ge finansiering.

Vilka eventuella värden detta kan tänkas skapa för stamaktieägarna reder vi inte ut i denna text. Här fokuserar vi i stället på Tobins preferensaktie. Mer om börsens preferensaktier finns även under vår nylanserade sida Börsplus Pref-guide.

Av villkoren att döma är det tydligt att Tobins preferensaktie är lite av en specialare. Det är en av de preffar där villkoren skruvas åt allra hårdast över tid vilket skapar starka incitament för bolaget att lösa in aktien.

Redan nästa halvårsvisa utdelning kommer att höjas från 5,25 till 7,75 kr. Efter årsstämman 2020 kommer utdelningen höjas ytterligare till 9,75 kr och då blir det dessutom dyrare för bolaget att lösa in preferensaktien eftersom inlösenkursen höjs från 110 till 130 kr.

Denna villkorsstruktur kommer alltså över tid göra det allt dyrare att ha kvar preffen. Troligen kommer bolaget vilja lösa in den så snart som möjligt. Eller åtminstone innan inlösenkursen höjs kring juni 2020.

Det ger ett par möjliga utfall:

Scenario 1: inlösen så snart som möjligt innan nästa utdelning

Blir detta verklighet innebär det att den som köper preffen betalar 111 kr i dag och får tillbaka 110 kr vid inlösen, utan någon utdelning på vägen. Kursförlusten blir knappt 1 procent.

Även ett uppköpsbud från Klövern att köpa resten av Tobin skulle nog ge utfall i ungefär samma storleksordning. Budet borde inte hamna under inlösenkurs på 110 kr.

Scenario 2: inlösen i maj 2020 innan inlösenkursen höjs i juni 2020

Innebär att man betalar 111 kr i dag för att under det kommande året få totalt 15,50 kr i utdelningar och i maj 2020 bli inlöst för 110 kr. Avkastningen på ett och ett halvt år blir 13,1 procent eller 8,5 procent på årsbasis. Rätt hyfsat för en ”obligation” med kort löptid.

Scenario 3: inlösen vid senare tillfälle

Den initiala reaktionen av att såväl utdelning som inlösenkurs höjs kanske är positiv. Men frågan är vilken signal det ger att Tobin/Klövern inte ser det som attraktivt/möjligt att lösa in preferensaktien? Det skulle vara ett dåligt tecken för risknivån och betalförmågan i bolaget.

Slutsats

Tobin är visserligen ett högriskföretag i en högriskbransch. Men det vore fult av Klövern och Rutger Arnhult att låta Tobin ställa in utdelningen när det finns betydligt djupare fickor hos huvudägaren. Det gör också att vi lutar åt Scenario 1 eller 2, eller något utfall däremellan som mest troligt.

Samtidigt är inte Arnhult den som historiskt visat mest prov på hänsyn till minoritetsägare av olika slag. Och skulle själva basverksamheten i Tobin inte återhämta sig är värdet i preferensaktien förstås mycket begränsat.

Vi tycker Tobins preferensaktie är lite kul. Börsplus bedömning är att risken är ganska låg och att man kan få upp till 8,5 procents årsränta beroende på när preffen blir inlöst. Som en obligationsliknande placering är det hyfsat bra.

Själva situationen är dock mer komplex än många ”vanliga” preffar. Som alternativ finns exempelvis preferensaktierna i ALM Equity eller Genova som visserligen är ”eviga” (och därmed räntekänsliga) men handlas till 8,6 respektive 8,8 procents direktavkastning. De verkar i samma bransch som Tobin men är större och mer stabila pjäser.

Ställer man dessa tre investeringsobjekt mot varandra har vi lite svårt att säga att Tobins preferensaktie är varken bättre eller sämre.