Analys Fastighet Tingsvalvet Fastigheter
Tingsvalvet: Med nytt folk bakom spakarna
| TINGSVALVET | |
| Börskurs: 24,00 kr | Börsvärde (stamaktier): 309 Mkr |
| Substansrabatt: 46% | Nettobelåningsgrad: 52% |
| VD: Håkan Karlsson | Ordförande: Sven Engwall |
Tingsvalvet (24 kr) är ett litet fastighetsbolag som sedan 2019 är noterat på Spotlight. Där för bolaget en ganska anonym tillvaro även om det bakom kulisserna hänt en hel del senaste tiden.
Tingsvalvet var tidigare ett konsultdrivet fastighetsbolag med två fastigheter i centrala Karlstad. Men för ett år sedan köpte bolaget fastigheter för knappt 700 Mkr av Maxfastigheter, som tidigare var noterat men 2021 förvärvades av Stenhus Fastigheter.
Fastighetsköpet betalades i sin helhet med nya aktier vilket gjorde tidigare nyckelpersoner i Maxfastigheter till stora ägare i Tingsvalvet. I samband med affären tog dessa nyckelpersoner även över driften av Tingsvalvet, som innan det saknade egen organisation. VD Håkan Karlsson äger 9,4% av aktierna och har liksom vice VD Magnus Fält bakgrund från samma roller i Maxfastigheter. Även Tingsvalvets ordförande Sven Engwall var tidigare ledamot i Maxfastigheter och är nu ägare till 4,9% av aktierna.
Tingsvalvets nya mål
Operativa mål:
1. Överskottsgrad över 75%
2. Uthyrningsgrad över 92%
Finansiella mål:
1. Årlig substansvärdestillväxt om 12%
2. Avkastning på eget kapital om 12%
3. Nettobelåningsgrad under 65%
4. Räntetäckningsgrad över 2 gånger
En ny mer tillväxtfokuserad strategi presenterades också där den stora ambitionen var att växa beståndet till 5 miljarder kronor till 2024. Just det målet kom dock sedermera att skrotas som följd av de stigande räntorna.
Fastigheter för 1,7 miljarder
Köper när andra säljer
Det nya Tingsvalvet har dock inte legat på latsidan, knepigare finansieringsklimat till trots. Utöver de två ursprungliga Karlstad-fastigheterna samt de 14 fastigheter som förvärvades av Maxfastigheter har bolaget styckvis köpt in ytterligare 13 fastigheter. Skövde, Örebro, Eskilstuna och Västerås är orter som adderats till portföljen.
Det totala beståndet summerar i dagsläget till 29 fastigheter värderade till knappt 1,7 miljarder kronor. Hyresintäkterna är knappt 130 Mkr på årsbasis och vakansgraden låga 2%.
Handel och ”logistik”
| Hyresgäst | Andel av totalt hyresvärde |
| SBAB Bank AB | 15,5% |
| Jumpyard | 8,1% |
| Dollarstore | 5,8% |
| Nordea Bank AB | 5,6% |
| Eskilstuna Padel Center | 5,5% |
| O’Learys | 5,1% |
| Tigbro AB | 4,5% |
| Puls Gym AB | 4,3% |
| Sportlife M W AB | 3,3% |
| ETS Nord AB | 2,7% |
| 10 största hyresgäster | 60,3% |
En knapp tredjedel av beståndet utgörs av handel vilket vi minns var ett centralt inslag i Maxfastigheter. Lågpriskedjan Dollarstore och restaurangkedjan O’Learys är exempel på hyresgäster inom den här kategorin.
Ytterligare en tredjedel definieras som lager/logistik. En titt under ytan visar dock att hyresgäster som Jumpyard (driver trampolinparker), Eskilstuna Padel Center och två gymkedjor hamnar under den här benämningen. Det är kanske mer rätt än fel, men visar om inte annat hur tokigt det kan bli när fastighetsbolag ska försöka kategorisera mängder av olika hyresgäster till bara ett fåtal olika fastighetskategorier.
Under- eller övervärderat?
Tingsvalvet värderar det egna beståndet till en direktavkastning om 6,5%. Annorlunda uttryckt innebär det att varje krona i driftnetto värderas till ungefär 15,40 kronor i bolagets böcker.
Det är intressant eftersom inte ett enda av bolagets egna förvärv under det senaste året skett till en så hög värdering. De egna köpen har gjorts till en genomsnittlig direktavkastning om 8,0% eller motsvarande 12,50 per krona i driftnetto.
En fråga som uppstår är ifall Tingsvalvet själva lyckats köpa fastigheter till underpris, eller om det snarare är så bolaget värderar fastigheterna för högt i de egna böckerna.
Det finns nog inslag av bägge varianter och i vårt huvudscenario räknar vi med ett avkastningskrav på 7,5%. Då faller substansvärdet i bolaget från ungefär 44 till 27 kronor per aktie. Belåningsgraden stiger en hel del men det är mest när man också tar hänsyn till bolagets preferensaktier som den finansiella hävstången blir väl häftig för stamägarnas del.
| Balansräkningen | Per Q1 2023 | Huvudscenario med avkastningskrav från 6,5% till 7,5% |
| Förvaltningsfastigheter | 1,7 mdr | 1,5 mdr |
| Fastighetsvärde per kvm | 15,4 tkr/kvm | 13,3 tkr/kvm |
| Belåningsgrad fastigheter | 52% | 60% |
| Belåningsgrad inkl. preffar | 67% | 77% |
| Substansvärde per aktie (EPRA NRV) | 44,40 kr | 26,70 kr |
| Källa: Affärsvärldens beräkningar, kan skilja mot hur bolaget rapporterar. | ||
2 kronor i vinst med 6% ränta
Den externa finansieringen består uteslutande av banklån på totalt 878 Mkr som löper med en snittränta 4,1%. Det ger efter preferensaktieutdelningar en intjäningsförmåga på runt 3,20 kronor per stamaktie, motsvarande ett P/E-tal på 7,5.
Vi tar i vårt huvudscenario höjd för att räntan kan stiga till 6,0%. Det kanske är något högt om bolaget lyckas hålla belåningsgraden runt 50%, men alls inget orimligt för ett så pass litet fastighetsbolag som Tingsvalvet. Då faller vinsten under 2 kronor per aktie medan P/E-talet stiger till 12,4. Vid knappt 9% snittränta finns ingen vinst till stamaktieägarna kvar.
| Intjäningsförmågan | Per Q1 2023 | Huvudscenario med ränta från 4,1% till 6,0% |
| Hyresintäkter | 129 MSEK | 129 MSEK |
| Driftskostnader | -20 MSEK | -20 MSEK |
| Driftnetto | = 109 Mkr | = 109 Mkr |
| Central administration | -14 MSEK | -14 Mkr |
| Finansnetto | -36 MSEK | -53 Mkr |
| Förvaltningsresultat | = 60 Mkr | = 43 Mkr |
| Utdelning preferensaktier | -18 Mkr | -18 Mkr |
| Resultat per stamaktie (EPRA) | 3,21 kr | 1,94 kr |
| P/E-tal | 7,5x | 12,4x |
Slutsats
Kanske blir det en utmaning för Tingsvalvet att fortsätta förvärva enstaka mindre fastigheter utan att bygget blir alltför spretigt och förvaltningen ineffektiv. Men de nya nyckelpersonerna bakom Tingsvalvet gjorde så vitt vi kan bedöma ett bra jobb i Maxfastigheter och har erfarenhet av mindre fastigheter särskilt inom handel och på de orter där Tingsvalvet nu verkar leta. Insiders har köpt aktier senaste året men för i sammanhanget obetydliga belopp.
Aktien är mer intressant nu än tidigare, om än kanske inget uppenbart fynd. Med ett högre avkastningskrav försvinner merparten av substansrabatten och med högre räntor stiger P/E-talet till 12. Det känns som en ganska rättvis värdering för ett litet fastighetsbolag med mycket tunn handel i aktien. Vi stannar med ett neutralt råd.
| Tio största ägare i Tingsvalvet | Värde (Mkr) | Kapital | Röster |
| Lodet AB | 31,6 | 9,9% | 10,4% |
| EkoFast Invest AB (Håkan Karlsson, VD) | 36,4 | 9,4% | 9,7% |
| Filip Andersson | 42,0 | 8,8% | 8,9% |
| Eiendomsinvestor AS | 25,4 | 8,0% | 8,3% |
| Anders Tangen | 25,8 | 5,2% | 5,3% |
| Sven Engwall (ordförande) | 19,0 | 4,9% | 5,0% |
| P.E. Invest Aktiebolag | 14,9 | 4,7% | 4,9% |
| Per Berggren (ledamot) | 12,2 | 3,1% | 3,2% |
| Hans-Olov Blom | 11,7 | 3,0% | 3,1% |
| Futur Pension | 11,9 | 2,6% | 2,7% |
| Källa: Holdings | Totalt insynsägande: | 17,4% | 17,9% |
Kommentera artikeln
I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.
Grundreglerna är:
- Håll dig till ämnet
- Håll en respektfull god ton
Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.
Här hittar du alla analyser