Tiden talar för värdebyggarna i ALM Equity

ALM Equity (börskurs 173 kronor 24/11) är en bostadsutvecklare som vi gillar lite extra. I spåren av en svalnande bostadsmarknad har dock sektorn som bekant fått rejält med stryk på börsen. Även om aktien klarat sig bättre än många av de mindre bostadsutvecklarna har ALM tappat drygt 40 procent av värdet sedan toppen.

MARKNADEN

Utvecklingen på bostadsmarknaden är förstås det som alla oroar sig över. Framtiden är svår att sia om men någon form av konsensus verkar vara att priserna på kort sikt kommer pressas på grund av överutbud på marknaden. Vd Joakim Alm pratar själv om en Stockholmsmarknad som växer med ca 10 000 hushåll per år men att det nu produceras kring 17 000 bostäder. Han resonerar att överskottet kan ta ungefär 9 månader att absorbera. Det innebär att man nog ska förvänta sig fortsatt turbulens under kommande kvartal.

Positivt i det hela är att priserna på mark och byggrätter kan komma att pressas vilket skapar en grogrund för sunda affärer i framtiden. Samtidigt är det förstås svårt att se sådan prispress utan att fundera på hur övervärdet i bolagets projektportfölj påverkas (bedömt till 2,2 miljarder i april 2017).

Tills vidare har vi dock fortfarande en stabil arbetsmarknad och låga räntor. Det talar för att bostadspriserna bör kunna stabiliseras och att nybyggnationsmarknaden tids nog åter kan börja fungera igen.

FINANSERNA

På dagens marknad är förstås sunda finanser av stor vikt. Kanske särskilt för att kunna tillträda tidigare förvärvad mark (ofta betalas bara en mindre handpenning innan detaljplan vinner laga kraft). Ett exempel på när det går snett finns i Tobin Properties som vi tidigare bedömde kunde ha problem med just detta.

För ALM ligger troligen Archimedes (ca 700 bostäder i Bromma/Sundbyberg) och Kista Square Garden (ca 1 000 bostäder i Kista) närmast till hands för att få godkänd detaljplan. Om ALM köpt dessa till rimliga priser kan betydande värden skapas här. Att tillträda lär dock kräva ett antal hundra miljoner kronor.

ALM har en nettoskuld på 2,4 miljarder men soliditeten är god kring 40 procent. Det är svårt att bedöma om det är bra eller dåligt för en bostadsutvecklare. Men vi noterar att det finns klart mindre bolag med högre skuldsättning (Oscar Properties) men också att aktörer som SSM, Besqab och jätten JM drivs med väldigt låg skuldsättning eller nettokassa.

Att ha i åtanke är att ALM kommer färdigställa en stor del redan välsåld produktion under 2017 och 2018. Det lär frigöra mycket kapital.

PROJEKTEN

En vanlig åsikt är det byggs alldeles för mycket dyra lyxbostäder i Stockholm. Då är de bostäder som ALM bygger snarare helt ”rätt”. I slutet av artikeln finns en översiktstabell på bolagets viktigaste projekt för den som är särskilt intresserad.

Stora projekt finns bland annat i Sollentuna, Kista, Bromma, Telefonplan, Solna och Rinkeby. Alltså när- och ytterförorter med goda kommunikationer till Stockholm city.

Försäljningspriserna är sansade och ungefär hälften av bostadsrättsportföljen uppges även kunna utvecklas som hyresrätter – till likartade marginaler. Det är en klar styrka.

När tittar igenom bolagets större projekt hittar vi inga varningssignaler som tyder på att bolaget skulle gått på någon mina någonstans. I flera av de viktigare projekten finns indikationer som tyder på att ALM köpt byggrätterna till betydligt lägre pris än dagens.

Bolaget tycks ha en stabil grund att stå på med projekt som tål att prisnivån svajar lite.

Varför äger vi aktien?

Den externa värdering som bolaget låtit göra i april 2017 visar på ett övervärde om 2,2 miljarder kronor i bolagets projektportfölj. Det motsvarar 216 kronor per aktie. Tabellen ovan visar alltså de dolda värden som finns i ALM och aktien handlas med det synsättet till en stor rabatt på närmre 40 procent.

Att aktörer som erkänt skicklige David Mindus på Sagax köpt nästan 5 procent av aktierna i den pressade bostadsutvecklaren Tobin tyder på att fler tycker sektorn ser billig ut.

Övervärdet kan givetvis pressas framöver om mark- och byggrättspriser faller. Men å andra sidan skapas löpande nya värden allteftersom projekten fortlöper. I ALM kan man exempelvis nämna Archimedes och Kista Square Garden där detaljplan för 1 700 bostäder väntas vinna laga kraft under 2017 respektive 2018.

Över lång tid har Joakim Alm (grundare, vd, storägare) visat sig vara en skicklig affärsmän som skapat tillväxt med förträfflig lönsamhet. Det är vad grafiken nedan visar.

Kortsiktigt flaggar bolaget visserligen för att marginalerna kommer pressas i samband med att gamla projekt inom Småa fasas ut. Men tanken är att nya projekt som påbörjas ska ha lönsamhet mer i linje med resten av koncernen. Förvärvet av Småa har också lyft ALM ett storlekshack och bolaget är nu ungefär en fjärdedel så stort som JM.

Vi har full förståelse för den som håller sig borta från de skakiga bostadsutvecklaraktierna. Kommande året kan fortsatt bli stökigt och mindre aktörer kan lätt få stora problem. Men har man lite is i magen tror vi det kan löna sig i några av bostadsutvecklarna. Vi hoppas och tror att ALM är en av dessa.

Tabellerna nedan visar ett urval av de viktigaste projekten uppdelat på bostäder i produktion (ca 2 000), färdiga byggrätter (ca 3 400) och planerade bostäder där detaljplan saknas (ca 5 200).