Tessin: Vindskonvertering i Helsingfors

Projektet omfattar cirka 500 m² som ska konverteras till åtta lägenheter på mellan 45 och 95 m². Rivningsarbetet pågår och byggnationen av lägenheterna planeras inledas inom kort. Byggnationen planeras vara klar nästa sommar.

Projektet beräknas kosta 4,9 miljoner euro. Merparten av resterande finansiering planeras komma från försäljningsintäkter.

De färdiga lägenheterna beräknas säljas för totalt 5,1 miljoner euro vilket motsvarar 10 200 euro per kvadratmeter. Afv har gått igenom några olika lägenheter som ligger ute till försäljning i samma stadsdel. Intrycket är att 10 200 euro per kvadratmeter är dyrt för området men inte orimligt givet nyproduktion.

Vinstmarginalen förväntas till lövtunna 4,3%. Projektägaren upptog i början av juni ett annat Tessin-lån för samma projekt. I den projektkalkyl som då presenterades beräknades projektet vid färdigställande vara värt 5,5 miljoner euro. Det verkar alltså som att sjunkande bostadspriser redan försämrat den ursprungliga kalkylen avsevärt.

Utvecklaren har tidigare betalat tillbaka två Tessin-lån för andra bostadsprojekt.

SÄKERHETER

Pantbrev

Låntagaren andrahandspantsätter aktierna som ger besittningsrätt för vinden. Aktierna är redan pantsatta till det tidigare Tessin-lånet. Det tidigare Tessin-lånet har förtur till 413 000 euro samt ränta. Vinden förvärvades för 575 900 euro.

Borgen

Tiina Järvinen som står bakom utvecklingsbolaget ställer ut en personlig borgen för låntagarens alla åtaganden gentemot långivaren. Värdet av den personliga borgen är för oss svårbedömt. En sak som vi ser som positiv med borgensförbindelsen är att projektutvecklaren inte kan komma undan sina åtaganden mot långivaren genom till exempel en konkurs.

RISKER

Förutom alla allmänna risker som bland annat beskrivs i krönikan så finns det ett antal särskilda risker i detta projekt man bör känna till.

• Projektägaren räknar med att använda försäljningsintäkter för att finansiera en del av byggnationen. Det verkar som att projektägaren redan sänkt förväntan på försäljningspriset med 400 000 euro. Nu är säkerhetsmarginalen i projektkalkylen väldigt tunn. Fortsätter bostadspriserna sjunka ytterligare är det inte säkert att försäljningsintäkterna räcker för att färdigställa projektet.
• Lånet ska återbetalas med försäljningsintäkter. Om försäljningen drar ut på tiden kan det bli svårt för projektägaren att återbetala lånet i tid.
• Pantbrevens totala företräde överstiger fastighetens förvärvspris. Dock bör marknadsvärdet öka i takt med att byggnationen fortskrider.
• Byggrisken är generellt hög i den här typen av projekt. Relativt små fördyrningar av byggnationen riskerar göra det här projektet olönsamt för projektägaren att färdigställa.
• De pantsatta aktierna i bostadsaktiebolaget representeras av interimsbevis. Interimsbevisen kan vara svåra att sälja i ett läge då projektet inte färdigställs.

KÄNSLIGHETSANALYS

Enligt projektägarens kalkyl ska projektet vara värt 5,1 miljoner euro vid färdigställande vilket motsvarar 10 200 euro per kvadratmeter. Vi är inga experter på den finska bostadsmarknaden men vårt intryck är att det förväntade priset verkar högt men inte orimligt.

I ett stressat scenario får bolaget inte in hela den finansiering som krävs för att färdigställa projektet. Då måste vinden säljas bara halvt färdigbyggd. Vi ser ändå att investeraren får tillbaka hela sin investering även i vårt stressade scenario. Det förutsätter dock att man någon är intresserad av att ta över projektet.

I ett konkursscenario säljs projektet för ungefär inköpspriset. Då skulle långivaren sannolikt uppleva en betydande förlust.

SLUTSATS

Vi ser för mycket som kan gå fel i det här projektet för att känna oss lockade att teckna det här lånet.