Tessin: Radhus utanför Trollhättan

Projektet som söker finansiering består av 26 bostäder fördelade på fyra radhuslängor och två flerbostadshus. Projektet ligger naturskönt vid en sjö någon mil söder om Trollhättan. Samtliga bygglov är beviljade och plattorna är gjutna. Nu återstår stomresning och interiör byggnation.

21 av 26 bostäder är redan sålda. Bostäderna ska upplåtas till köparna i form av bostadsrätter. Planen är att köparna ska få tillträde under september 2023.

Projektet beräknas ha kostnader på totalt 96 Mkr. Merparten av dessa pengar ska komma från fem stycken Tessin-lån varav det här är det andra. Vid sidan av det första Tessin-lånet finns i dagsläget ett banklån på 8 Mkr. Banklånet är efterställt Tessin-lånen.

Enligt kalkylen uppgår försäljningsintäkterna för bostäderna till 70 Mkr. Vid sidan om försäljningsintäkterna ska bostadsrättsföreningen vid färdig byggnation uppta ett föreningslån på 38Mkr. Projektets vinstmarginal uppskattas till 11% eller 12 Mkr.

En av aktörerna bakom projektet, Collins Properties har tidigare finansierat ett radhusprojekt i Sollentuna genom Tessin. Det lånet är idag helt återbetalt.

SÄKERHETER

• Pantbrev. Långivaren får ett pantbrev om 16,5 Mkr i fastigheterna. Pantbrevets värde kommer till stor del att bero på hur långt byggnationen kommer. Pantbrevet har lägre prioritet än ett befintligt pantbrev på 11,0 Mkr som ställdes ut vid förra Tessin-lånet.
• Andrahandspant. Långivaren får även andrahandspant i det pantbrev som utställts för det första Tessin-lånet. Andrahandspanten är sannolikt inte av något större värde.
• Proprieborgen. Projektägarbolaget Maree Tarnhelm Sjölanda Lakeview Holding AB ställer ut en proprieborgen för lånets samtliga förpliktelser till långivaren. Borgensförbindelsen är sannolikt av begränsat värde om projektet går fel.
• Proprieborgen. Utöver proprieborgen från projektägarbolaget får långivaren även proprieborgen från två av projektets delägare. Den ena borgensförbindelsen kommer från bolaget Collins Properties Förvaltning AB och är begränsad till 0,5 Mkr. Den andra kommer från bolaget Ghada Maree Holding AB och är begränsad till 50% av låntagarens förpliktelser. Vi bedömer värdet av dessa två borgensförbindelser som begränsade i förhållande till lånets storlek.

RISKER

Förutom alla allmänna risker som bland annat beskrivs i krönikan så finns det ett antal särskilda risker i detta projekt man bör känna till.

• Byggrisken är ofta den största risken vid den här typen av projekt. Byggrisken innefattar både fördyrningar och förseningar. Hustillverkaren Hällingsjö Hus AB är totalentreprenör för byggnationen. En snabb koll i bolagets årsredovisning samt google ger inga indikationer på att bolaget skulle vara annat än seriöst.
• Återbetalning ska delvis ske genom upptagande av föreningslån. Det kommer sannolikt att krävas att byggnationen blir klar innan det kommer att vara möjligt att lösa denna del av återfinansieringen. Projektägaren uppger att bostadsrättsföreningen redan har mottagit en offert på det budgeterade lånet.
• Under vissa omständigheter har köpare av ännu inte färdigbyggda bostäder rätt att dra sig ur. Det är oftast vid förseningar eller om föreningsavgiften blivit väsentligt högre än först angivit som köpare har rätt att häva köpet.

Utöver ovan nämnda risker/osäkerhetsfaktorer finns det antal andra frågor som Afv ställer sig. Bland annat:

• Hur juridiskt säkra är avtalen som gör att man har ”sålt 21 av 26 bostäder”? Vilka garantier finns? Det verkar inte vara någon väsentlig handpenning betald att döma av projektkalkylen.
• Att projektägaren redan lagt ut 1 Mkr på mäklararvoden gör att man undrar om det krävdes extra sockrande för att få fastighetsmäklare att försöka sälja dessa bostäder.
• Det är väldigt ovanligt med icke säkerställda banklån. Är det väldigt kort löptid? Har banklånet andra villkor som påverkar Tessin-lånets säkerhet?

Dessvärre har projektägaren inte velat svara på frågor från Afv och det ser vi så klart som ett stort frågetecken i sig.

KÄNSLIGHETSANALYS

Enligt projektägarens kalkyl ska projektet vara värt 108 Mkr vid färdigställande. Det motsvarar ett kvadratmeterpris på 37 000 kr. Andra radhus som ligger ute till försäljning i kommunen säljs i snitt för priser runt 22 000 kr/kvm. Ett pris på 37 000 kr/kvm för nybyggnation är nog inte orimligt vid jämförelse. Men det råder stor allmän osäkerhet kring bostadspriser och för nybyggnation en mil utanför mindre orter som Trollhättan borde osäkerheten vara extra stor.

Med det sagt så ser vi att investeraren även i ett stressat scenario får tillbaka merparten av sin investering. Detta bygger på antagandet att det, vid någon prispunkt, finns efterfrågan på de bostäder som bygglovet gäller och att det ändå investerats runt 20 Mkr i projektet. Vid konkursscenariot där hela projektet säljs för ungefär markens inköpspris förlorar dock investeraren hela investeringen.

SLUTSATS

Vi tecknar inte lånet då vi för stunden inte har en särskilt positiv syn på bostadsmarknaden.