Tessin: Logistikcentrum i Karlstad expanderar

Xoel Karlstad Logistikcenter bygger fem byggnader på en logistiktomt i Karlstad. Den ursprungliga planen var fyra byggnader. Detta lån syftar till att utöka projektet med en femte byggnad. Här ska bland annat en lunchrestaurang rymmas. Runt  65% av projektet är uthyrt och flera av hyresgästerna har flyttat in. Samtliga fyra byggnader väntas vara tillträdda under det fjärde kvartalet 2022.

Hittills har 83 Mkr plöjts ned i projektet. Totalt beräknas kostnaderna till 124 Mkr. Runt 34 Mkr finansieras genom eget kapital från ägarna och resterande del via Tessin. Fastigheten är värderad till 150 Mkr i färdigt skick enligt Forum Fastighetsekonomi. Det ger en vinstmarginal på drygt 20%.

Den med gott minne känner igen Xoel från det första Tessin-lånet Afv skrev om, som idag är återbetalt. Afv har även skrivit om den andra finansieringsrundan i detta projektet. Totalt har låntagaren, med Pierre Eklund som styrelseordförande och huvudägare, återbetalt Tessin-lån till ett värde av strax över 100 Mkr. P.E. Invest äger 75% av låntagaren och AnderMatt Förvaltning äger resterande 25%.

SÄKERHETER

Pantbrev

• Xoel intecknar och pantsätter pantbrev i tomträtten. Inomläget landar på 55-90 Mkr. Det gör att långivare hamnar en bit bak i kön. I och med att 83 Mkr redan har lagts ned på projektet är värdet på projektet rimligen nära inomläget. Därmed har investerare sannolikt ganska god teckning för värdet vid konkurs. I takt med att byggnationen av den femte byggnaden löper på bör värdet på panten öka ytterligare. Vi bedömer panten som stark.
• Låntagaren andrahandspantsätter befintligt pantbrev om 25 Mkr med inomläge 55 Mkr i tomträtten. I och med att detta pantbrev redan är fullt belånat till tidigare lån tillskriver vi inget större värde i denna panträtten.

Borgen

• Entreprenören Pierre Eklund kontrollerar projektets största ägare P.E. Invest. Bolaget ställer ut en limiterad proprieborgen om 75% av lånet för låntagarens samtliga förpliktelser. P.E. Invest har drygt 156 Mkr i eget kapital och är näst intill skuldfritt. Kassan ligger på 20 Mkr. Det egna kapitalet bygger till största del på fordringar på koncernföretag.  Vidare har P.E. Invest ställt ut limiterade borgensåtagande på de två tidigare lånen. Det ser alltså ut att finnas en bra säkerhetsmassa i P.E. Invest även om det bygger på att bolagets andra projekt har stora värden.
• Minoritetsägaren AnderMatt ställer ut en limiterad proprieborgen för resterande del av lånet (25%). Andermatt tjänade 21 Mkr under 2020 och hade per räkenskapsåret 2020 runt 30 Mkr i eget kapital. Drygt hälften av detta bygger på fordringar hos intresseföretag. Även AnderMatt har ställt ut limiterade borgensåtagande på de två tidigare lånen.

RISKER

Förutom alla allmänna risker som bland annat beskrivs i krönikan så finns det ett antal särskilda risker i detta projekt man bör känna till.

• Återbetalning ska genom försäljning. Det kräver dels att kalkylen håller, dels att bolaget hittar en köpare. Det finns en risk att detta drar ut på tiden. I investeringsmemorandumet menar låntagaren på att det finns en intressent. Det är positivt men det finns ingen avsiktsförklaring vad vi kan se. En risk är att försäljningen drar ut på tiden eller att det krävs en högre uthyrningsgrad för att lyckas med försäljningen.
• Generellt sett är byggrisken en av de största riskerna. För den femte byggnaden är bygglov ännu inte beviljat. Det finns även ett miljöärende kopplat till bullerstörningar till byggnationen. Projektet sköts genom delad entreprenad med Edsvalla Bygg i Värmland AB, en liten aktör med runt 20 Mkr i omsättning. Positivt är att byggnationen för hela projektet är relativt långt gången. Det minskar byggrisken.
• Huvudägaren befinner sig i tvist med PEAB som kan komma att kosta 7,5 Mkr samt rättegångskostnader. Enligt huvudägaren kommer denne sannolikt att vinna denna tvist. Oavsett är det inget större belopp i relation till bolagets tillgångar.

KÄNSLIGHETSANALYS

Projektet är värderat till 150 Mkr i färdigt skick enligt kalkyl. Det motsvarar en kvadratmetervärdering kring 15 000 kr. Blickar vi mot noterade Sagax och Catenas bestånd är det bokförda värdet kring 10 000 kr/kvm respektive 11 400 kr/kvm. Med Catenas substanspremie ser börsen ut att värdera beståndet till 14 000  kr/kvm. I de senaste affärerna i området har prislappen legat på 12 000 – 15 000 kr/kvm. Värderingen av projektet förefaller som rimlig med tanke på att det är en ny fastighet.

I det stressade scenariot får investerare tillbaka pengarna. För att gå back krävs det att priset landar under 11 000 kr/kvm. I konkursscenariot står långivare i begrepp att förlora pengar. Det exkluderar dock borgensåtaganden. Vi tror att risken för konkurs är låg.

SLUTSATS

Positivt är att personerna bakom låntagaren har lång erfarenhet från fastighetsbranschen och har utfört en rad lyckade lån via Tessin. Afv har tidigare investerat i och fått  ett av dessa lån återbetalt. Ytterligare ett plus är att både pant och borgensåtaganden är goda. Även känslighetsanalysen visar på att det finns en god säkerhetsmarginal innan långivare förlorar pengar.

När vi skrev om den senaste finansieringsrundan landade vi i att lånet var intressant. Vi avstod från att teckna då vi redan hade ett lån i portföljen från samma fastighetsutvecklare. Så är alltså inte fallet längre. Sedan dess har även byggnationen löpt på och värdet (sett till nedlagda kostnader) har närmat sig inomläget. Denna gång tecknar Afv en post på 50 000 kr till Tessin-portföljen.