Tessin: Logistikcenter i Karlstad

Xoel Karlstad Logistikcenter AB vill låna 30 Mkr för att färdigställa ett bygge av fyra logistikfastigheter i utkanten av Karlstad. Det totala värdet på projektet uppgår till 125 Mkr, enligt kalkyl. Låntagaren har via Tessin fyra återbetalda lån i ryggen och två pågående lån. Ett av dessa pågående lån finns med i Afv:s Tessinportfölj.

Lånet löper i upp till 24 månader med en ränta på 8% i årstakt. Lånet kan övertecknas med 10 Mkr, det skulle ge ett lånebelopp på 40 Mkr. I dagsläget är 41% av lokalerna föruthyrda.

Till dags dato har låntagaren lagt ned drygt 30 Mkr på projektet. Ett av husen håller på att inredas. Vad gäller de resterande tre husen är plattgjutning pågående och stomresning är planerad till Q4 2021.

Bygget finansieras med detta lån och ett tidigare lån via Tessin på 30 Mkr samt eget kapital på 48 Mkr. Vinstmarginalen landar på drygt 15%. För att lånet ska återbetalas krävs antingen en försäljning av lokalerna eller refinansiering via bank.

SÄKERHETER

Pantbrev

• Låntagaren intecknar och pantsätter pantbrev i fastigheten som säkerhet för lånet. Inomläget landar kring 30-70 Mkr. Långivare har alltså andratjing på fastighetspanten. I dagsläget har drygt 30 Mkr lagts ned på projektet, vilket sannolikt motsvarar fastighetens värde i nuläget. Därmed krävs det ytterligare byggnation för att fastighetens värde ska vara i paritet med inomläget.
• Därtill andrahanspantsätter bolaget ett pantbrev om 30 Mkr med inomläge 0-30 Mkr. Här har låntagarna i det föregående lånet förstatjing. Vi tillskriver inget större värde på andrahandspantsättningen.

Borgen

• Koncernmoderbolaget P.E. Invest som äger 75% av projektet ställer en borgen på 75% av bolagets samtliga förpliktelser. P.E. Invest ser ut att ha god finansiell styrka. Totala tillgångar uppgick per april i år till drygt 168 Mkr, varav 94% är eget kapital. Tillgångarna bygger till största del på fodringar till olika dotterbolag som i huvudsak sysslar med olika byggprojekt. P.E. Invest har även ställt ut en olimiterad garanti till ett trampolinprojekt i Skövde. Det projektet har finansierat med 82 Mkr i lån. Ytterligare ett garantiåtagande finns för tidigare resning i detta projekt (75% av bolagets samtliga förpliktelser).  Vid konkurs kan det bli struligt att realisera tillgångarna i bolaget. Det kräver även att projekten som dessa tillgångar härrör inte hamnar i trubbel.
• AnderMatt Förvaltning AB som äger 25% av projektet ställer ut en borgen på 25% av låntagarens samtliga förpliktelser. Bolaget har drygt 22 Mkr i eget kapital.

Risker

Förutom alla allmänna risker som bland annat beskrivs i krönikan så finns det ett antal särskilda risker i detta projekt man bör känna till.

• Värdet på fastigheten understiger i dagsläget inomläget. Det krävs ytterligare byggnation för att inomläget ska komma i spel. Då bolaget har drygt 60 Mkr att röra sig med givet att detta lån blir fulltecknat bör värdet på fastigheten stiga i takt med att byggnationen fortgår.
• Återbetalning ska ske genom försäljning eller refinansiering. Försäljningen kan dra ut på tiden vilket kan leda till förseningar avseende återbetalningen, alternativt kan projektet behövas säljas till rabatt. Refinansiering kräver sannolikt att lokalerna är föruthyrda, i dagsläget är bara 41% föruthyrt.
• Byggnationen sker i egen regi. Det ökar byggrisken, som Afv bedömer vara den största risken i projektet.
• P.E. Invest, som ställer ut det största borgensåtagandet, befinner sig i en domstolstvist där de riskerar att förlora 7,5 Mkr samt rättegångskostnader. Det är inga större belopp i relation till bolagets tillgångar. Vidare menar P.E. Invest på att de sannolikt kommer vinna tvisten.
• Det pågår ett miljöärende angående störningar kopplade till byggnationen av projektet. Vi hittar ingen mer information gällande detta ärende. Detta är en osäkerhetsfaktor.
• Vi noterar att projektet har legat ovanligt länge utan att bli fulltecknat på Tessins plattform. Det kan tolkas som negativt. Å andra sidan är det ett relativt stort lån och låntagarna har nyligen rest 30 Mkr till logitstikcentret. Kanske är efterfrågan något mättad vad gäller detta projekt.

Känslighetsanalys

Projektet är värderat till 125 Mkr i färdigt skick enligt kalkyl. Det motsvarar en kvadratmetervärdering kring 15 000 kr. Blickar vi mot noterade Catena och Sagaxs bestånd är det bokförda värdet kring 10 000 kr/kvm respektive 11 400 kr/kvm. Med Catenas substanspremie ser börsen ut att värdera beståndet till 14 000  kr/kvm. I de senaste affärerna i området har prislappen legat på 12 000 – 15 000 kr/kvm. Värderingen av projektet förefaller som rimlig med tanke på att det är en ny fastighet. Med det sagt är det inte omöjligt att en försäljning kan dra ut på tiden.

Sett till säkerhetsmarginal kan projektet tappa drygt 42% mot kalkyl innan långivare börjar förlora pengar. Det skulle dock innebära en stor förlust för låntagaren. I ett konkursscenario räknar vi på att projektet är värt strax över 60 Mkr. Det kräver att bolaget fortsätter med byggnationen med pengarna från Tessin. Ett sådant scenario skulle innebära att investerare förlorar drygt 26% på sin investering. Vid stress säljs projektet i färdigt skick för drygt 10 000 kr/kvm. Då får investerare tillbaka sina pengar.

Slutsats

Det handlar om en erfaren projektledare med finansiella muskler i ryggen. Pantbrevet tillsammans med Borgensåtagandet från P.E. Invest ger en god krockkudde. Både borgensåtagandet där bolaget har substantiella tillgångar samt att projektet finansieras med nästan 50 Mkr i eget kapital visar på skin-in-the-game. Det är positivt. Nedsidan är främst den låga uthyrningsgraden och att det krävs ytterligare byggnation för att inomläget ska motsvara fastighetens värde.

Afv tycker att lånet är intressant men har valt att inte tecknat lånet till Tessin-portföljen. Det beror till stor del att vi redan har ett lån i portföljen från samma fastighetsutvecklare. Det finns en poäng med att sprida riskerna även här.

(Villkoren i lånet har ändrats. Bolaget söker nu 25 Mkr och ökar eget kapital till 52 Mkr. Det beror sannolikt på att lånet inte har blivit fulltecknat. Positivt är att inomläget förbättras till 30-55 Mkr samt att andelen eget kapital i projektet ökar. Negativt är att projektet har svårt att nå sitt finansieringsmål samt att Tessin inte har kommunicerat ändringarna på ett tydligt sätt.)