Tessin: Försålda bostadsrätter i Ljungskile

LÅNET I KORTHET

Oskar Säfström ska genom Tourane AB bygga 26 bostadsrätter i Ljungskile, Uddevalla. Säfström har bakgrund som förvärvsrådgivare och sitter i en rad styrelser. Bland annat är Säfström styrelseordförande i noterade Infracom.

För att delfinansiera bygget av lägenheterna vill bolaget låna 15 Mkr via Tessin. För närvarande pågår markarbete och inflytt spås ske kring Q3 2022. Av de 26 lägenheterna är 18 försålda med förhandsavtal. Lånet löper i 16 månader med 8% ränta i årstakt.

Totalt ska projektet bringa in 111 Mkr och kostnader är uppskattade till 82 Mkr, vilket ger en vinstmarginal på 26%. Hittills uppgår finansieringen till 46,2 Mkr (varav 22 Mkr är egna insatser), alltså behövs ytterligare 35,8 Mkr i finansiering framöver.

Tidigare har Säfström färdigställt tre olika byggnationsprojekt och har ytterligare två under byggnation.

SÄKERHETER

Pantbrev

När det gäller pantinteckning sker det en specialare i det här lånet. Bolaget pantsätter inte fastigheten kopplad till byggnationen utan andra fastigheter och byggrätter som bolaget äger. Det är alltså en saminteckning av följande fastigheter som sker.

• Tjörn Toftenäs 1:67: Byggrätter, inget värdeutlåtande finns tillgängligt.
• Tjörn Toftenäs 1:91-1:92: Värde 13 Mkr enligt Forum Fastighetsekonomi. Fastigheterna rymmer en lagerbyggnad, ett gym, en lagerlokal med ett mindre kontor och en rad mindre lokaler ämnade för mindre företag och privatpersoner. Lokalerna hyrs ut för runt 2 Mkr per år. För närvarande finns inga vakanser men 78% av kontrakten har en kontraktslängd på under 1 år. Driftnetto är kring 1,2 Mkr.
• Tjörn Toftenäs 1:229-1:232: Här är det byggrätter som har värderats. Värderingen bygger på vad projektet skulle vara värt i färdigt skick och landar på 33 Mkr enligt Forum Fastighetsekonomi. Här ska tilläggas att det är ett sämre läge i Skärhamn utan närhet till havet och andra attraktioner än ett gym. Att det är byggrätter innebär även att värderingen är spekulativ.

Låntagaren samintecknar och pantsätter pantbrev i ovan nämnda fastigheter. Inomläget är preliminärt 9 – 25,5 Mkr. Man står alltså på plats två i kön efter ett banklån på 9 Mkr. Minus är att värdet på 1:229-1:232 är spekulativt.

Borgen

Moderbolaget Helm Properties AB ställer en olimiterad proprieborgen för låntagarbolagets samtliga förpliktelser. Helm har en stark balansräkning med en soliditet på 73% och totala tillgångar på 128 Mkr. Det innebär att Helms borgenärsrisk för långivaren är begränsad till strax under 20% av det egna kapitalet. Med detta i beaktning bedömer vi det som att Helm har finansiell kapacitet att möta sitt borgensåtagande. Vi noterar dock att en del av Helms tillgångar är koncerninterna fodringar, vilka kan bli svåra att driva in vid stress.

Även Helms moderbolag, Prevestor ställer en olimiterad proprieborgen för låntagarbolagets samtliga förpliktelser. Den största delen av Prevestors tillgångar är det bokförda värdet av Helm Properties. Vi tillskriver inte någon ytterligare styrka här utan ser det snarare som en solidarisk borgen från de båda bolagen.

Slutligen ställer Säfström en limiterad personlig borgen om 2 Mkr. Vi gillar skin-in-the-game och ser det som ett positivt signalvärde.

Ovillkorad utbetalning

Utbetalning av lånet sker till Låntagaren utan särskilda förutsättningar.

RISKER

Förutom alla allmänna risker som bland annat beskrivs i krönikan så finns det ett antal särskilda risker i detta projekt man bör känna till.

• På flera av de fastigheter som samintecknas som pant för lånet finns markföroreningar som låntagaren kan komma att behöva åtgärda. Markföroreningarna rör alltså inte det här projektet utan panten.
• Låntagarbolaget blev under 2020 betalningsskyldigt om ca 500 000 kr efter en förlikning i domstolstvist. Låntagaren blev under 2021 solidariskt betalningsskyldig med en annan person efter förlikning i en annan tvist, på 430 000 kr. Det finns alltså en del domstolstvister bakom kulisserna.
• Byggrisken är generellt hög och det finns risk för förseningar avseende dels bygget men även försäljningen.
• Eftersom de försålda lägenheterna har sålts med förhandsavtal finns det risk att köparna drar sig ur. Det ska dock tilläggas att förhandsavtal är bindande och det är inte helt lätt att dra sig ur sådana kontrakt givet att byggnationen går som den ska.

KÄNSLIGHETSANALYS

Som vi tidigare nämnt är detta en specialare jämfört med andra Tessinlån vi har skrivit om, då panten härrör andra fastigheter än projektet som ska finansieras. Den största osäkerheten kommer från byggrätterna som utgör 70% av fastighetspanten. I och med det avser byggrätter kan det bli svårt att räkna med detta värde. Konkursscenariot bygger på att värdet är noll här. Notera att vi i känslighetsanalysen nedan stressar värdet på panten, och inte projektet.

Ser man till projektet finns en kudde om ca 50 Mkr, vilket bygger på vinstmarginalen och egna insatser. Projektet ska alltså säljas till 60 Mkr, eller 45% under kalkyl för att panten ska komma i spel.

SLUTSATS

Som vanligt är byggrisken den största risken. Det positiva med lånet är att bolaget har sålt 18 av 26 lägenheter, och intresset verkar vara stort för resterande lägenheter. Moderbolagsgarantin får anses vara stark och vi tror att Helm skulle kunna bära garantin. Att Säfström går in med en personlig borgen visar på skin-in-the-game och är ytterligare ett plus.

Det som drar ned intrycket är att fastighetspanten till stor del är baserad på byggrätter vars värde grundas på att ytterligare ett projekt ska gå i hamn. Även domstolstvisterna samt betalningsförläggande är ett minus.

Allt som allt tycker vi att lånet är intressant. Vi tecknar 50 000 kr till Tessin-portföljen.

(Prospektet med villkoren har ändrats på ett par punkter efter Afv:s publicering. Denna version av Afv-analysen är uppdaterad i enlighet med de nya villkoren.)