Tessin: Finskt byggprojekt i tidig fas

LÅNET I KORTHET

NH Nordic Oy kontrolleras av majoritetsägarna Jeffrey Cameo och Antti Luostarinen. Bolag tar in 1,04 miljoner euro för att förvärva en fastighet i Esbo, Finland. Detta sker genom att förvärva ett bolag för 1,3 miljoner euro som äger fastigheten. Lånet löper i sex månader med en ränta på 10% i årstakt.

I Finlands näst största stad Esbo, väster om Helsingfors, ska bolaget upprätta fem stycken parhus. Det ger tio bostäder men en total boarea om 1 080 kvadratmeter. Projektet ska bringa in 6,2 miljoner euro vid försäljning. Kostnaderna är uppskattade till 5 miljoner euro. Enligt kalkyl landar vinstmarginalen då på 19%.

Projektet är i tidig fas och det saknas bygglov. En ansökan ska skickas in i september 2021. Då ska även försäljnings- och marknadsföringsarbetet starta. Byggstart är planerad till 2022. Bolaget ska anlita Jukkatalo som säljer inflyttningsklara hus. I följande länk finns exempel på hur ett hus kan se ut.

Vad gäller finansiering ska bolaget utöver detta lån ta in 1,04 miljoner euro samt 0,78 miljoner euro via Tessin. Det andra lånet rör sig om refinansiering av nuvarande lån. Utöver detta räknar NH Nordic på försäljningsintäkter på 2,76 miljoner euro som ska delfinansiera byggnationen. Detta är alltså centralt för projektet. Egna insatser ligger strax under 0,5 miljoner euro.

Antti Luostarinen och Jeffrey Cameo har över tio års erfarenhet inom fastighetsbranschen. Bolaget har återbetalat tre lån via Groundfunding och har två pågående lån via Tessin. Det finns även en konkurs och en pågående konkurs i CV:et.

SÄKERHETER

Pantbrev

Det finns ingen fastighetspant i projektet. Låntagaren pantsätter istället samtliga aktier i bolaget som ska förvärvas. Det rör sig alltså om en aktiepant. Vid fallissemang övertar långivarna bolaget och når därmed sin pant.

Borgen

Låntagarens moderbolag, NH Group Oy, ställer en olimiterad proprieborgen för låntagarens samtliga förpliktelser.

Enligt den finska balansräkningen för 2020 uppgår de totala tillgångarna till runt 700 000 euro. Eget kapital tycks ligga kring 37 000 euro. I ljuset av att balansomslutningen understiger lånebeloppet tillskriver vi ingen större styrka till garantiåtagandet.

Bolagets två majoritetsägare ställer även varsin olimiterad proprieborgen:

• Antti Luostarinen ställer en olimiterad proprieborgen för låntagarens samtliga förpliktelser.
• Jeffrey Cameo ställer en olimiterad proprieborgen för låntagarens samtliga förpliktelser.

Det ger ett gott signalvärde att bolagets huvudägare har skin-in-the-game och sätter sin privatekonomi på spel. Det är däremot oklart om huvudägarna kan fullgöra sina förpliktelser om bolaget får betalningssvårigheter.

Villkorad utbetalning

Utbetalning av lånet sker direkt till säljaren av aktierna i bostadsaktiebolaget som förvärvas.

RISKER

Förutom alla allmänna risker som bland annat beskrivs i krönikan så finns det ett antal särskilda risker i detta projekt man bör känna till.

• Bolagets entreprenörer har tidigare varit involverade i en avslutad konkurs (2020) och en pågående konkurs (konkursansökan inskickad i april 2021). Där har de suttit som styrelseledamöter samt kontrollerat VD-posten.
• Det finns inget bygglov. Bolaget jobbar i dagsläget med att ta fram en ansökan. Utan beviljat bygglov fallerar projektet.
• Bolaget räknar med förskottsbetalningar för att delfinansiera projektet. Skulle bolaget inte lyckas för-sälja projektet krävs ytterligare finansiering. Hela 45% av finansieringen ska komma från försäljningsintäkter. Skulle bolaget få problem med försäljningen står finansieringen på spel. Ytterligare finansiering via Tessin om kring 1,8 miljoner euro krävs för att färdigställa projektet (varav 1,04 miljoner euro rör sig om refinansiering).
• Längden på lånet ter sig något märklig. NH Nordic riskerar att hamna i en avsevärt sämre förhandlingsposition när det är dags för refinansiering, speciellt om det uppstår problem på vägen.
• Lånet saknar fastighetspant. I avsaknad av fastighetspant skulle långivarna alltså tvingas överta bolaget och försöka sälja fastigheten. Intrycket är att det kan bli en strulig process. En fastighetspant hade varit att föredra.
• Det förekommer enligt Luostarinen två tvister mot bolaget. En på 16 000 euro och en på 80 000 euro. Enligt Luostarinen finns det inga grunder i något av kraven.

KÄNSLIGHETSANALYS

Lånet löper fram till februari 2022 och byggnationen väntas starta under 2022.  Därmed kommer byggnationen att vara i tidig fas/inte ha startat när lånet löper ut. Det gör att värdet bör ligga kring 1,3 miljoner euro (det förvärvade beloppet) vid lånets förfall. Grus i maskineriet under låneperioden bör bero på problem med bygglov eller förförsäljningen. Vi låter det stressade scenariot samt konkursscenariot representera ett sådant scenario.

Samtidigt skulle bolaget kunna sälja fastigheten och återbetala lånet vid problem. Enligt förvärvet ligger marknadsvärdet på 1,3 miljoner euro. Vi räknar på ett spann mellan 1,2 miljoner euro till 0,6 miljoner euro. Det skulle leda till en återbetalning på 100% respektive 55 %.

SLUTSATS

NH Nordic är i uppstartsfasen av sitt projekt. Det saknas fastighetspant, bygglov och försålda objekt. Allt detta ska ske under låneperioden. Det innebär att det är en rad pusselbitar som ska falla på plats. När bolaget har lyckats med dessa punkter avser låntagaren att refinansiera lånet via Tessin (med fastighetspant). Därför tror vi att investerare gör rätt i att invänta nästa lån. Då bör de flesta av dessa osäkerhetsfaktorer vara avklarade och investerare har sannolikt förstatjing på fastighetspanten.

Afv väljer att inte teckna lånet till Tessin-portföljen.